После получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, государственного кадастрового учета объекта (помещений в нем), регистрации права собственности на застройщика реализация объекта (помещений в нем) осуществляется в большинстве случаев по договорам купли-продажи (далее – ДКП).
Правоотношения из ДКП регулируются гражданским законодательством, а именно главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В отношениях между продавцом (застройщиком) и покупателем под сроком гарантии (гарантийным сроком) понимается срок, в течение которого продавец гарантирует:
- соответствие объекта недвижимости ДКП;
- пригодность объекта для целей, для которых этот объект обычно используется;
- пригодность объекта для целей приобретения, если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения;
- соответствие объекта обязательным требованиям к качеству
(п. 1, 2, 4 ст. 469 ГК РФ).
Если в течение гарантийного срока обнаружены недостатки (= несоответствия договору, обязательным требованиям и др.) покупатель вправе предъявить продавцу соответствующие требования, кроме замены этого объекта недвижимости (п.п. 1, 2 ст. 475, ст. 557 Г РФ).
Учитывая отсутствие в § 7 главы 30 ГК РФ «Продажа недвижимости» правил о сроках гарантии, на основании п. 5 ст. 454 ГК РФ к ДКП недвижимости должны применяться общие положения о купле-продаже:
1. если гарантийный срок установлен, покупатель вправе предъявить требования в связи с недостатками объекта недвижимости, если они обнаружены в течение этого срока (п. 3 ст. 477 ГК РФ);
2. если гарантийный срок НЕ установлен, покупатель вправе предъявить требования в связи с недостатками объекта недвижимости, если недостатки обнаружены в разумный срок, но в пределах 2 лет со дня передачи объекта (п. 2 ст. 477 ГК РФ);
3. если по ДКП гарантийный срок составляет менее 2 лет, а недостатки товара обнаружены по истечении этого срока, но в пределах 2 лет со дня передачи объекта покупателю, покупатель вправе предъявить требования в связи с недостатками объекта недвижимости (п. 5 ст. 477 ГК РФ).
Иные сроки могут быть установлены законом или ДКП (п. 5 ст. 477 ГК РФ).
Важно отметить, что в действующем законодательстве отсутствует прямое указание о сроке гарантии при приобретении недвижимости по ДКП у застройщика.
Как видно из общих положений, гражданское законодательство исходит из 2-летнего срока гарантии, однако если продавцом выступает застройщик, правоприменительная практика в большинстве случаев исходит из других сроков, а именно: 5 лет – для объекта, 3 года – для технологического и инженерного оборудования (ч. 1, 5, 5.1 ст. 7 федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», абз. 2 п. 3 ст. 29 закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей»).
Применение указанных норм объясняется следующим:
1. особенный статус продавца (застройщик – лицо, осуществившее строительные работы, впервые выпустившее объект в гражданский оборот);
2. гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его (покупатель по ДКП / участник по договору участия в долевом строительстве (далее – ДДУ));
3. установление разных сроков гарантии для покупателей по ДКП и участников по ДДУ поставило бы их в неравное положение и привело к необоснованному ущемлению прав потребителя – покупателя;
4. не имеет значения, на какие средства был построен объект (помещения в нем) – на средства участника долевого строительства или застройщика – продавца по ДКП.
В пользу применения 5-летнего гарантийного срока по ДКП, где на стороне покупателя выступает гражданин, приобретающий недвижимость исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, свою позицию косвенно высказал Верховный суд Российской Федерации (Определении Судебной коллегии по гражданским делам № 51-КГ22-6-К8 от 30.08.2022). До этого судебного акта встречались позиции судов, согласно которым если объект приобретается после ввода объекта в эксплуатацию, то продавец, даже являясь застройщиком, в ДКП выступает как собственник объекта, между сторонами возникают отношения из купли-продажи, к которым подлежат применению нормы главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, анализ законодательства и судебной практики показывает, что применительно к потребителям при приобретении недвижимости от застройщика можно говорить о 5-летнем сроке гарантии (3-летнем – для технологического и инженерного оборудования). К договорам, по которым покупателем выступает индивидуальный предприниматель, юридическое лицо, орган власти, основываясь на мотивах судов, по аналогии должны применяться те же сроки, что и к потребителю.
При этом стоит учитывать, что с 01.09.2024 минимальный срок гарантии на объект долевого строительства снижен до 3 лет. В отсутствие четкого правового регулирования на настоящий момент с точностью нельзя утверждать, по какому пути пойдет правоприменительная практика по вопросу исчисления гарантийного срока.
Отдельно стоит остановиться на моменте начала течения гарантийного срока. На основании ГК РФ отчет идет от дня передачи объекта покупателю (п. 2 ст. 477), что соответствует положениям закона РФ «О защите прав потребителей» (абз. 2 п. 3 ст. 29), а также федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 5, 5.1 ст. 7). При этом в практике реализации объектов застройщиком фактические сроки передачи объектов по ДДУ и ДКП могут значительно отличаться. Так, срок передачи объекта по ДДУ обычно не превышает нескольких месяцев после ввода объекта в эксплуатацию. Готовые объекты могут находиться в продаже несколько лет, и по таким объектам, в отсутствие четкого правового регулирования, суды исчисляют срок гарантии с ввода объекта в эксплуатацию.
Благодарю за интерес к этой статье и надеюсь, что информация будет для Вас полезна!
В следующей статье будет рассмотрен вопрос о гарантийном сроке на общее имущество собственников помещений в (не) жилых зданиях.
