Нежилое помещение каким требованиям должен соответствовать объект.

В России существует Фонд недвижимого имущества, который включает в себя два основных типа объектов: жилые и нежилые.

К жилым объектам относятся многоквартирные дома, частные домовладения, коммунальные квартиры и общежития, предназначенные для проживания людей.

Однако определение нежилой недвижимости может вызывать затруднения, поскольку в Жилищном кодексе РФ нет чёткого описания этого понятия.

Чтобы избежать проблем при покупке или продаже таких объектов, рекомендуем ознакомиться с нашим материалом.

1. Понятие «нежилое помещение» в законодательстве РФ.

Если проанализировать российское законодательство, то мы не найдём чёткого определения термина «нежилое здание».

Однако в Жилищном кодексе РФ есть определение «жилого помещения». Согласно статье 16, жилым помещением считается комната, отдельный дом или квартира в многоквартирном доме, где можно полноценно удовлетворять бытовые и другие нужды.

Исходя из этого определения, можно сказать, что нежилое помещение — это помещение в многоквартирном доме, административном или коммерческом здании, которое не предназначено для проживания людей и не включено в состав общедомового имущества. Это косвенно подтверждается абзацем 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг.

Жилищное законодательство позволяет переводить жилое помещение в нежилое и наоборот. Однако эти процессы являются сложными с юридической точки зрения, поэтому для их успешного осуществления рекомендуется обратиться за помощью к юристам https://myjus.ru.

2. Признаки нежилого помещения.

Чтобы здание можно было использовать, его необходимо поставить на кадастровый учёт.

Чтобы признать здание нежилым, нужно обратить внимание на определённые признаки, которые помогают отличить нежилое имущество от жилого:

• Обособленность. Это означает, что здание отделено от других строительных конструкций.
• Изолированность. В данном случае речь идёт о функциональных характеристиках, таких как наличие отдельного входа, который не предназначен для входа в другие помещения, в том числе те, где расположены инженерные коммуникации. Кроме того, нежилое помещение должно иметь своё собственное назначение.

Важно отметить, что помимо этих двух обязательных признаков, объект нежилого фонда также должен соответствовать противопожарным, строительным и техническим нормам. Поэтому перед вводом здания в эксплуатацию необходимо пройти проверку со стороны Роспотребнадзора, пожарной инспекции и других надзорных органов, учитывая специфику назначения нежилого помещения.

3. Типы нежилых помещений.

Если говорить о видах нежилых помещений, то стоит обратиться к Своду правил 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения МКД». Этот документ разделяет все нежилые помещения на три типа:

1. Встроенные. Нежилое здание располагается в пределах жилой постройки, при этом границы сооружения не выступают более чем на 1,5 метра за пределы жилого здания.
2. Пристроенные. Сооружение полностью выходит за пределы жилого дома, но имеет общую капитальную стену с ним.
3. Встроенно-пристроенные. Конструкция здания предполагает выход за пределы жилого сооружения более чем на 1,5 метра.

Существует и другая классификация, по которой все объекты, не предназначенные для жизни, можно разделить на несколько видов:

1. Торговые. Это магазины, где реализуются безопасные для граждан категории товаров. Например, можно открыть продуктовый магазин, но продажа пиротехнических средств в нежилом здании, расположенном на территории МКД, запрещена.
2. Административные. В эту категорию входят офисные здания, частные кабинеты, филиалы компаний.
3. Развлекательные. Речь идёт о таких помещениях, как бары, пабы, пиццерии. Однако если нежилое помещение находится на общей площади МКД, то открыть все виды развлекательных заведений не получится. Под запрет попадают, например, круглосуточные развлекательные заведения.
4. Универсальные. Это помещения, которые сдаются в аренду и могут использоваться для бизнеса различного направления.
5. Складские. Сооружения используются для хранения различного товара, оборудования и прочего.

Важно отметить, что независимо от того, как используется нежилое здание, все коммуникации, инженерное оборудование и само помещение должны обеспечивать соблюдение гигиенических нормативов, прописанных, например, в СанПин 2.1.3684-21.

4. Права и обязанности собственников нежилых помещений.

Владелец нежилого помещения, используемого для ведения бизнеса, имеет право собственности на здание. В соответствии с Гражданским кодексом РФ и региональными законами, при эксплуатации этого помещения необходимо соблюдать определённые правила и обязанности.

