Купить недострой, быстро достроить и заселиться. Кажется, что это отличный вариант: времени уйдет меньше, чем на стройку с нуля, и по затратам выгоднее. Действительно ли это так?
Поскольку я руковожу не только агентством недвижимости, но и строительной компанией — то с недостроями я сталкиваюсь часто. Нет, не с нашими: у нас достраивается 100% объектов. Просто иногда приходят клиенты, которые хотят купить недострой и просят оценить, насколько это будет выгодно и вообще разумно.
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Скажу честно: на этом поприще все довольно грустно. По результатам строительных аудитов, которые мы делали за этот год, средний уровень качества недостроев низок. Из десяти последних домов, которые мы оценивали, мы рекомендовали для покупки только два.
Стоит ли вообще покупать недостроенные дома?
Земля! Все дело в земле: свободных участков все меньше, они все дороже и все дальше от мегаполисов, в нашем случае — от Екатеринбурга. А недостроенные дома часто бывают в очень привлекательных локациях: например в черте города или рядом, с транспортом, развитой инфраструктурой, электричеством и газом.
В принципе, если недострой хороший, то это может быть очень удачным вложением. Бывают недострои-конфетки: фундамент, стены, кровля — все построено из качественных материалов и по технологии, дом не старше двух лет, стройка грамотно законсервирована, локация хорошая, документы в порядке. Но это редкие объекты, их надо тщательно выискивать.
Есть недострои, которые можно назвать «сразу нет» — те, у которых недостатки настолько критические, что проще снести дом, чем их исправить. Такой недострой можно купить только под снос, при этом участок должен предлагаться дешевле рынка. Потому что снос дома, вывоз материалов и все сопутствующие трудности — все это ляжет на плечи покупателя.
Год назад один из клиентов попросил нас посмотреть недостроенный дом: его смущали трещины на стенах. Продавец сказал ему, что это просто последствия усадки дома, “надо чуть подремонтировать” — а в целом дом крепкий и хороший. По факту оказалось, что кровля уже находится на грани обрушения, армопояса нет, стены расползаются, фундамент тоже треснул — в общем, дом надо разбирать. Клиент хотел купить этот дом по цене участка, но продавец был не согласен. Возможно, этот дом все-таки “чуть подремонтируют” и продадут — но я от души сочувствую тем людям, которые его купят.
Все остальные, промежуточные варианты, надо тщательно оценивать: сколько придется вложить, чтобы объект стал нормальным домом, и в нем можно было жить. Причем анализ должен быть комплексным. Что толку, если дом построен прилично — но при этом, например, находится далеко от населенных мест, как говорится, «в чистом поле»? Может быть, кому-то подошел такой вариант — но в 99% это будет неликвидный объект, и вы просто зря потратите деньги.
Что касается степени готовности объекта. Практика показывает, что наилучший вариант для оценки — когда готов теплый контур: смонтирована кровля, установлены окна и двери. Дом без кровли, тем более если стоит не один год — это проблема, он уже явно разрушается. Дом с ремонтом — с точки зрения строительного аудита тоже проблема: многие дефекты уже спрятаны под отделкой. Да, профессионалы и на этом этапе увидят качество стройки, но все-таки это сложнее. А теплый контур, тем более если уже прошла усадка — там все видно как на ладони.
Можно ли понять, стоит ли покупать недострой, если ты не строитель? Глубокую оценку может сделать только профессионал — но есть вещи, которые, в принципе, может заметить любой человек. Итак, на что стоит обратить внимание?
Оценить участок
Вот несколько главных критериев, которые помогут понять: стоит ли покупать этот участок с недостроем, или лучше не связываться.
Локация. Почему-то про этот момент многие забывают — а это главная составляющая ликвидности для любой недвижимости. Надо сразу смотреть: сможете вы быстро продать этот дом, если будет такая необходимость? Нужна хотя бы минимальная инфраструктура, удобная транспортная развязка. Все остальное: лес, озеро — это прекрасно, но на втором месте.
Сухой ли участок. Мы недавно приезжали смотреть недостроенный дом. То, что мы увидели, нас просто поразило — огромный недострой стоял «по колено» в воде. Нет, он не на берегу водоема. Просто несколько дней подряд лили дожди, и участок затопило. Если бы стройка была свежая, то мы бы стали разбираться: возможно, хорошая дренажная система могла бы решить проблему. Но дом постоянно затапливало несколько лет.
Фундамент уже начал крошиться, отмостка отвалилась, стены в трещинах, по крыльцу тоже пошла глубокая трещина — то есть, проблемы очень серьезные.
Газ и электричество. Проверьте, заведены ли на участок основные коммуникации.
Документы. Недострой можно зарегистрировать как «объект незавершенного строительства» — но на практике подавляющее большинство недостроев не зарегистрированы. А значит, продаются просто как земельные участки. Какие документы надо попросить у продавца?
- Свежую выписку из ЕГРН. Там будут видны сведения о собственнике, площадь участка, ограничения и обременения, категория земель и вид разрешенного использования.
