Рынок недвижимости Берлина демонстрирует признаки восстановления. Запрашиваемые цены остаются практически стабильными из года в год по всему городу, с небольшим ростом 0,10% по сравнению с предыдущим кварталом. Запрашиваемая арендная плата увеличилась на 5.90% за год. Об этом сообщает Guthmann.
После более чем двух лет стагнации на рынке недвижимости Берлина появились признаки разворота. Уровень инфляции в Германии впервые опустился ниже отметки в 2%, составив 1,9%, а ЕЦБ на своем сентябрьском заседании снизил ключевую ставку по депозитам на 0,25 процентных пункта до 3,5%. Цены на недвижимость стабилизировались. Владельцы жилья и инвесторы пользуются возможностью, оживляя рыночную активность при благоприятных условиях входа. Те, у кого есть ликвидность или надежное финансирование, в настоящее время извлекают выгоду.
Хотя восстановление рынка более заметно в некоторых районах, в других оно остается сдержанным. 12-месячный тренд близок к нейтральному-0,40%. За трехмесячный период мы наблюдаем рост 0,10%. Хотя динамика цен в целом остается умеренной, намечается тенденция к росту.
Интерес снова возрастает в сегменте инвестиционной недвижимости. Инвесторы балансируют процентные ставки с более высокой доходностью от аренды.
Цены в секторе новостроек остаются стабильными, но продолжают страдать от медленного восстановления спроса.
На рынке аренды спрос остается высоким, предложение ограничено, а предлагаемая арендная плата выросла на 5.90% за год.
Обзор цен недвижимости в Берлине по районам
Диапазон запрашиваемых цен на квартиры в Берлине составляет от чуть менее 3700 до 8100 евро/м². Самые высокие цены в районе Митте, за которым следуют Тиргартен, Пренцлауэр-Берг, Кройцберг и Вильмерсдорф. Самые доступные квартиры находятся в Марцан-Хеллерсдорфе и Шпандау. Похожая картина наблюдается в новостройках, причем самые высокие уровни цен наблюдаются в Митте, Целендорфе и Пренцлауэр-Берге. Самая высокая средняя арендная плата за существующие квартиры востребована в Шарлоттенбурге. Что касается новых квартир, то самыми дорогими являются микроквартиры в Кёпенике, за которыми следуют Митте и Тиргартен.
Рынок недвижимости в Берлине стал значительно дороже с 2014 года, особенно в более высоких ценовых сегментах. В то время как более низкие ценовые сегменты (ниже 2500 евро/м²) продолжают сокращаться, более высокие ценовые сегменты, особенно в диапазоне 5000–7500 евро/м² и выше, расширяются. Медианная цена выросла более чем вдвое за последние десять лет, что обусловлено высоким спросом и фундаментальным дефицитом в Берлине. Несмотря на рост цен, общее количество доступных объектов недвижимости сокращается.
Проблемы в секторе нового строительства
Последние 24 месяца были непростыми для сектора новостроек.13.09.2024, 12-месячное развитие показывает положительную тенденцию в 3.20%. В некоторых районах нотариально заверены лишь несколько единиц, что затрудняет точную оценку. В настоящее время средняя цена за квадратный метр нового строительства в Берлине составляет около 8 290 евро/м².
В Берлине только один из шести жителей (16%) живет в собственном доме, что является одним из самых низких показателей владения жильем в Германии. Многие арендаторы стремятся избежать высококонкурентного рынка аренды и приобрести недвижимость. Покупка собственной съемной квартиры является жизнеспособной альтернативой более дорогим новостройкам, предлагая преимущество пребывания в знакомой среде. Однако такие правила, как запрет на переоборудование квартир и сохранение социальных структур, становятся проблемой.
Проблемы ипотеки и ставок
Для многих покупателей более высокие требования к собственному капиталу и высокие процентные ставки остаются проблемой, несмотря на более высокие зарплаты и едва растущие цены на новостройки. В последние годы рост цен на новостройки был обусловлен не маржой, а более дорогой землей и более высокими затратами на планирование и строительство.
Десять лет назад средняя цена за квадратный метр новой квартиры в Берлине составляла 3690 евро/м², и в настоящее время составляет 8 460 евро/м², что почти на 129.10% выше. По сравнению с прошлым годом, квартиры в новостройках выросли в цене на 3.20%.
Текущие процентные ставки по ипотеке варьируются от 3,1% до 4,1% в зависимости от срока кредита и кредитоспособности. Для 10-летней ипотеки с фиксированной ставкой процентная ставка составляет приблизительно от 3,1% до 3,4%, а для 20-летней ипотеки с фиксированной ставкой ставка варьируется от 3,7% до 4,0%. Эти ставки зависят от таких факторов, как размер капитала и индивидуальная кредитоспособность.
Рынок арендного жилья в Берлине
Рынок аренды в Берлине продолжает формироваться миграцией, ростом населения за счёт неё, низкими показателями домовладения и политическим регулированием. Спрос на жилье растет, что обусловлено внутренней миграцией и прибытием иностранных граждан. Во многих районах простые кварталы превращаются в востребованные районы, в то время как уровень вакантных площадей неуклонно снижается, а арендная плата продолжает расти.
