Росстат подсчитал, что темпы строительства индивидуального жилья падают начиная с июля этого года. Связано ли это с падением спроса или экономическим кризисом — и насколько реально сейчас среднестатистическому человеку построить свой дом?
Спрос никуда не делся, он огромный. Люди не стали меньше мечтать о своем доме — просто воплотить эту мечту сейчас стало намного сложнее и дороже. В чем причины этого?
Ипотеки на ИЖС фактически нет
Тот бум индивидуального строительства, который мы видели в последние пару лет — это во многом заслуга доступных кредитов на ИЖС. Еще в прошлом году действовала масса льготных ипотечных программ: сельская ипотека под 3%, ИТ-ипотека под 5%, семейная ипотека под 6% — и ипотека с господдержкой под 8%, которую мог взять любой человек. Ну, почти любой.
Поскольку у нас, кроме строительной компании, есть еще агентство недвижимости — то практически все кредиты на ИЖС для наших клиентов мы одобряем сами. И я вижу ситуацию со всех сторон.
Прошлый и позапрошлый год — это было золотое время для строительства в ипотеку, люди этим активно пользовались, и я сама призывала в 2022-2023 годах: кто хочет за город, стройтесь сейчас. У нас примерно 80% всех домов строились в ипотеку. Сейчас все по-другому.
Льготных программ практически не осталось. Ипотеки с господдержкой «для всех» больше нет, сельскую ипотеку прикрыли на неопределенное время, для ИТ-ипотеки ужесточили условия — да и лимиты практически кончились. Семейную ипотеку получить тоже очень непросто: первоначальный взнос подняли, да и лимиты тоже кончаются мгновенно.
Конечно, в целом отмену льготных ипотечных программ можно было бы только приветствовать: как они за эти годы разогнали рынок и цены на недвижимость, не видит только слепой. Но эта отмена случилась почти разом и на фоне бешеной инфляции. Это как если бы паровоз мчался на бешеной скорости и внезапно врезался в скалу. Возможности строиться в ипотеку резко пропали — а взять кредит на строительство под 25-26% годовых мало кто может себе позволить.
Эксроу-счета только ухудшают ситуацию
Есть еще одна причина, которая по-настоящему убивает рынок ИЖС — это эксроу-счета. Ставки рано или поздно все равно упадут. А вот если не пересмотрят закон об эксроу-счетах — то это очень сильно подкосит рынок индивидуального строительства.
Вообще, официально этот закон начнет действовать только с марта 2025 года — почему ту же семейную ипотеку на ИЖС уже выдают только при открытии эксроу-счетов, большой вопрос. Либо с его принятием просто поспешили, как у нас это бывает — либо это целенаправленное подминание рынка под банки и крупных девелоперов.
Многие говорят, что закон наведет какой-то порядок на рынке ИЖС и дисциплинирует строительные компании. Это не совсем так. Да, закон об эксроу-счетах хорошо подошел для многоквартирного строительства — но рынок ИЖС совсем другой! Он более динамичный. Если на строительство дома открыт эксроу-счет, строительная компания должна будет согласовывать свои платежи с банком.
Допустим, мне нужно завтра привезти на участок бетон для фундамента — а банк почему-то не согласен с этим платежом. Придется звонить, выяснять, улаживать дело. Стройка стоит, клиент нервничает.
Но главное, эксроу-счета подходят больше для крупных компаний с большой финансовой подушкой безопасности. В перспективе, повторю, закон ведет к монополизации рынка. Маленькие строительные компании будут закрываться, потому что просто не смогут работать по предложенной финансовой схеме — останутся только гиганты. В итоге проиграет, опять же, клиент.
Цены поднялись
В 2020 году, когда только начался бум на загородные дома, строительство добротного дома из газобетона площадью 100 кв.м. для наших клиентов обходилось в 3-4 миллиона рублей — причем это уже с чистовой отделкой и всеми инженерными коммуникациями. В этом году дом такой же площади обходится уже в 8–10 миллионов рублей — и отделка будет предчистовая.
Больше всего в цене выросла земля. Если в том же 2020 году мы покупали в Большом Истоке участок 10 соток меньше чем за миллион рублей — то сейчас аналогичный стоит 5 миллионов. Конечно, есть участки в других локациях и подешевле — но в любом случае, за несколько лет они подорожали раза в 3 точно.
Строится ли сейчас кто-то вообще?
Да, и строятся, и покупают готовые дома — но преимущественно за наличные деньги. В общем, свой дом сейчас снова становится недвижимостью, которая доступна не для всех — как это было до введения льготных ипотечных программ на ИЖС.
Если пару лет назад схема «продай квартиру и переезжай за город» была вполне рабочей — то сейчас она работает с большими оговорками. Человек может продать свою трешку, скажем за 9 миллионов — и построить дом. Но чтобы туда можно было реально переехать, придется вложить еще столько же: ремонт и обустройство дома, благоустройство участка, разные дополнительные постройки. Один только забор может стоить около миллиона!
Раньше, повторю, было время, когда человек с 6 миллионами рублей мог переехать за город. Эти времена, увы, кончились. Многим трудно принять эту новую реальность — к нам до сих пор приходят люди, которые говорят: «У меня есть 5-6 миллионов, я хочу загородный дом». Причем нужен надежный, каменный, на хорошем фундаменте. Но сейчас это нереально.
У меня иногда люди спрашивают: если хочешь строиться и есть деньги — строить или подождать? Я советую строить. Дальше будет сложнее и дороже. Во всяком случае, следующий год обещает быть для индивидуального строительства очень непростым — если, конечно, не случится чего-то неожиданного.
Как выживают застройщики
Трудно говорить обо всех сразу, потому что рынок ИЖС очень разнородный. Большинство строительных компаний, я думаю, достраивает еще «ипотечные» проекты: первую половину 2024 года льготные программы работали вполне активно. Плюс клиенты с наличкой: ни для кого же не секрет, что количество наличных денег в экономике за последние годы многократно увеличилось.
В отсутствие ипотеки многие компании закроются. Вообще, если клиенты с ипотекой составляют 100% заказчиков — это своеобразный капкан для застройщика: ему приходится работать по принципу пирамиды. Банки ведь перечисляют деньги траншами — и значительную часть выдают только после подписания акта приема-передачи дома. Это понятно и справедливо. Но получается, что пока компания не получила всю сумму, она строит компания за счет денег других клиентов. А если приток других клиентов резко прекращается — то что? Правильно. Пирамида обваливается.
В результате застройщикам трудно выполнить свои обязательства перед оставшимися клиентами. И многие поэтому банкротятся. Но я знаю и тех, кто все-таки достраивает дома, за которые взялся — даже себе в убыток. Лично мне кажется, что это правильно. Потому что кризис пройдет — а репутация останется. Хотя я не возьму сейчас на себя смелость судить те строительные компании, которые банкротятся. Как говорится, дай Бог не узнать этого состояния самим.
🔔 В целом, строиться по-прежнему можно. А тем, кто мечтает переехать за город и у кого есть наличные деньги — даже нужно: дальше все будет только дороже и сложнее. Если нужно проконсультироваться по строительству частного дома в Екатеринбурге и пригороде — пишите в WhatsApp: +79089250595.
Другие статьи про ИЖС:
👉 От души сочувствую тому, кто это купит: как выбрать недострой и не пожалеть
👉 «Все подорожало в 2-3 раза»: стоит ли сейчас ввязываться в строительство дома
👉 «Новое золото»: почему сейчас выгодно вкладываться в ИЖС