Жилищный кодекс не содержит информации о правах и обязанностях собственников. Однако, проанализировав статью 210 Гражданского кодекса РФ, можно выделить следующие обязанности, которые возлагаются на собственника:

1. Обеспечение санитарно-гигиенической и пожарной безопасности при эксплуатации помещения.
2. Своевременная оплата коммунальных платежей за использование здания.
3. Устранение поломок инженерных сетей в случае аварии.
4. Проведение ремонтных работ при ухудшении состояния объекта недвижимости.
5. Использование объекта недвижимости только по его прямому назначению. Например, если в многоквартирном доме открыт продуктовый магазин, продажа фейерверков на его площади запрещена.
6. Соблюдение чистоты на территории постройки для предотвращения рисков распространения заболеваний.
7. Оплата имущественного налога в сроки, установленные налоговым законодательством.

Важно отметить, что региональные власти могут устанавливать дополнительные требования в отношении использования нежилых помещений. Например, магазины, продающие алкоголь, могут быть ограничены в своём режиме работы и должны закрываться в 22:00 по местному времени.

5. Права и обязанности арендатора НП в МКД.

В этом случае отношения регулируются частью 2 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права и обязанности арендатора обязательно указываются в договоре аренды, который подписывается с собственником нежилого помещения.

Стандартные права и обязанности, которые обычно включают в договор аренды, могут быть следующими:

1. Использование здания в течение всего срока, указанного в договоре.
2. Если в процессе эксплуатации здания будут обнаружены нарушения, возникшие по вине собственника, арендатор может потребовать от арендодателя устранить эти нарушения в кратчайшие сроки или снизить стоимость аренды пропорционально выявленным нарушениям.
3. Проведение ремонтных работ, включая капитальную перестройку объекта, но только после согласования всего объема работ с собственником здания.
4. Поддержание чистоты, контроль за состоянием оборудования, мебели и прочего имущества.
5. Оплата коммунальных услуг в соответствии с показаниями индивидуальных счетчиков.

Важно! При составлении договора аренды необходимо максимально подробно и чётко определить права и обязанности каждой из сторон соглашения. Это поможет избежать споров, которые могут возникнуть в процессе использования помещения.

6. Как перевести нежилое помещение в жилое: процедура.

Изменить статус нежилого помещения возможно, но это потребует времени и финансовых вложений.

Чтобы перевести нежилой объект в жилой, необходимо, чтобы он соответствовал определённым условиям:

• здание должно соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации;
• помещение может быть приведено в соответствие с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям, если это необходимо;
• владелец помещения не должен возражать против изменения статуса, а также не иметь ограничений в праве распоряжения своей собственностью.

Если здание соответствует вышеперечисленным требованиям, то владелец помещения может инициировать процедуру перевода. Это довольно сложный процесс, который включает в себя несколько этапов.

7. Подготовка проекта и оформление согласия владельца.

Не всегда нужно делать перепланировку. Перепланировка требуется только в том случае, если объект не соответствует нормам, установленным для этого вида жилья в жилищном законодательстве.

Заказать проект переустройства можно в специализированных компаниях, которые имеют разрешение на проведение таких работ от государственных органов.

Важно отметить, что если перепланировка будет затрагивать общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме, то необходимо получить согласие всех жильцов перед началом работ. Это согласие должно быть документально зафиксировано в виде протокола общего собрания.

8. Оформление документов.

На следующем этапе важно собрать необходимые документы. Вот список документов, которые вам понадобятся:

1. заявление о переводе нежилого объекта в жилой;
2. документ, удостоверяющий личность собственника;
3. свидетельство о собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
4. проект перепланировки;
5. решение собственников многоквартирного дома (МКД);
6. экспертное заключение о том, что объект приведён в соответствие с требованиями Жилищного кодекса РФ;
7. разрешение органов опеки, если собственником объекта является несовершеннолетний.

Также для перерегистрации имущества могут потребоваться и другие документы, например, поэтажный план дома.

Если вы не хотите самостоятельно заниматься сбором документов, не знаете, где их получить, или вам нужна экспертная оценка возможности изменения статуса нежилого объекта, мы готовы вам помочь.

9. Обращение в уполномоченные органы.

Если вы не хотите тратить время на походы по инстанциям, не знаете, как получить нужный документ, или вам требуется экспертная оценка возможности изменения статуса нежилого объекта, наши юристы https://myjus.ru помогут вам. Мы предоставляем услуги бесплатной удалённой консультации.

В зависимости от того, в какой орган вы обращаетесь, будет зависеть регион, в котором нужно изменить статус объекта. В Москве эту услугу предоставляет Департамент городского имущества.

Заявитель может подать документы либо через МФЦ, либо через электронное обращение на сайте госоргана.

Срок рассмотрения документов составляет 48 дней. Однако предварительное решение надзорного органа будет направлено собственнику в течение трёх дней.

10. Пример.

В Брянске владелец парикмахерской получил одобрение большинства жильцов на реконструкцию помещения. Однако один из собственников не согласился с изменениями и подал в суд.

