Если решили сдавать ее легально
- Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.
Я устал слышать отговорки о том, что налоги слишком высокие. Тогда я предложил им рассмотреть возможность компенсации расходов на налоги. Чтобы определить наиболее выгодный вариант налогообложения, я провёл расчёты. Вот что у меня получилось.
Законодательная основа
Если человек предоставляет свою квартиру, дом или комнату для проживания другому человеку за определённую плату — это называется наймом. В повседневной жизни мы часто используем термин «аренда», но это не совсем точно. Аренда — это, как правило, использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическими лицами. Однако, поскольку термин «аренда» более привычен, я буду использовать его и в значении найма.
Отношения между наймодателем (собственником жилья) и нанимателем (человеком, который арендует жильё) регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ — о найме жилого помещения. Также некоторые статьи Жилищного кодекса имеют отношение к этим отношениям. Например, статья 3 — о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, раздел 7 — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.
Исчисление и уплата налога с дохода от сдачи недвижимости в найм физическими лицами и индивидуальными предпринимателями (ИП) регулируются Налоговым кодексом:
* главой 23 — о налогах на доходы физических лиц;
* главой 26.2 — об ИП на упрощенной системе налогообложения;
* главой 26.5 — об ИП с патентом;
* главой 32 — о налоге на имущество физических лиц;
* разделом 4 — о порядке уплаты налогов.
Самозанятые также должны уплачивать налог, но ставки для его исчисления для них ниже и установлены в законе о специальном налоговом режиме.
Это основное, что нужно знать о найме жилья. Однако существуют и другие нормативные акты, которые я буду упоминать по мере необходимости в статье.
Преимущества легального оформления сдачи квартиры
Многие собственники жилья избегают оформления договора аренды и уплаты налогов, считая это лишними тратами. Однако, несмотря на то что сдача квартиры в аренду легально не всегда очевидна, это может принести ряд преимуществ.
В Т—Ж уже рассказывали о том, зачем сдавать квартиру легально. Кратко говоря, это позволяет:
* защитить себя от претензий соседей и управляющей компании, которые могут возникнуть, если в квартире будут проживать посторонние люди без оформления договора;
* дисциплинирует жильцов, так как в договоре фиксируются их личные и паспортные данные, что позволяет чётко определить, к кому обращаться в случае возникновения проблем;
* позволяет получить страховку на случай различных неприятностей, таких как затопление соседей снизу;
* даёт возможность получать платежи по безналичному расчёту и не беспокоиться о том, что жильцы съедут и потом предъявят иск о взыскании денег;
* избежать шантажа и доносов жильцов в налоговую;
* не опасаться налоговых проверок со штрафами и судебной волокиты;
* не бояться уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов, так как для этого нужно накопить неуплаченных налогов на сумму более 2,7 миллиона рублей за три года.
В целом, легальная сдача квартиры может принести больше преимуществ, чем неудобств, и стоит рассмотреть этот вариант.
Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать
Многие индивидуальные предприниматели и самозанятые граждане опасаются, что при официальной сдаче квартиры в аренду они могут потерять право на налоговый вычет при продаже своей недвижимости. Это связано с тем, что в таком случае им будет начислен НДФЛ с продажи квартиры.
Чтобы избежать этой ситуации, ИП и самозанятым, как и обычным гражданам, необходимо продавать свою недвижимость после определённого срока владения.
По общему правилу этот срок составляет:
* три года — для единственного жилья, купленного с 1 января 2020 года, недвижимости, которая была приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением, унаследованной, приватизированной или полученной в дар от родственников;
* пять лет — если у продавца более одной квартиры или если она оформлена как нежилое помещение.
Однако у регионов есть право устанавливать более короткий срок минимального владения недвижимостью для своих граждан, имеющих регистрацию по месту жительства. Например, в Ростовской области можно продавать недвижимость без учёта минимального срока владения, если она была в собственности одного из членов семьи не менее пяти лет, а после использования материнского капитала стала общей долевой собственностью. При продаже такой недвижимости также не нужно будет платить НДФЛ.
- Семьи с детьми могут не платить НДФЛ при продаже квартиры, если совпадут пять условий:
**Условия, при которых семья может получить налоговый вычет при покупке жилья**
Если в семье есть дети, не достигшие возраста 18 лет (или 24 лет при очном обучении), то семья может претендовать на налоговый вычет при покупке нового жилья. Это правило также распространяется на усыновлённых детей.
Семья должна приобрести новую недвижимость в том же календарном году, когда был получен доход от продажи старого жилья, или не позднее 30 апреля следующего года. При этом полная оплата должна быть произведена без учёта доплаты за метры. Если покупка была осуществлена по договору долевого участия (ДДУ), то оплата должна быть произведена без учёта доплат за метры. В случае купли-продажи или мены необходимо зарегистрировать право собственности.
