В портфелях хедж-фондов недвижимость составляет существенную часть, хотя конкретный процент может варьироваться в зависимости от стратегии фонда. Blackstone в 2023 году заработала более $2.6 млрд на недвижимости — наибольшая часть их распределяемого дохода.
Уоррен Баффет, Джордж Сорос, Рэй Далио — все они применяют сложный процент, как инструмент для того, чтобы увеличить свои капиталы. Но что такое сложный процент, и как он работает в сфере недвижимости?
Что такое сложный процент?
Сложный процент — это механизм, при котором прибыль растёт сама по себе.
Это инструмент, при котором проценты начисляются не только на первоначальную сумму вклада (основной капитал), но и на уже накопленные проценты за предыдущие периоды. Это создаёт эффект «процентов на проценты», благодаря чему прибыль растёт в геометрической прогрессии, а не в арифметической.
Например, если вы вложили деньги на банковский вклад, то через год на ваш счёт начислят проценты. В следующем году проценты будут начислены уже на увеличенную сумму.
Допустим, вы вкладываете $100 000 под 12% на 20 лет. Если не реинвестировать проценты, через 20 лет у вас будет $340 000. Но если реинвестировать, то сумма вырастет до $964 629.
Как инвесторы используют сложный процент?
Большинство богатейших людей мира начали свой путь с малого. В молодости они покупали первую недвижимость, реинвестировали доход и постепенно накапливали капитал. К 50-60 годам у них уже множество объектов недвижимости, управляемых на миллионы долларов.
Этот путь использует и Дональд Трамп, когда строит небоскрёбы. Он не всегда владеет всей необходимой суммой для проекта на старте — он привлекает инвесторов и кредитные средства, а также пользуется pre-sale.
Например, проект Trump Tower был профинансирован за счёт прибыли от сделки с Grand Hyatt* и кредита от банка.
*В конце 1970-х годов он смог приобрести старый отель Commodore Hotel, расположенный рядом с Центральным вокзалом (Grand Central Terminal). Вместе с Hyatt Hotels Corporation, Трамп заключил соглашение о реконструкции и переименовании отеля в Grand Hyatt New York.
Как работает реинвестирование в недвижимости
Допустим, вы купили апартаменты на этапе строительства. Через несколько месяцев, после сдачи объекта, вы продаёте их с прибылью. Важно не тратить заработанные деньги, а вложить их в новый проект — это и есть реинвестирование.
Постепенно ваш капитал начинает расти не только за счёт первоначальных вложений, но и за счёт дохода от предыдущих сделок. С каждым этапом сделки приносят всё больше прибыли, и ваш портфель увеличивается.
Как диверсифицировать активы для максимальной доходности?
Инвесторы с опытом не вкладывают все деньги в один объект. Ведь эффективнее распределить капитал по нескольким активам.
Например, у вас могут быть объекты, которые приносят арендный доход, и объекты, которые вы продадите по окончанию строительства. По мере роста цен на одни из них вы можете продать их и вложить прибыль в другие объекты, которые в свою очередь начнут приносить больше дохода.
Такой подход позволит сформировать стабильную среднюю доходность по всему портфелю. Благодаря реинвестированию вы увеличиваете сумму, которая работает на вас. Важно помнить, что каждый объект в вашем портфеле приносит доход не только на момент покупки, но и на протяжении всего срока его владения. Главное — грамотно управлять этим активом.
Когда ждать прибыль?
Чаще всего инвестиции в недвижимость не приносят максимальной доходности в первые годы. Реальная сила сложного процента раскрывается со временем.
Первые пять лет разница в доходах может быть незначительной, но затем эффект начинает нарастать как снежный ком. Именно долгосрочные инвестиции дают возможность в полной мере воспользоваться этим принципом и приумножить капитал.
Пример* стратегии реинвестирования в Bali Capital Group
Шаг 1: Покупка в комплексе Jungle Vista
Предположим, вы решили инвестировать в апартаменты на этапе строительства. Вы покупаете юнит площадью 84 м² в комплексе Jungle Vista за $135 680 — это минимальная цена pre-sale от застройщика. По мере завершения строительства, стоимость вашего юнита возрастает, и к моменту сдачи объекта вы продаёте его за $169 600. Таким образом, ваша прибыль составила $33 920.
На этом этапе у вас на руках уже $169 600 после успешной продажи.
Шаг 2: Инвестиция в комплекс Escapist
Теперь вы реинвестируете полученные $33 920 и распределяете средства по нескольким юнитам в новом проекте на этапе строительства. Например, вы покупаете:
- Юнит площадью 28 м² за $88 900
- Юнит площадью 24 м² за $76 200
Как только строительство завершено, стоимость ваших юнитов увеличивается, и вы продаёте их. Стоимость юнита площадью 28 м² возросла до $122 300, а юнита площадью 24 м² — до $104 800.
Рассчитаем прибыль:
- Прибыль от юнита 28 м²: $122 300 - $88 900 = $33 400
- Прибыль от юнита 24 м²: $104 800 - $76 200 = $28 600
Теперь у вас на руках $231 600 после успешных продаж.
Итоговые расчёты:
- Первоначальный капитал: $135 680
- Общая прибыль от перепродаж: $95 920
- Итоговый капитал на руках: $396 700
Таким образом, с помощью стратегии реинвестирования вы увеличили свой капитал на 71%, заработав $95 920.
*Прим. Все расчёты приблизительные и не являются публичной офертой
Реинвестирование позволяет значительно увеличить капитал, не используя дополнительные внешние вложения. Вместо того чтобы просто заработать на одной сделке, вы постоянно вкладываете прибыль в новые объекты, и таким образом каждая новая сделка приносит больше дохода.
Если вы реинвестируете деньги с умом, каждая следующая сделка становится более выгодной, и ваш капитал продолжает расти.
Ваша прибыль растёт не только за счёт роста стоимости объектов, но и благодаря умению грамотно распределять средства и использовать каждый полученный доход для новых инвестиций. Начав с одного объекта, вы можете построить портфель, который будет приносить доходы.
Самые успешные инвесторы в мире знают этот секрет, и теперь он доступен и вам. Инвестируйте с умом, дайте своим деньгам работать на вас, и через несколько десятков лет ваши вложения могут вырасти в сотни раз.
