С одной стороны, приобрести дом не составляет труда. Нужно лишь найти подходящий вариант, заключить договор купли-продажи, произвести расчет с продавцом и зарегистрировать право собственности в Росреестре. Однако, чтобы не разочароваться в сделке, следует учесть некоторые важные моменты.
1. Пошаговая инструкция покупки дома.
Сделка купли-продажи недвижимости регулируется законодательством Российской Федерации. Особенности реализации недвижимости описаны в седьмом параграфе 30-й главы Гражданского кодекса РФ.
Этапы покупки дома.
Процесс покупки дома можно разбить на несколько последовательных этапов:
1. Выбор объекта: мы ищем дом, который соответствует нашим требованиям и ожиданиям.
2. Проверка: перед покупкой обязательно осматриваем дом, чтобы убедиться в его состоянии и соответствии нашим ожиданиям.
3. Знакомство с документами: изучаем документы, предоставленные продавцом по нашему запросу.
4. Обсуждение условий: обсуждаем все детали сделки и определяем, все ли нас устраивает.
5. Составление договора: если мы не знаем, как составить договор, то внимательно читаем уже готовый вариант.
6. Подписание соглашения: подписываем договор, чтобы зафиксировать достигнутые договоренности.
7. Передача денег: передаем оговоренную сумму продавцу.
8. Принятие дома: принимаем предмет сделки и, при необходимости, составляем акт приема-передачи.
9. Регистрация перехода права собственности: регистрируем право собственности в Росреестре, чтобы стать полноправным владельцем дома.
В некоторых случаях, например, если имущество принадлежит ребенку или если предметом сделки является доля в общей собственности, договор необходимо заверить у нотариуса.
Проверка недвижимости.
Одним из важнейших этапов покупки частного дома является проверка недвижимости. Покупателю необходимо не только осмотреть объект и понять, подходит ли он ему, но и удостовериться в чистоте сделки. Это поможет избежать возможных проблем в будущем и сохранить спокойствие.
2. На что надо обратить внимание.
Выбор дома для покупки — это ответственный шаг, к которому стоит подойти с максимальной серьёзностью. Прежде всего, нужно чётко понять, что вам необходимо:
- район, где находится объект недвижимости;
- уровень развития инфраструктуры в этом районе;
- количество жителей;
- удалённость от центра города;
- индивидуальные характеристики дома и т. д.
Чтобы избежать возможных проблем, следует тщательно проверить юридическую чистоту сделки. Вы можете воспользоваться услугами специалиста или провести анализ самостоятельно.
Территориальное расположение.
Выбор места для дома должен основываться на ваших личных предпочтениях. Если вы мечтаете о жизни вдали от шумного города, то стоит рассмотреть варианты в загородных районах.
Для постоянного проживания рекомендуется выбирать населённый пункт с хотя бы минимальной инфраструктурой. Не стоит покупать дом в глухой деревне, к которой ведёт грунтовая дорога.
Можно обратить внимание на коттеджи в СНТ. После внесения изменений в законодательство Российской Федерации теперь есть возможность признать жилой недвижимость, построенную на дачном участке.
Если у вас возникли вопросы при покупке дома, вы можете обратиться к нашему юристу https://myjus.ru . Вам не нужно записываться на приём и отрываться от повседневных дел — консультация проводится в онлайн-формате. Наши специалисты готовы помочь в любое время суток, включая будние, праздничные и выходные дни.
Физическое состояние дома.
Покупателю перед покупкой дома рекомендуется тщательно осмотреть его физическое состояние. Важно учесть год постройки и узнать, когда был последний капитальный ремонт. Хотя, в целом, качество постройки можно оценить по внешнему виду здания.
Осмотрите пол, стены и дверные и оконные проемы. Если заметите значительные искажения, такие как скат, проблемы с закрытием дверей, искривленные косяки или косые окна, это может свидетельствовать о разрушении фундамента. Чтобы сохранить долговечность такого дома, вам, возможно, придётся потратить средства на капитальный ремонт.
Назначение земельного участка.
Не каждый земельный участок подходит для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Однако некоторые владельцы, пренебрегая законом, строят жилые дома на землях, которые не предназначены для этого.
Узаконить такую постройку, даже если она соответствует всем градостроительным нормам, невозможно. Более того, собственника могут обязать снести незаконное строение в судебном порядке и привлечь к ответственности в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях (КоАП РФ).
Не рекомендуется покупать дом, построенный на участке, который не предназначен для ИЖС. Во-первых, покупатель не сможет оформить право собственности на здание. А во-вторых, в будущем у нового владельца могут возникнуть проблемы с органами власти.