Покупатель может быть как самим налогоплательщиком, так и членами его семьи.
Площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должны быть больше, чем у проданного жилья. При этом учитываются совокупные доли всех членов семьи.
Если кадастровая стоимость проданного жилья неизвестна или её невозможно установить, то учитывается только площадь.
На момент продажи налогоплательщику и членам его семьи не должно принадлежать в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого превышает приобретаемое жильё.
Более подробную информацию о налоге на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи квартиры вы можете найти в статье «Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества».
Если индивидуальный предприниматель (ИП) использовал квартиру для предпринимательской деятельности, например, сдавал её в аренду, то доход от продажи облагается не НДФЛ, а единым налогом по упрощённой системе налогообложения (УСН). В этом случае необходимо заплатить 6% от дохода от продажи. Более подробную информацию об этом вы можете найти в рубрике «Что делать?» в статье «ИП продаёт квартиру, которую сдавал».
Как оформить сдачу жилья в аренду
- Заключение договора.
**Заключение договора**
Договор аренды и уплата налогов позволяют собственнику сдавать квартиру в аренду и получать доход на законных основаниях, а жильцу находиться в ней на правах арендатора. Чтобы обеспечить безопасность и законность сделки, важно составить договор, который будет функционировать.
В договоре необходимо указать следующую информацию:
* Адрес недвижимости и перечень лиц, которые имеют право проживать в квартире вместе с арендатором.
* Срок действия договора.
* Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
* Условия оплаты арендной платы и других расходов.
* Ответственность сторон за нарушение условий договора, включая штрафные санкции.
Дополнительно рекомендуется составить акт приема-передачи квартиры с описью имущества (мебели, вещей, техники) и описанием состояния ремонта.
- Предмет договора.
Это важное условие договора найма. Необходимо указать, какая квартира и по какому адресу сдаётся. Для дополнительной безопасности следует также указать площадь квартиры, которая должна совпадать с данными в выписке из ЕГРН.
- Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
Обычно этот платёж называют депозитом. Он служит для защиты интересов собственника в случае, если жильцы нарушат условия договора: сломают мебель, съедут без предупреждения или не оплатят счета за коммунальные услуги.
Объясните, в каких случаях обеспечительный платёж остаётся у собственника, а в каких возвращается жильцам.
Часто собственники тратят этот платёж в первый месяц проживания жильцов и не возвращают им остаток, разрешая жить в квартире последний месяц за счёт этих денег. Это рискованно, так как в случае возникновения проблем компенсировать убытки будет нечем.
- Условия оплаты и других расходов.
Необходимо определить, кто и за какие коммунальные услуги будет платить. Обычно жильцы оплачивают интернет и все, что рассчитывается по счётчикам — воду, свет, газ, а иногда и отопление. Общие платежи за квартиру обычно оплачивает собственник.
Если есть задолженность по коммунальным платежам, необходимо указать сумму долга и срок, в течение которого собственник обязуется его погасить. Можно также договориться о погашении долга из стоимости аренды.
Если оплата производится безналичным способом, то следует указать, что днём оплаты считается день поступления денежных средств на счёт.
Также важно определить, кто будет отвечать за ремонт и что входит в этот ремонт. Это поможет избежать конфликтов при расчёте после ремонта, особенно если он становится неотъемлемой частью квартиры и не может быть забран жильцами при выезде. Такие ситуации могут возникать, например, когда квартиру сдают по сниженной цене из-за плохого состояния, но арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.
Важно отметить, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом. Однако на практике доказать это практически невозможно.
- Ответственность за нарушение договора.
В случае нарушения договора найма по закону не предусмотрено конкретных требований к ответственности. Поэтому в этом пункте вы можете указать условия, которые будут соответствовать вашим договорённостям. Например, вы можете определить размер штрафа в случае, если одна из сторон решит расторгнуть договор без предварительного уведомления.
- Акт приема-передачи с описью.
Пожалуйста, перечислите все вещи, которые находятся в квартире, и опишите их состояние. Вы можете сделать фотографии или написать подробное описание. Также желательно указать все крупные и ценные предметы.
Согласно закону, жильцы несут ответственность за состояние квартиры во время проживания. Поэтому рекомендуется потратить дополнительное время на подробное описание квартиры, чтобы через год или два не пришлось вспоминать, была ли в стене дырка.
- Подтверждение оплаты.
Если оплата за квартиру производится наличными, обязательно составьте расписку. Если же оплата осуществляется банковским переводом, используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.
В расписке обязательно укажите следующую информацию:
* ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника;
* сумму платежа, указанную прописью;
* факт получения денег собственником;
* дату составления документа;
* подпись собственника.