- Правоустанавливающий документ на участок: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения и т.д.
- Уведомление о строительстве дома. Хорошо, если уведомление есть, и оно согласовано в администрации: это гарантия того, что дом здесь точно можно строить, и его не снесут.
Посмотреть рабочий проект
Если у недостроенного дома есть рабочий проект — вам повезло. Это значит, что собственники подошли к строительству дома ответственно. Понятно, что оценивать его качество лучше специалистам, но вы хотя бы сможете понять, как будет выглядеть достроенный дом и какие работы по проекту еще предстоят.
Если проекта нет, и вы все-таки решили купить этот недострой, проверьте хотя бы вот что.
Геологические изыскания. У продавца должен быть отчет о проведении инженерно-геологических изысканий. Если их не делали — возможны проблемы. Без определения несущей способности грунта нельзя понять, какой тип фундамента необходим под дом. А от правильного фундамента зависит прочность всего дома.
Правда, иногда все очевидно и без геологических изысканий. Недавно к нам обращались люди с проблемой: сильно повело фундамент, стены треснули. Попросили посмотреть, в чем дело. Реальность оказалась просто удивительной: участок находится в бывшем русле реки (!), там разровняли пятно застройки, засыпали строительным мусором — и сверху поставили фундамент.
Когда засушливое лето кончилось, поняли, что участок все-таки мокрый, фундамент начал “гулять”. Увы,”лечением симптомов” тут уже не обойтись, дом придется разбирать.
Отступы. При строительстве частного дома надо соблюдать правила землепользования и застройки. Требования в них касаются не только параметров дома, но и отступов от границ земельного участка, и расстояния между постройками. Дом может быть просто прекрасным — но если он, например, построен слишком близко к забору, то вы просто не сможете его зарегистрировать.
Оценить качество строительства
Посмотрите, добротно ли строился дом. На некоторых проектах видно, что они строились из остатков материалов: например, идет серый блок, на середине стены меняется на белый, потом идет серый другого оттенка. Это само по себе не преступление, конечно — но сразу виден подход к строительству, экономить на всем. А есть добротные дома. Мы недавно оценивали один такой: все стены из хорошего блока одной партии, на каждом окне сертификат качества.
Обратите внимание, насколько соблюдены технологии при строительстве. Тут миллион нюансов, я перечислю только самые основные точки контроля.
Фундамент. Если есть трещины, отслойка бетона — это плохой знак. Конечно, даже треснувший фундамент в ряде случаев можно укрепить, но иногда это будет очень дорого. И в любом случае, надо искать причину: возможно, никакие мероприятия по укреплению фундамента уже не помогут.
Стены. Глубокие трещины на стенах говорят о деформации фундамента или неправильной конструкции кровли. Насколько проблема серьезна, сможет сказать только специалист — поэтому если вы не строитель, а дом в целом вам понравился, посоветуйтесь с опытным прорабом или инженером.
Что можно оценить самим? Качество кладки. Если блоки выложены в шахматном порядке, в цементных швах нет пустот, если каждые 4 ряда блока перевязаны арматурой — все в порядке.
Кровля. Смотрите, чтобы под кровлей был армопояс — это монолитная железобетонная лента, залитая по всему периметру стен. Армопояс принимает на себя нагрузку и распределяет давление стропильной системы. Оцените качество самой стропильной части. Добротный ли брус, нет ли грибка. Бывают недострои, где практически вся стропильная система уже сгнила.
Перекрытия. Если у это двухэтажный дом, то под монолитным перекрытием должен быть, опять же, армопояс.
Посмотреть фото- и видеоотчеты
Если они есть, это очень облегчит оценку качества строительства — прежде всего, скрытых работ. Но тут надо быть внимательными: иногда люди выдают чужие видеоотчеты за свои. На некоторых этапах трудно определить, какой именно дом строится — особенно если показывают работы крупным планом, когда общую картинку не видно.
Один раз мы с этим столкнулись. Но фокус у продавца не прошел: мы все-таки нашли кадры, где видны окрестности и заметили, что соседские дома совсем другого вида и куда-то испарился лес. Продавец потом сознался, что «просто хотел продать дом подороже».
Если подводить итог. Недострой — это всегда кот в мешке, и чаще всего этот кот довольно неказистый. Однако иногда на рынке ИЖС встречаются вполне добротные варианты и даже «конфетки», поэтому рискнуть можно — но только с умом, все тщательно и трезво оценив.
🔔 Если вам надо продать, купить или построить дом в Екатеринбурге или окрестностях — пишите мне в WhatsApp +79089250595. Разберем вашу задачу и найдем решение.
Полезные статьи про ИЖС:
👉 Свой дом становится недвижимостью не для всех: что происходит на рынке ИЖС
👉 На участке есть старый дом. Дадут ли ипотеку на строительство?
👉 Почему строить дом надо прямо сейчас
👉 Как выбрать земельный участок, чтобы потом не пожалеть. Советы, проверенные опытом
