Эллен Дедженерес приобрела дом в Лос-Анджелесе и продала его через несколько месяцев за $55 млн, получив $15 млн прибыли. Только ли звёздам удаётся опередить всех и заработать до 40% годовых?
Инвесторы, которые работают с недвижимостью на Бали, часто используют стратегию быстрой перепродажи. Они узнают о выгодных предложениях первыми. В статье разберём, что такое pre-sale, как оценить его перспективы и на что обратить внимание.
Что такое pre-sale?
Pre-sale — это этап, когда проект недвижимости ещё не начал строиться, но уже существует в виде готовых планов, архитектурных решений, и полученных разрешений. На этом этапе цена минимальна, потому что срок таких инвестиций длиннее.
Для застройщика важно на этом этапе привлечь инвесторов, которые помогут финансировать строительство. В обмен за это они предлагают цены на 30-40% ниже рыночных. Однако стоит помнить, что вместе с выгодой растут и риски: существует вероятность, что объект может не быть завершён или строительство затянется.
Например, в июне 2023 года инвестор купил недвижимость в Дубае район The Greens. Он выбрал апартаменты в башне Al Arta 2 и превратил ее в стильную семейную квартиру за три месяца. Общие расходы на проект составили $292 442, и инвестор продал за $325 910, заработав 37%.
Как оценить застройщика на pre-sale?
Pre-sale — это баланс между риском и возможностью. Основной риск — недострой — строительство может не начаться или задержаться. Однако, если проект подкреплён документами и застройщик имеет опыт, то этот риск минимален.
Опытные инвесторы первым делом оценивают застройщика. Вот несколько ключевых моментов, на которые стоит обратить внимание:
- История застройщика: Сколько проектов уже завершено? Сколько лет он работает на рынке? Чем успешнее застройщик, тем меньше риск недостроя.
- Документы: У надёжных застройщиков уже на этапе pre-saleа есть все необходимые документы: владение землёй, разрешения на строительство, проектная документация. Некоторые застройщики могут предоставить доступ к этим документам ещё до начала pre-saleа, что позволяет инвесторам провести проверку заранее.
- Архитектурный проект и планы: Наличие детализированного проекта говорит о серьёзных намерениях застройщика. Это не просто идея, это конкретный план строительства.
Запросить эти данные можно заранее, чтобы успеть провести проверку и принять решение на основе фактов.
Как понять, стоит ли участвовать в pre-sale?
Участие в pre-salе — быстрая оценка и принятое решений. В сфере недвижимости решение, принятое за неделю, — это сверхбыстро. Средний цикл сделки в недвижимости составляет около двух месяцев.
В условиях pre-sale сроки сокращаются: лучшие предложения действуют всего несколько недель.
Например, застройщики часто предлагают One Time Offer (одноразовое предложение) — специальные условия, которые действуют лишь в течение 14 дней или месяца. На этом этапе важно быстро оценить риски и принять решение. Те, кто сделает это вовремя, получают максимум выгоды.
Кто еще участвует в pre-sale?
Pre-sale — инструмент для брокеров. Часто брокеры сами вносят депозиты на бронирование объектов, они могут быстро продать эти объекты с хорошей наценкой.
Иногда агентства недвижимости даже выкупают целые блоки апартаментов на pre-sale, зная, что смогут перепродать их своим клиентам с большой прибылью.
На pre-sale застройщики часто предлагают дополнительные бонусы.
Например, реферальные программы, в которых брокер или агент может привести клиента и получить за это процент от сделки.
Где найти информацию о pre-sale?
Брокеры и инвесторы, которые уже имеют большой портфель недвижимости, первыми получают доступ к таким проектам. Они узнают о pre-sale через внутренние каналы — партнёрские программы, связи с застройщиками, специализированные мероприятия. Для них это возможность купить объекты по цене, которая недоступна для широкого круга инвесторов. Они следят за рынком и заранее получают информацию от застройщиков, участвуя в закрытых мероприятиях.
Самые выгодные предложения получают те, кто готов к быстрой и грамотной реакции.
Недавний пример — комплекс Escapist на Бали. У нас прошел закрытый pre-sale организованный в Hubble. Посмотреть все подробности о комплексе, цены и узнать, как прошло мероприятие, можно по ссылке. Скорее всего, когда вы читаете это, цены уже значительно выросли.