Если вы получаете оплату онлайн, отправитель и получатель должны быть указаны так же, как и в договоре. То есть если в договоре вы указали себя, а оплату просите перевести жене на карту, это может вызвать вопросы. В назначении платежа указывайте номер договора, за что осуществляется платёж, и дополнительные детали, которые помогут точно определить стороны и их отношения. Без этой информации суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.
Например, назначение платежа может выглядеть так: «Оплата по договору № 2020Н1 за наем жилого помещения за июнь 2023 года».
Если вы договорились об аренде устно и жильцы не оплатили месяц вовремя, взыскать с них долг будет проблематично.
Например, супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договорённости. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 рублей за аренду и 72 000 рублей неустойки. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении этих данных нет.
В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключённого договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.
Способы уплаты и размер налога
Физическое лицо — собственник жилья — обязано самостоятельно декларировать свой доход и уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученной суммы.
Если квартиранты оплачивают коммунальные услуги, включая расходы на общедомовые нужды, то часть этих средств также необходимо отразить в декларации. Однако, только те платежи, которые не проходят через счётчики, подлежат декларированию. Платежи по счётчикам не считаются доходом, так как они являются компенсацией за потреблённые жильцами ресурсы, а не выгодой для владельца жилья.
Например, если квартира сдаётся в аренду за 35 000 рублей в месяц плюс коммунальные услуги по счётчикам, которые составляют 2000 рублей, и расходы на общедомовые нужды — 3500 рублей, то налогооблагаемый доход собственника составит 38 500 рублей в месяц и 462 000 рублей в год.
Уплата налога на доходы физических лиц
Ставка налога на доходы физических лиц составляет 13%. Этот налог платят все, включая пенсионеров и многодетные семьи. Однако есть несколько способов вернуть часть уплаченного налога:
* оплата дорогостоящего лечения, например, ЭКО или протезирования;
* оплата медицинских услуг и покупка лекарств;
* оплата образования, включая автошколу и вуз;
* оплата образования детей, например, детского сада, частной музыкальной или спортивной школы;
* индивидуальный инвестиционный счёт (ИИС) — 13% от вложенной за год суммы на ИИС, но не больше уплаченного налога. Максимум вернут 52 000 рублей в год;
* покупка квартиры — каждый может получить налоговый вычет на покупку жилья в размере 260 000 рублей, а также вычет с процентов по ипотеке с суммы не больше 3 000 000 ₽.
Кроме налога на доход, собственники платят налог на квартиру, комнату, дом или долю в них. В Москве ставки налога на квартиру регулируются законом города Москвы от 19.11.2014 № 51. Уведомления о сумме налога присылает налоговая.
У этого налога тоже есть льготы и вычеты. Некоторые льготы применяются автоматически, а вычеты положены пенсионерам и людям предпенсионного возраста.
Рассчитать налог на свою квартиру можно при помощи калькулятора на сайте ФНС по кадастровому номеру.
Сумма налога на имущество зависит от кадастровой стоимости квартиры, уменьшенной на стоимость 20 м² её общей площади.
Например, если сдавать квартиру за 35 000 рублей и получать от арендаторов ещё 3500 рублей на оплату коммунальных услуг (без учёта льгот), то налоги за квартиру в месяц составят: 38 500 х 13% + 872 / 12 = 5 079 рублей. А в год — почти двойной размер месячного дохода, 60 948 рублей.
Уплата налога для ИП на всех режимах налогообложения
**Как снизить налог и избежать расходов на получение налоговых вычетов?**
Иногда может возникнуть ситуация, когда расходы на получение налоговых вычетов не оправдывают себя, и вы не хотите платить 13% налога в полном объёме. В таком случае можно рассмотреть возможность регистрации статуса индивидуального предпринимателя (ИП) или стать самозанятым.
В T—Ж уже публиковали пошаговую инструкцию по регистрации ИП. При этом необходимо будет заплатить только госпошлину за регистрацию, которая составляет 800 рублей. Однако если вы решите зарегистрироваться электронно через сайт ФНС, госпошлину платить не придётся, но вам нужно будет приобрести усиленную электронную цифровую подпись (ЭЦП). Также вы можете зарегистрировать ИП через приложение «Госключ», в этом случае вам не потребуется получать ЭЦП для регистрации ИП.
Зарегистрироваться без уплаты госпошлины и получения ЭЦП можно через нотариуса или МФЦ. Некоторые банки, стремясь привлечь новых клиентов, берут на себя расходы и суету по регистрации ИП: они выпускают подпись, отправляют документы в налоговую, а курьер приезжает туда, куда вам удобно.