Обратите внимание! При покупке дома важно не только осмотреть само строение, но и исследовать состояние земельного покрова. Существует риск весеннего затопления земельного участка, что может привести к быстрому разрушению жилья. Поэтому не стоит покупать такой объект.
Документы.
Не стесняйтесь задавать продавцу вопросы, касающиеся объекта покупки, и не забывайте проверять документы. При совершении сделки обязательно потребуйте от продавца:
- Выписку из ЕГРН на дом и земельный участок.
- Правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследовании и другие).
- Копию гражданского паспорта продавца.
- Технический паспорт на дом.
Если собственник объекта состоит в браке, постарайтесь узнать, не является ли недвижимость совместно нажитым имуществом.
Если владельцем дома является несовершеннолетний, а сделку от его имени заключает родитель или законный представитель, то обязательно проверьте наличие разрешения на продажу имущества от органов опеки и попечительства. Если такого разрешения нет, ни в коем случае не соглашайтесь на сделку.
Каждый случай индивидуален. Чтобы понять, какие именно документы необходимы для проверки дома, рекомендуем обратиться за консультацией к юристу https://myjus.ru . Специалист проконсультирует вас и, при необходимости, поможет проанализировать юридическую чистоту сделки.
Договор купли-продажи.
В законодательстве не существует единого образца договора купли-продажи дома с земельным участком. Это может вызвать затруднения у тех, кто не имеет опыта в таких делах, при оценке правильности составленного документа.
Если продавец самостоятельно подготовил соглашение, то важно внимательно его изучить. В документе должны быть отражены все существенные условия: подробное описание предмета сделки и стоимость недвижимости. Без этих сведений договор считается незаключенным, даже если стороны его подпишут.
В соглашении не могут быть указаны условия о передаче покупателю только дома без земельного участка, о возможности увеличения стоимости объекта, о праве сторон на односторонний отказ от сделки и другие положения, которые прямо противоречат действующему российскому законодательству.
Типовой договор купли-продажи дома может включать в себя следующую информацию:
- Название документа.
- Дата и место заключения сделки.
- ФИО и реквизиты гражданского идентификатора личности сторон.
- Подробное описание дома** (местоположение, кадастровый номер, площадь, количество этажей, статус и т. д.).
- Характеристики земельного участка
- Реквизиты документов, на основании которых продавец получил право собственности на имущество.
- Стоимость договора.
- Порядок расчетов.
- Права, обязанности, ответственность сторон, форс-мажорные обстоятельства.
- Прочие условия, дата заключения сделки, подписи сторон и расшифровка автографов.
Допускается самостоятельное оформление договора, однако лучше обратиться за помощью к юристу. Специалист составит соглашение, ориентируясь на индивидуальные потребности сторон и действующее российское законодательство.
3. Особенности покупки дачи.
Мечта миллионов людей, живущих в шумном мегаполисе, — покупка загородного дома. Чтобы радость от приобретения дачи не омрачили никакие проблемы, к заключению сделки следует подходить с полной ответственностью.
Прежде всего, определитесь, как часто вы будете проживать в своём новом доме: круглый год или только в тёплое время года.
Дома на садовых участках могут быть двух видов: жилые и дачные. Жилой дом обычно стоит на ленточном фундаменте и оснащён основными коммуникациями, такими как отопление и электричество. В таком доме можно жить круглый год, без проблем прописаться и, при необходимости, продать.
Для покупки жилого дома можно использовать государственные средства поддержки, такие как материнский капитал, или взять жилищный кредит. Ипотеку на приобретение такого объекта оформить довольно просто.
Если же постройка имеет статус дачного домика, то её покупка может быть не совсем целесообразной. В таком доме нельзя проживать круглый год и зарегистрироваться по постоянному месту жительства. Однако если само здание соответствует градостроительным нормам, то его можно перевести в жилое.
При покупке дачи обязательно обратите внимание на статус недвижимости. Эта информация содержится в выписке из ЕГРН.
4. Нюансы заключения договора по доверенности.
Если покупатель приобретает дом с помощью доверенного лица, для заключения сделки от имени гражданина необходимо оформить доверенность. Этот документ обязательно должен быть заверен нотариально.
Продавец также может продать имущество по доверенности. В такой ситуации покупателю следует быть особенно внимательным и внимательно ознакомиться с содержанием документа. Обычно данные доверенного лица указываются в договоре.
Доверенность представителя продавца должна быть удостоверена действующим нотариусом. Если окажется, что документ заверен ненадлежащим образом или его подписал нотариус, лишенный права на осуществление своей деятельности, то сделка будет считаться незаконной и подлежит аннулированию.