Верховный суд признал строительство крыльца незаконным. Суд объяснил это тем, что крыльцо уменьшило общее имущество собственников и было построено без их единогласного согласия. Владельцу парикмахерской предписали восстановить помещение в первоначальном виде в течение трёх месяцев.

Одна из собственниц также не согласилась с реконструкцией и обратилась в суд. Суд первой инстанции отклонил её жалобу, но Верховный суд решил, что строительство крыльца было незаконным. Суд объяснил это тем, что при реконструкции владелец вырезал часть подоконника, тем самым уменьшив долю общего имущества собственников. Кроме того, такие изменения можно делать только при 100-процентном согласии всех собственников. Суд обязал владельца вернуть помещение в прежний вид в течение трёх месяцев.

11. Проведение работ по перепланировке и получение акта о проведенных работах.

Перепланировку можно начинать только после того, как надзорный орган одобрит проект. После завершения работ необходимо пригласить специальную комиссию, которая проверит соответствие перепланировки заявленным требованиям.

Если комиссия не выявит никаких проблем, то в течение 10 дней собственнику выдадут акт. Этот документ станет основанием для смены статуса объекта.

Важно помнить, что на этапе рассмотрения документов перепланировку могут отклонить. В таком случае у заявителя есть право обратиться в суд для обжалования решения. Для этого даётся срок в 3 месяца. По истечении этого срока отменить решение будет невозможно.

12. Подготовка изменений технического плана и регистрация перепланировки в Росреестре.

На следующем этапе вам нужно обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит технический план. Очень важно, чтобы эти работы выполнял специалист с допуском саморегулируемой организации (СРО).

Технический план — это электронный документ, который должен быть заверен электронной подписью. После этого документ передаётся в Росреестр.

На основании акта или решения об изменении статуса объекта Росреестр вносит изменения в правоустанавливающие документы. Срок предоставления услуги — до 15 дней. После регистрации собственнику здания направляется уведомление.

Обратите внимание: для внесения изменений в документы нужно заплатить государственную пошлину в размере 750 рублей. Общая стоимость работ, связанных с перепланировкой и кадастровой деятельностью, составляет от 5 до 30 тысяч рублей.

13. Судебная практика.

Гражданка С. обратилась в суд с иском к гражданину Б. и администрации Петрозаводского округа. В иске она требовала признать право собственности на нежилое помещение недействительным.

Истица утверждала, что на территории этого помещения установлено инженерное и техническое оборудование, необходимое для обслуживания всего многоквартирного дома. Также она указала, что по факту это помещение является общим имуществом собственников жилья в МКД.

Для дачи показаний были привлечены гражданин К. и территориальное управление Росреестра.

Истица также потребовала признать недействительной сделку по переходу права собственности на помещение к гражданке К. То есть, права ответчика на помещение должны быть признаны отсутствующими, что станет основанием для исключения записи о праве из ЕГРН.

Суд установил, что в 2016 году была завершена процедура государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение, расположенное на территории МКД. Затем по договору объект был передан гражданке К., которая, в свою очередь, передала права собственности по договору купли-продажи гражданину Б.

По результатам судебной экспертизы было установлено, что спорный объект действительно является техническим помещением общедомового пункта, на территории которого установлен элеваторный узел и коридор, необходимый для эвакуации жильцов и являющийся тамбуром у входа в газоубежище.

На основании этого иск гражданки С. был удовлетворён частично: право собственности гражданина Б. было признано отсутствующим.

14. Частые вопросы.

Можно ли зарегистрировать человека в нежилом помещении?
Нет, это недопустимо, так как является одним из условий для признания помещения непригодным для жилья. Однако если собственник захочет перевести помещение в жилое, то регистрация будет возможна.

Можно ли открыть в многоквартирном доме организацию с отдельным входом для клиентов?
Нет, такое действие незаконно. Согласно законодательству, помещение должно иметь отдельный вход, а доступ через территории, обеспечивающие вход в жилые помещения, запрещён. Жильцы могут обратиться с жалобой в ТСЖ или управляющую компанию, а в случае отсутствия реакции — в прокуратуру.

Можно ли перевести жилое помещение, купленное в ипотеку и находящееся под залогом, в нежилое?
В действующем законодательстве нет запрета на изменение статуса ипотечного помещения. Однако банк, выдавший ипотеку под залог недвижимости, вряд ли согласится на это. Без согласия банка изменить статус помещения невозможно.

15. Заключение юриста.

В российском законодательстве, регулирующем использование нежилых помещений в 2024 году и распоряжение ими, есть некоторые пробелы. Из-за этого у собственников могут возникнуть юридические сложности при приобретении или использовании таких помещений.

Чтобы избежать проблем, связанных с документами, рекомендуется обратиться за помощью к экспертам. Они помогут привести все документы в полный порядок.

Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!