Индивидуальные предприниматели, сдающие квартиры, освобождены от использования касс. Однако у них всё равно будут расходы — например, на содержание счёта в банке для ИП или на платный вывод средств на свой счёт как физического лица. Также может потребоваться платный сервис подачи отчётности. Часто банки предлагают все эти услуги за одну сумму.
Индивидуальные предприниматели, применяющие специальные налоговые режимы, такие как упрощённая система налогообложения с налогом 6% с дохода или патентная система налогообложения, не имеют льгот и вычетов по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ). Это означает, что если вы, например, лечили зубы или оплачивали детский сад, то не сможете рассчитывать на налоговые вычеты, поскольку НДФЛ вы не платили.
Уплата налога для ИП на ОСН — общей системе налогообложения
Это самый сложный и наименее выгодный способ сдавать квартиру легально. Процесс регистрации ИП и ведения отчетности при этом режиме налогообложения такой же, как и при УСН. Однако в этом случае вы будете отдавать государству примерно пятую часть своего дохода. К тому же, вам потребуется много времени и сил на подготовку и сдачу отчетности.
Мы не будем рассматривать этот вариант, так как никто не сдает квартиры, используя этот режим налогообложения. Он слишком громоздкий, требует большого количества отчетов и не является выгодным.
Уплата налога для ИП на УСН — упрощенке
Упрощённая система налогообложения — это особый налоговый режим, который позволяет предпринимателям платить меньше налогов по сравнению с общей системой.
В Т—Ж уже рассказывали о том, кому подходит упрощённая система и как на неё перейти.
При упрощённой системе есть два варианта уплаты налогов:
1. 6% от доходов. Этот вариант называется УСН «Доходы». Ставка может быть снижена до 1% в зависимости от региона.
2. 15% от разницы между доходами и расходами. Этот вариант называется УСН «Доходы минус расходы». Ставка может быть снижена до 5% в зависимости от региона.
Какой вариант выбрать? Если расходы составляют менее 60% от доходов, то можно выбрать 6%. Если более 60%, то лучше выбрать 15%.
Региональные власти могут снизить ставку для всех или отдельных видов деятельности. Чтобы узнать ставку в своём регионе, можно позвонить на горячую линию или обратиться в отделение инспекции.
Если доходы в 2024 году составят от 199,35 до 265,8 миллионов рублей или количество работников превысит 100 человек, то ставка для упрощённой системы «Доходы» будет 8%, а для «Доходы минус расходы» — 20%. Эту ставку региональные власти не могут понижать.
Я остановлюсь только на налоге на доходы в размере 6%, потому что обычно собственники тратят деньги с аренды на жизнь или откладывают на будущее. Налоговая служба учитывает только те расходы, которые необходимы для ведения предпринимательской деятельности. Например, продукты, завтрак в кофейне или депозит в банке не будут учтены как расходы.
В 2024 году индивидуальные предприниматели должны будут заплатить обязательные взносы на пенсионное и медицинское страхование в размере 49 500 рублей. Эти взносы фиксированные и не зависят от выручки. Их можно оплатить единовременно в конце года или разбить на равные части и платить частями в течение года.
Кроме того, если доход ИП превысит 300 000 рублей с начала года, то необходимо будет заплатить дополнительные взносы на пенсионное страхование в размере 1% от суммы дохода, превышающей 300 000 рублей за год. Этот взнос нужно будет оплатить не позднее 1 июля 2025 года.
Если ИП использует в своей деятельности нежилую недвижимость, то он должен будет платить налог на имущество. Однако ИП на УСН освобождается от этого налога, если он подаст соответствующее заявление.
Пенсия ИП формируется из суммы фиксированного платежа и 1% от дохода, превышающего 300 000 рублей. При этом логика расчёта пенсии для ИП и для наёмных сотрудников одинакова.
Например, если сдавать квартиру и получать с жильцов коммунальные платежи, не оплачивая их по счётчикам, то пенсия может составить 11 193 рубля при условии, что ничего не изменится.
Налог при УСН можно уменьшить на сумму страховых взносов. Если ИП платит взносы только за себя и у него нет сотрудников, то он может уменьшить налог на 100%. В нашем примере из налога полностью вычитается сумма отчислений, так как она меньше суммы отчислений.
Таким образом, если сдавать квартиру за 35 000 ₽, то налоговая нагрузка за год составит 51 120 ₽: 49 500 ₽ в течение текущего года и 1620 ₽ в следующем году.
- Налоги при доходе 38 500 ₽ в месяц для ИП на УСН за год — 51 120 ₽
Вот как можно рассчитать сумму:
* Фиксированные взносы за 2024 год — 49 500 ₽.
* Налог за год: 462 000 рублей умножаем на 6% и получаем 27 720 ₽.
* Дополнительное отчисление в СФР свыше 300 000 рублей, которые уменьшают налог, но уже в следующем году: (462 000 — 300 000) рублей умножаем на 1% и получаем 1 620 ₽.