Отличить нотариально заверенную доверенность от простой письменной не составит труда. Однако проверка подлинности документа может оказаться более сложной задачей.
Чтобы проверить, является ли доверенность, по которой действует представитель продавца, действительной, можно воспользоваться специальным сервисом Федеральной нотариальной палаты. Для этого необходимо ввести номер документа, дату его выдачи и фамилию нотариуса, и в результате появится необходимая информация.
5. Как безопасно купить долю.
Покупатель может приобрести не весь дом, а только его часть. Если недвижимость находится в общей долевой собственности нескольких граждан, при заключении сделки следует учесть некоторые важные моменты.
Если предметом купли-продажи является доля в праве общей собственности, то договор обязательно должен быть заверен у нотариуса. Кроме того, продавец обязан уведомить других владельцев о намерении продать имущество третьему лицу, поскольку они обладают приоритетным правом выкупа.
Однако, если все собственники продают свои доли одному покупателю в рамках одной сделки, то нотариальное заверение договора не требуется.
6. Приобретение дома на вторичном рынке в ипотеку.
Процесс покупки дома в ипотеку почти не отличается от стандартной процедуры купли-продажи недвижимости. Единственным важным моментом является использование заемных средств.
Чтобы приобрести недвижимость с помощью жилищного кредита, необходимо предоставить пакет документов на объект в банк. Кредитная организация тщательно проверяет законность сделки и оценивает имущество. Если объект будет одобрен, заемщик получит ипотечный кредит.
Обратите внимание! После заключения договора купли-продажи покупатель должен будет зарегистрировать обременения в Росреестре. До полного погашения кредита имущество будет находиться в залоге у банка, и его продажа станет возможной только с согласия залогодержателя.
7. Судебная практика.
В суд было подано исковое заявление от Новиковой Р. к Жилину В. о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка. Истец утверждала, что при заключении сделки ответчик ввёл её в заблуждение, предоставив неверную информацию о предмете договора.
Новикова рассказала, что планировала жить за городом постоянно и хотела прописаться в приобретённом доме. После заключения сделки она обратилась в территориальное подразделение Управления федеральной миграционной службы для регистрации по месту жительства. Однако ей отказали в прописке, объяснив это тем, что здание не является жилым.
Новикова утверждала, что ответчик намеренно скрыл от неё информацию о статусе дома на участке.
В ходе рассмотрения дела суд ознакомился с договором купли-продажи. В нём подробно описан предмет соглашения, включая информацию о статусе здания. Также Жилин предоставил акт приёма-передачи имущества, подписанный сторонами. Судья пришёл к выводу, что истец приняла предмет договора без каких-либо условий.
Исследовав доказательства, суд пришёл к выводу, что Новикова не могла не знать о статусе недвижимости, расположенной на земельном участке СНТ, так как эти сведения содержатся в договоре купли-продажи. Судья отказал в удовлетворении исковых требований.
8. Частые вопросы.
Как проверить дом и участок перед покупкой? На какие документы обратить внимание?
Перед тем как заключить договор купли-продажи дома с земельным участком, важно ознакомиться с информацией о наличии обременений, типе земли и характеристиках здания. Эти сведения можно найти в выписке из ЕГРН. Кроме того, рекомендуется сравнить реквизиты правоустанавливающих документов с данными, указанными в справке из Росреестра.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи дома по соглашению сторон?
Расторжение договора по взаимному согласию сторон возможно в любой момент до его исполнения или истечения срока действия. Прекращение правоотношений допускается даже в случае, если покупатель уже подал заявление на регистрацию права собственности, но не позднее завершения регистрационных действий в Росреестре.
Может ли продавец расторгнуть договор купли-продажи дома в одностороннем порядке, если это предусмотрено соглашением?
Согласно действующему российскому законодательству, расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно только в судебном порядке при наличии существенных нарушений условий соглашения другой стороной, а также в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и другими нормативными актами. Пункт о том, что продавец имеет право расторгнуть договор по своей инициативе без согласия покупателя, является незаконным.
9. Заключение эксперта.
Пожалуй, самые распространённые вопросы, которые задают клиенты, планирующие впервые приобрести недвижимость, это: на что следует обратить внимание при покупке дома и какие документы необходимы для проверки юридической чистоты сделки.
Чтобы быть уверенным в чистоте сделки, лучше всего обратиться к юристу. Специалист тщательно проанализирует объект, изучит все необходимые документы и предоставит подробный отчёт о состоянии сделки.
Однако проверку дома перед покупкой можно провести и самостоятельно. Исследование включает в себя два основных этапа:
1. Осмотр здания и земельного участка.
2. Оценка документов, предоставленных продавцом.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
