Отмена льготной ипотеки, сохранение высоких кредитных ставок и дефицит ликвидного предложения на рынке жилья поднимает спрос на долгосрочную аренду до рекордных значений. Рынок наполняется реальными и потенциальными арендаторами из числа несостоявшихся покупателей квартир. Как следствие, вакантных лотов на сегодня насчитывается в разы меньше, чем желающих их снимать. В условиях нехватки жилых помещений интерес арендаторов вызывает и сегмент апартаментов. Тем более, что по уровню инфраструктуры апарт-комплексы нередко превосходят новые ЖК и тем более – типовую «вторичку». Не говоря уже о наличии сервисной составляющей. Как на этом фоне перестроится рынок апартаментов, читайте ниже.
Цены зашкаливают
Наиболее явным показателем запредельного спроса служит скачок цен на долгосрочную аренду. Тенденция наметилась еще в начале года. По данным аналитиков «Домклик», уже тогда объем предложения на московском рынке сократился на 20% из-за снижения доступности готового жилья. Большое количество рассматривавших покупку вторичной квартиры оказались вынуждены переключиться на рынок аренды.
Упразднение массовой программы льготной ипотеки усугубило эту ситуацию и сделало для большинства фактически недоступным жилье в первичном сегменте. Те, кто не реализовал свои планы на покупку квартиры, остались в статусе арендаторов. Потому что стоимость аренды пока обходится дешевле среднего размера ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. По оценкам «Инком-Недвижимости», ежемесячный платеж за студию стоимостью 7,5 млн рублей при первом взносе 20%, сроке кредита 30 лет и ставке 21% годовых составит 107 тыс. рублей. В то время как арендовать такую квартиру можно за 55 тыс. рублей.
Впрочем, арендные ставки уже местами превышают ежемесячные взносы по семейной ипотеке. В той же столице цена аренды в середине лета подскочила на 27% со 124 до 157 тыс. рублей в месяц, уточняет витрина недвижимости Restate. Это средний показатель, который учитывает и элитные объекты.
Как отмечает агентство недвижимости «Миэль», в августе средняя стоимость аренды «однушки» в Москве и «двушки» увеличилась еще на 10%, а «трешки» – на 8%. «Таких цен на рынке не было», – заявили аналитики.
По данным ЦИАН, за последние три месяца аренда однокомнатных квартир в столице подорожала на 28%, за год рост составил 43%. Сейчас снять такую квартиру в среднем можно за 73 тыс. рублей и это «рекорд за время наблюдений», сказал руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
В Петербурге за лето средняя цена долгосрока выросла на 23% – до 59 тыс. рублей в месяц, указали в Restate. В начале года стандартную «однушку» в старой «панели» посреди спального района вдали от метро можно было без труда снять за 25 тыс. рублей в месяц. Теперь аналогичные варианты уходят за 30 тыс. и более. А менее чем за 20 тыс. сегодня нельзя снять даже студию в Ленобласти.
Арендные ставки в городе на Неве за август увеличились еще на 18-20%, уточняет ЦИАН. В июле типичную «единичку» снимали в среднем за 34 тыс. рублей в месяц. В последнем месяце лета за нее просили 41 тыс.
Частично такой рост связан с сезонностью: перед началом учебного года в обе столицы массово пребывают будущие студенты и снимают квартиры. Но уверенный скачок ставок долгосрочной аренды превысил типовой ежегодный прирост на 13-15%, уточнили в «Миэаль».
Количество заявок от арендаторов ныне в девять раз больше, чем вакантных квартир, посчитали аналитики Est-a-Tet. В такой ситуации предложение не поспевает за спросом, а срок экспозиции сокращается. Многие квартиры сдаются уже через сутки после выставления объявления.
Более того, этот рост еще продолжится. До конца октября арендные ставки могут увеличиться еще на 5-10%, допустили эксперты «Инком-Недвижимости».
Как отреагирует рынок апартаментов?
С учетом дефицита предложения в сегменте вторичных квартир арендаторы ожидаемо присматриваются к рынку апартаментов. Вероятно, цены на нем тоже пойдут вверх, но не так стремительно и окажутся сопоставимы с квартирами. Притом, что помимо спального места апарт-комплексы предполагают улучшенную инфраструктуру и минимальный уровень сервиса.
Больше всего в такой ситуации выиграют «псевдоотели». Так ваш покорный слуга называет петербургский формат комплексов апартаментов, выдающих себя за гостиницы. Такие объекты называются апарт-отелями, проходят классификацию и получают гостиничную категорию – чаще всего три или четыре звезды. Только в отличие от настоящих отелей они ориентируются в первую очередь не на туристов, а на местных жителей. Открываются в отдаленных от центра локациях, в том числе на окраинах, и сдаются преимущественно в долгосрок на протяжении всего года. Второе неофициальное название подобных комплексов – сервисное псевдожилье.
Продукт псевдоотелей мало привлекает инвесторов, хотя традиционно расценивается как инвестиционный. Доходность здесь обычно не превышает 8% годовых. А ликвидность этой недвижимости из-за неудачной локации и непривлекательных перспектив для следующего арендодателя крайне низкая.
В то же время апартаменты в эдаких «современных общежитиях» пользуются высоким спросом среди арендаторов. Застройщики смирились с фактом, что в посуточную аренду объекты с номерным фондом на сотни-тысячи номеров вдали от центра не сдать. Зато жить там на постоянной основе весьма комфортно: бассейны, рестораны, закрытые дворики, сервис в виде уборки в номерах, локации рядом с метро. Не скрою, на месте арендатора я бы предпочел апартамент в одном из таких комплексов за 60-70 тыс. рублей в месяц, нежели типовую квартиру-студию или «однушку» за 40-50 тыс.
Как подсчитали аналитики NF Group, на первое полугодие 2024 года в Петербурге – столице формата сервисных апартаментов – представлено 45 апарт-отелей с общим номерным фондом 8,2 тыс. юнитов. Примерно три четверти комплексов из этого списка можно причислить к псевдоотелям.
С учетом роста числа арендаторов, интереса к долгосрочной аренде и ее удорожания, объекты такого рода могут существенно нарастить спрос и пережить новую волну интереса со стороны инвесторов.
Тем более, что в Петербурге из года в год растет туристический поток. К примеру, в 2024 году он должен составить свыше 10 млн человек. Гостиничных объектов в историческом центре не хватает для размещения такого количества путешественников. В результате апарт-комплексы в отдаленных локациях принимают часть этого потока и тем самым увеличивают процент номерного фонда в посуточной аренде.
Другое дело, что град Петров, как и Москва, нерезиновый. Сносных локаций под апарт-комплексы возле метро насчитывается всё меньше даже вдали от центра. Логично предположить, что в ближайшие годы больше псевдоотелей «по питерскому сценарию» начнет открываться в регионах. Крупные петербургские застройщики уже прицеливаются к другим городам-миллионникам.
Так рынок апартаментов начнет расширяться по всей России, за исключением Москвы. Столичная мэрия сегодня активно пресекает новые проекты комплексов апартаментов в рамках борьбы с так называемым псевдожильем. Зеленый свет здесь с трудом получают лишь будущие апарт-отели, доказавшие свою принадлежность к гостиничной индустрии. Однако и такие проекты вскоре перестанут разрешать, если юниты в них распродаются инвесторам в розницу. В Первопрестольной рынок на какое-то время замрет. Пока девелоперы не найдут новые формы работы на нем с учетом действующего законодательства и московских запретов.