Итого, налог за год с вычетом взносов составляет: 27 720 — 49 500 — 1 620 = 0 ₽.
В год: 49 500 + 1 620 = 51 120 ₽.
Уплата налога для ИП на ПСН — патентной системе налогообложения
Сдавать квартиру в аренду можно на патенте — это налоговый режим, при котором индивидуальный предприниматель (ИП) платит фиксированную сумму налога за год и освобождается от других налогов.
Патентная система налогообложения позволяет ИП платить 6% от потенциально возможного дохода. Размер этого дохода зависит от географии и площади квартиры, а также от нормативных актов региона. То есть налог рассчитывается не от фактического дохода собственника, а от средних значений, определённых для каждого региона.
Региональные власти могут понижать ставку налога. Самому предпринимателю не нужно ничего считать — это уже сделала налоговая. Информацию о своей ставке можно найти в разделе «Особенности регионального законодательства» на сайте налоговой.
Давайте посчитаем, сколько заплатит ИП при такой схеме:
Обязательные взносы в 2024 году составят 49 500 рублей. Если доход ИП превысит 300 000 рублей с начала года, нужно будет заплатить дополнительные взносы на пенсионное страхование — 1% от суммы потенциального дохода, которая превышает 300 000 рублей в год. Эти отчисления можно вычесть из налога, как и при упрощённой системе налогообложения. Для уменьшения налога на взносы подают уведомление.
ИП на патенте освобождается от уплаты налога на имущество как физическое лицо. Для этого нужно подать заявление.
Стоимость патента можно узнать на сайте налоговой в разделе расчёта стоимости патента. Например, для квартиры в Москве патент на 2024 год стоит 38 088 рублей.
Итак, если сдавать квартиру за 35 000 рублей и получать с жильцов компенсацию коммунальных платежей 3500 рублей, собственник — ИП с патентом — будет платить 90 588 рублей за год.
Уплата налога для самозанятых
Самозанятость — это специальный налоговый режим, который официально называется налогом на профессиональный доход (НПД). Согласно законодательству, этот режим будет действовать до 2028 года.
Самозанятые могут иметь статус индивидуального предпринимателя (ИП) или не иметь его. Если вы сдаёте в аренду жильё, вы можете зарегистрироваться как самозанятый. Однако вы не сможете сдавать в аренду нежилые помещения.
Если вы сдаёте квартиру физическому лицу, то будете платить всего 4% от дохода. Если же вы сдаёте жильё юридическому лицу или ИП, ставка составит 6%. Важно помнить, что ваш годовой доход не должен превышать 2,4 миллиона рублей. Если доход превысит эту сумму, вы потеряете свой статус самозанятого и автоматически перейдёте на другой режим налогообложения, который применяли ранее. Для ИП это может быть общая или упрощённая система налогообложения, а для тех, кто не был ИП, — уплата НДФЛ.
У самозанятых нет пенсионных отчислений. Однако этот режим нельзя сочетать с другими налоговыми режимами. Если вы сдаёте квартиру как ИП, вы можете перейти на самозанятость. В этом случае у вас останется статус ИП и счёт в банке для ИП, но вам также придётся платить взносы.
Чтобы стать самозанятым, вы можете скачать приложение «Мой налог» и зарегистрироваться в нём или в веб-версии приложения. В течение месяца после регистрации вам нужно отправить в налоговую уведомление об отказе от УСН, патента или ЕСХН.
Если вы были на ОСН (общей системе налогообложения), то кроме регистрации ничего делать не нужно.
Если вы отказались от патента до истечения срока его действия, оплаченное и неиспользуемое время будет пересчитано, а оставшаяся сумма будет храниться в налоговой на вашем счёте.
Самозанятый, как и обычное физическое лицо, платит налог на имущество.
Государство предоставляет самозанятым приятный бонус: они могут получить 10 000 рублей, которые равномерно вычитаются из суммы налога, присылаемого налоговой раз в месяц. При ставке налога 4% списывается по 1%, а при ставке 6% — по 2%.
Например, если вы сдаёте квартиру за 35 000 рублей и получаете с жильцов компенсацию коммунальных платежей в размере 3500 рублей, то как самозанятый собственник вы будете платить в месяц 1710 рублей, а в год — 13 860 рублей. С учётом налога на имущество это составит 14 732 рубля.
- При доходе 38 500 ₽ в месяц самозанятый заплатит за год налоговой 14 732 ₽
**Как рассчитывать сумму и срок?**
Вычет в месяц: 38 500 рублей * 1% = 385 рублей.
Налог 3% от суммы вычета за 12 месяцев: 38 500 рублей * 12 месяцев * 3% = 13 860 рублей.