Правительственная политика направлена на регулирование существующих цен на аренду, что привело к сокращению предложения. Ограничение арендной платы оказало длительное влияние на доступность арендуемой недвижимости. Многие квартиры теперь сдаются только на временной основе.
Индекс арендной платы в Берлине: в среднем 7,21 евро за квадратный метр
По данным Berlin Rent Index 2024, средняя арендная плата за существующие квартиры составляет 7,21 евро за квадратный метр, что всего на 0,7% выше, чем в 2023 году. Это говорит о том, что давление оказывается не на существующие арендные ставки, а на новые договоры аренды.
На стандартном рынке аренды запрашиваемая арендная плата за текущий квартал составляет 14,70 евро/м², что на 5.90% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Примерно 45% объявлений об аренде попадают в этот сегмент.
В настоящее время средние цены на квартиры в новостройках (первое заселение) и временную аренду 23,10 евро/м². Чуть больше половины (55%) предложений аренды приходится на этот сегмент.
Дефицит жилья
Нехватку жилья в Берлине невозможно точно количественно оценить, но ее можно визуализировать, сравнив количество домохозяйств с доступным жилым фондом. Диаграмма подчеркивает дополнительную основную проблему рынка аренды жилья с помощью рассчитанного размера домохозяйства: для домохозяйств, которые уменьшаются в размерах, не хватает альтернатив. Такая ситуация блокирует эффекты фильтрации и усугубляет жилищную проблему, поскольку стареющие домохозяйства не могут уменьшить размер жилья. Большие квартиры остаются недозаселенными, в то время как маленькие квартиры переполнены.
Так выглядит дефицит жилья по районам: красно-зеленая шкала количественно иллюстрирует спрос, а размер ячеек соответствует размеру местных рынков жилья.
Согласно этому методу, общий дефицит жилья составляет около 112 000 единиц с уменьшающимся давлением с запада на восток. Некоторые районы Восточного Берлина теоретически даже имеют низкие резервы колебаний. В районах Панков, Кёпеник и Марцан-Хеллерсдорф рынок жилья почти сбалансирован, за исключением некоторых кварталов.
Данные переписи 2022 года показывают, что около 41 000 единиц жилья недоступны на рынке жилья, причем более 10 000 из этих единиц пустуют более 12 месяцев. Обширные правила аренды в Берлине, по-видимому, исключают тысячи единиц с рынка аренды, подталкивая владельцев недвижимости к продаже или предложению меблированной аренды по экономическим причинам. Смягчение нормативных требований, таких как возврат к национальному пределу повышения арендной платы на 20 процентов, может сделать сдачу недвижимости в аренду более привлекательной.
Запрашиваемая арендная плата за квартиры в новостройках Берлина в настоящее время составляет в среднем около 26,45 евро/м², что соответствует корректировке цен примерно на 5.00% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. За 5 лет арендная плата в новостройках выросла примерно на 36.40%.
Диаграмма визуализирует предложения аренды, сгруппированные по годам постройки, размерам квартир и запрашиваемой арендной плате. Статус на 13.09.2024, медианная запрашиваемая арендная плата за существующие и новые постройки.
Запрашиваемая арендная плата рассчитывается ретроспективно за три месяца в каждом случае. Ограничение для существующих объектов составляет 20 евро/м².
В третьем квартале 2024 года консолидированный рынок многоквартирного жилья Берлина вновь набирает обороты. По данным Берлинского комитета по оценке, в предыдущем году было совершено в общей сложности 600 продаж жилых и коммерческих зданий. Текущее расчетное среднее соотношение цены и аренды составляет приблизительно 25,3, а средняя цена за квадратный метр — 2670 евро. Более подробную информацию можно найти в нашем отчете о многоквартирном жилье.
После того, как цены на многоквартирные дома в Берлине выросли по всему городу в последние годы, в настоящее время наблюдается большая дифференциация по местоположению и качеству. Мы использовали данные Берлинского экспертного комитета, чтобы определить средний уровень цен и диапазон цен для 22 старых районов Берлина. По всему Берлину в целом средняя запрашиваемая цена на жилую и коммерческую недвижимость составила 2189 евро/м² площади, соответствующей стоимости.
Тренды 2025 года
Отрицательная динамика цен последних трех лет значительно ослабла по состоянию на сентябрь 2024 года, с локальными признаками позитивных тенденций. Однако четкая тенденция к росту по всему городу еще не проявилась, и дальнейшие локальные корректировки цен остаются возможными. Быстрый или сильный рост не ожидается в краткосрочной перспективе, но потенциальное снижение процентных ставок ЕЦБ может придать импульс. Участники рынка также ожидают сильную деловую активность к концу года, что может привести к позитивному началу в 2025 году. Институциональные инвесторы, которые были более осторожны в 2024 году, вероятно, снова станут более активными в 2025 году.