На сколько хватит вычета в 10 000 рублей: 10 000 рублей / 385 рублей = 25 месяцев.
Налог 4% после того, как вычет закончится: 38 500 рублей * 12 месяцев * 4% = 18 480 рублей.
**Налог на имущество:** 872 рубля.
В год с учётом вычета: 872 рубля + 13 860 рублей = 14 732 рубля.
В месяц с учётом вычета: (872 рубля + 13 860 рублей) / 12 = 1 227 рублей.
В год после того, как вычет закончится: 872 рубля + 18 480 рублей = 19 352 рубля.
В месяц после того, как вычет закончится: (872 рубля + 18 480 рублей) / 12 = 1 612 рублей.
Что выгоднее, если сдаете квартиру
Если вы не уверены в том, что будете получать пенсию от государства, то можете стать самозанятым и платить налоги по этому режиму. Это будет проще и дешевле.
Если же вы рассчитываете на пенсию от государства, вы можете добровольно платить пенсионные взносы. В 2024 году сумма взносов составит 50 798,88 рублей в год или 4233 рубля в месяц.
Однако, если у вас есть апартаменты, обратите внимание, что самозанятые не могут сдавать их в аренду. Они могут сдавать только жилые помещения. В этом случае вам нужно будет платить 13% НДФЛ или 6% как индивидуальный предприниматель на упрощённой системе налогообложения.
Патент может оказаться более выгодным, если вы можете сдать квартиру дороже, чем по среднестатистическим значениям, по которым рассчитывается патент. Например, если ваша квартира находится в Западном административном округе Москвы, и её потенциальный доход составляет до 600 тысяч рублей в год, то патент обойдётся вам в 38 тысяч рублей в год.
Как платить налог
**Как подать декларацию 3-НДФЛ**
Декларацию по форме 3-НДФЛ можно подать в налоговую инспекцию по месту учёта налогоплательщика или отправить в электронном виде через личный кабинет на сайте налоговой службы.
Существует несколько способов подачи декларации:
1. **Заполнение вручную**. Для этого нужно скачать бланк декларации, заполнить его от руки и отправить в налоговую инспекцию почтой или через МФЦ.
2. **Заполнение электронной декларации в личном кабинете**. Для этого необходимо войти в личный кабинет налогоплательщика через учётную запись на портале государственных услуг, перейти во вкладку «Доходы» — «Заявить доход» и заполнить заявление о доходе при сдаче жилья в аренду. После этого сервис предложит создать электронную подпись. Её можно получить в аккредитованном центре или создать электронно. Подпишите заявление электронной подписью и отправьте в ИФНС.
3. **Использование специальной программы**. Скачайте программу, которая работает только на операционной системе Windows. Установите программу, ответьте на вопросы и отправьте результат в налоговую инспекцию через портал государственных услуг или лично. Для отправки декларации через портал госуслуг понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись.
4. **Подача декларации через портал госуслуг**. Для этого также потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись. Её можно получить в аккредитованном центре, например, в некоторых банках.
К декларации ничего прикладывать не нужно, но рекомендуется приложить копии документов о доходах. Размер арендной платы является существенным условием, поэтому его подтверждение поможет избежать вопросов при расчёте налога.
Декларацию необходимо подать до 30 апреля следующего года за отчётным. Если 30 апреля выпадает на выходной день, последний день подачи декларации переносится на следующий рабочий день.
**Если вы индивидуальный предприниматель**
У вас есть несколько способов оплаты налога:
1. **Нанять бухгалтера**. Это может быть невыгодно, если вы сдаёте всего пару квартир.
2. **Подключить отдельный сервис онлайн-бухгалтерии**. Это тоже стоит денег.
3. **Выбрать банк, в котором ИП может открыть счёт и есть опция онлайн-бухгалтерии**. Обычно это бесплатно или почти бесплатно.
**Сроки уплаты налогов**
Если вы работаете на УСН, налог нужно заплатить не позднее 28-го числа месяца, следующего за кварталом. В 2024 году это будет:
* первый квартал — не позже 2 мая;
* второй квартал — не позже 29 июля;
* третий квартал — не позже 28 октября;
* четвёртый квартал — не позднее 28 апреля следующего года.
Индивидуальные предприниматели, работающие по патенту, не платят налоги в общепринятом смысле этого слова. Под налогом для них подразумевается стоимость патента.
Чтобы упростить процесс оплаты, имеет смысл сразу оформить патент на год. В этом случае он будет оплачиваться следующим образом:
* 1/3 стоимости патента — в течение 90 дней после начала его действия;
* остаток — не позднее даты окончания действия патента.
Для ИП на УСН и патенте существует интерактивный календарь, который напоминает о предстоящих платежах.
Если вы самозанятый, то можете оплачивать налоги через приложение «Мой налог». О том, как пользоваться этим приложением, уже рассказывали в специальной инструкции для самозанятых.
Когда вы сдаёте квартиру в аренду, доход от этой деятельности нужно записать в приложение и сформировать чек. Выберите название услуги, например, «За аренду квартиры с 1 по 31 марта». Приложение сразу покажет вам предварительную сумму налога, которую нужно будет заплатить в следующем месяце.
**Сроки уплаты налогов для самозанятых**
До 12-го числа следующего месяца налоговая служба пришлёт вам точную сумму налога в приложении. До 28-го числа следующего месяца эту сумму нужно будет оплатить.
Если вы привяжете свою карту к приложению, налог будет списываться автоматически, и вам не придётся следить за этим самостоятельно. Так будет происходить каждый месяц. Если жильцы съедут и дохода не будет, то и налога тоже не будет. В этом случае не нужно платить взносы за этот период, а сниматься с регистрации можно только после того, как вы найдёте новых жильцов.
Ответственность при неуплате налога
Можно ли не платить налог?
Если вы не получаете доход, то налог платить не нужно. Однако, если вы сдаёте квартиру в аренду и получаете доход, то вы обязаны заплатить налог.
Штрафы, пени, уголовная ответственность
Если налоговая узнает, что вы сдаёте квартиру нелегально, вам могут выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени.
Чтобы избежать этого, вы можете платить налог как самозанятый — это будет дешевле в пять раз. Если же вы получаете больше 577 000 ₽ в месяц и не платите налог, то можете попасть на уголовную ответственность с дополнительным штрафом. Доход может быть не только от сдачи квартиры в аренду.
Разберём, откуда берётся эта сумма в 577 000 ₽. В законе определена сумма крупного уклонения от уплаты налогов — это неуплаченный налог 2,7 млн рублей и более за три года.
Если исходить из этой суммы, то налог за месяц будет составлять 75 000 ₽. Доход, с которого получается такой налог, равен 576 923 ₽.
Вот каким может быть список наказаний за неуплату налогов:
* Взыскание неуплаченной суммы налога;
* Пени за несвоевременную уплату налога;
* Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1000 ₽;
* Штраф за предпринимательскую деятельность без регистрации ИП или юридического лица — от 500 до 2000 ₽;
* Штраф за нарушение срока уплаты налога — 20% от неуплаченной суммы налога. Если собственник скажет налоговой, что осознанно не платил, то 40%;
* Уголовная ответственность — если сумма неуплаченного налога превышает 2 700 000 ₽. Штраф от 100 000 до 300 000 ₽, либо принудительные работы на срок до года, либо арест до шести месяцев, либо лишение свободы до года. Если сумма неуплаты выше 13 500 000 ₽, то ответственность строже — штраф от 200 000 до 500 000 ₽ или в размере заработной платы или другого дохода за период от 18 месяцев до трех лет либо принудительные работы или лишение свободы на срок до трех лет.
Статья 198 УК РФ относится к преступлениям небольшой тяжести, и наказание в виде лишения свободы практически не применяется. Если собственник впервые оказался в такой ситуации и оплатил все долги перед государством, то он освобождается от уголовной ответственности.
Пример из жизни: собственница три года сдавала квартиру в аренду по договору, писала расписки о получении ежемесячно 30 000 ₽ и не платила налоги. Налоговая провела выездную налоговую проверку и обнаружила правонарушение. По результатам проверки составили акт, в котором было указано, что собственница не доплатила 140 400 ₽. Суд сказал, что надо платить.
- Сколько пришлось заплатить собственнице за неуплату налогов
За три года доход собственницы составил 1 080 000 ₽. Налог 13% от этой суммы — 140 400 ₽. Также ей пришлось заплатить штраф за неподачу декларации — 39 780 ₽.
Доход собственницы в месяц — 30 000 ₽. Неумышленное уклонение от уплаты налогов составило 20% — 28 080 ₽. Пени — 18 599 ₽.
В итоге собственница потеряла 21,01% от своего дохода.
Как налоговая узнаёт о нарушениях? У налоговых органов есть несколько источников информации:
1. Главное управление по вопросам миграции МВД России имеет сведения о всех иностранцах, которые должны стоять на миграционном учёте. По правилам миграционного учёта собственник должен подать уведомление о постановке на учёт по месту пребывания.
2. Росреестр имеет данные о собственниках двух и более квартир, что может указывать на то, что одна из квартир сдаётся в аренду.
3. Риелторы при проверке могут обнаружить договоры с собственниками, которые уклоняются от уплаты налогов.
4. Крупные организации могут компенсировать наймы жилых помещений сотрудникам при предоставлении договоров аренды в бухгалтерию.
5. Информация от соседей, ЖКХ, участковых и бывших арендаторов также может быть полезной для налоговой.
Существует миф, что налоговая может легко узнать все операции по счёту в банке. На самом деле налоговая знает только, в каких банках у человека открыты счета. Но если у налоговой найдутся основания для проверки собственника, она может узнать совершённые операции и остатки по счетам. Правда, даже если налоговая увидит такие суммы, она не сможет автоматически начислить на них налоги. У налогоплательщика попросят пояснения: откуда деньги и за что.
Судебная практика
Договор аренды может быть и устным, однако собственник всё равно обязан платить налог с дохода от сдачи в аренду недвижимости. Эта обязанность возникает у него в момент получения денег от арендатора. Именно факт передачи денег налоговые органы используют в качестве доказательства в суде. Сам факт проживания арендатора на объекте недвижимости доказывать не нужно.
Например, факт аренды может быть выявлен в феврале текущего года. Однако отчитаться о полученных доходах и заплатить с них налоги собственник должен до 30 апреля следующего года. Таким образом, между датой возможного правонарушения и датой, когда факт правонарушения можно достоверно подтвердить, проходит более года.
Это обстоятельство останавливает многих арендаторов от желания отомстить собственнику через жалобу в налоговую инспекцию. Конфликт может возникнуть сегодня, но доказать, что собственник не платил налоги, можно будет только после 30 апреля следующего года, когда сам конфликт, вероятно, уже забудется.
Собственник, на которого налоговая подала в суд, не обязан доказывать свою невиновность. По закону он считается невиновным, пока не будет доказано обратное. Это принцип презумпции невиновности.
Приведу несколько примеров из судебной практики, почему важно правильно оформлять договор аренды и в каких случаях это может помочь.
- История с коммунальными платежами.
В Москве собственница сдавала квартиру по договору за 30 000 рублей в месяц и получала деньги по распискам. Когда налоговая инспекция выявила это в ходе выездной проверки и составила акт, собственница решила оспорить документ в суде. Она не оспаривала факт сдачи квартиры и заключения договора, но утверждала, что 30 000 рублей — это компенсация платы за коммунальные услуги. Поэтому она просила изменить сумму недоимки по налогу и штрафные санкции.
Суд изучил расписки и пришёл к выводу, что плата за коммунальные услуги фиксировалась в них отдельной строкой, а 30 000 рублей передавались именно как плата за проживание. В итоге собственнице пришлось заплатить 20% от суммы неуплаченного налога, то есть 28 080 рублей, и штраф в размере 39 780 рублей.
- Последствия конфликта с жильцами.
Женщина искала квартиру через агентство недвижимости. Она нашла подходящий вариант и заключила с арендодателем письменный договор, а также внесла страховой депозит.
Когда срок действия письменного договора истёк, стороны заключили устное соглашение. Однако спустя некоторое время арендатор решила съехать, но ей не вернули страховой депозит. Тогда она обратилась в налоговую службу с заявлением о том, что арендодатель, вероятно, уклоняется от уплаты налогов уже три года. В качестве доказательств она предоставила:
* договор с агентством недвижимости на поиск квартиры;
* договор найма;
* передаточный акт;
* расписку об уплате страхового депозита.
Налоговая служба провела выездную проверку, в результате которой было начислено налогов, штрафов и пени. Арендодатель не согласился с этим решением и обжаловал его. Однако суд в итоге указал, что собственник должен заплатить налоги. К сожалению, неизвестно, сколько именно, поскольку точная сумма в судебном решении не указана.
- Правильно оформленные документы вернули собственнику 200 000 ₽.
Мужчина арендовал у Елены однокомнатную квартиру и не всегда вовремя и полностью оплачивал аренду и коммунальные услуги. В результате накопился долг в размере почти 200 тысяч рублей.
Елена была вынуждена обратиться в суд. В итоге она выиграла дело и смогла не только взыскать с жильца весь долг, но и расходы на госпошлину, которые составили 5322 рубля. После этого она смогла выселить арендатора.
Как выгодно сдавать квартиру
Если вы сдаёте квартиру, обязательно заключите договор и детально пропишите все условия.
Самозанятые могут платить меньше налогов: 4% от дохода при сдаче квартиры физическому лицу и 6% — организации. Для этого вам нужно установить приложение и зарегистрироваться в нём. Вы можете настроить автоматическое списание налогов. Если арендатор съедет и доход прекратится, вы можете не платить налог.
Однако для самозанятых есть ограничения по сумме дохода. Если вы не можете использовать этот статус, то выгодно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налог по упрощённой системе налогообложения — 6%.
Налоговая не имеет свободного доступа к операциям по вашему банковскому счёту. Однако если у неё появятся основания, она может запросить информацию и доначислить налоги, штрафы и пени.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
