В этой статье мы рассмотрим, как избежать неприятностей, связанных с действиями недобросовестных граждан, и без проблем переоформить право собственности при покупке доли в квартире в 2024 году.
При покупке недвижимости, особенно если речь идёт о долях в жилых помещениях, важно учитывать множество нюансов при оформлении сделки. К сожалению, на современном рынке недвижимости часто встречаются мошенники, которые могут причинить вред покупателям.
1. Что такое доля в квартире, и надо ли ее покупать.
Если недвижимость приобретают несколько человек, она обычно оформляется в долевую собственность. Исключением является покупка жилья супругами — в этом случае оно считается совместной собственностью, независимо от того, как оформлено право собственности: на одного из супругов или на обоих.
После регистрации права собственности на жильё и получения выписки из ЕГРН покупатель становится законным собственником своей доли. Это означает, что он может распоряжаться квартирой по своему усмотрению, соблюдая при этом нормы российского законодательства и не нарушая интересы других владельцев.
Владельцы могут определить пропорции долей самостоятельно, например, исходя из того, сколько средств каждый из них вложил в покупку. Каждый из владельцев будет иметь не только права, но и обязанности.
На рынке недвижимости отдельные доли, особенно те, которые не выделены в натуре, встречаются довольно редко, поскольку спрос на такое жильё почти отсутствует. Смысл в покупке части жилья может возникнуть в следующих случаях:
- человеку нужно получить постоянную регистрацию в определённом регионе;
- в перспективе гражданин планирует полностью завладеть недвижимым имуществом, выкупив все его части.
В обоих случаях лучше покупать именно части, а не всё имущество целиком, поскольку реальная стоимость такого жилья в разы ниже кадастровой.
2. Пример.
Братья Владимир и Игорь Васильевы решили переехать в областной центр и приобрести там жильё. В том же районе они нашли четырёхкомнатную квартиру, которая стоила около 7 миллионов рублей.
Однако они решили купить только половину квартиры, чтобы сэкономить деньги. Это обошлось им всего в 1,5 миллиона рублей. Через полгода после покупки они узнали, что их сосед вынужден был эмигрировать. Тогда они выкупили оставшуюся половину квартиры ещё за три миллиона.
Таким образом, вся квартира обошлась им в 4,5 миллиона рублей, что значительно меньше, чем они ожидали.
Продажа недвижимости — это сложный процесс, который требует много времени и внимания к деталям. Иногда возникают ситуации, когда необходимо обращаться в суд.
Наши юристы https://myjus.ru готовы помочь вам удалённо. Они помогут правильно составить необходимые документы, такие как иски, соглашения о выделении долей, договоры купли-продажи и другие. Они также расскажут вам, в какой последовательности нужно выполнять все этапы процедуры, чтобы избежать проблем в будущем и предотвратить претензии со стороны других собственников.
3. Нормативная база.
В Гражданском кодексе Российской Федерации закреплены права собственников жилья, которое находится в общей долевой собственности. Там же содержится информация о порядке заключения сделок, связанных с куплей-продажей долей.
Так, статья 551 Гражданского кодекса РФ сообщает, что переход права собственности по заключённой сделке подлежит государственной регистрации. Глава 16 ГК РФ содержит нормы, которые защищают интересы долевых владельцев.
Порядок пользования недвижимостью регламентируется статьями 246 и 247 ГК РФ. В соответствии с этими статьями вы можете владеть, пользоваться и распоряжаться общей долевой недвижимостью только при условии, что этими действиями не нарушаются права и интересы остальных дольщиков.
Согласно статье 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности должны быть обязательно нотариально удостоверены. При этом не имеет значения, кто является покупателем — совладелец или любое третье лицо.
4. Подводные камни и риски при покупке доли.
Покупка недвижимости в долях — это серьёзный шаг, который требует тщательной проверки жилья перед заключением сделки купли-продажи. Потенциальному покупателю необходимо:
- проверить подлинность документов, предоставленных продавцом;
- выяснить, кто и по какой причине снялся с регистрационного учёта из покупаемого жилья.
Такой подход позволит минимизировать возможные риски и выявить мошенников на ранних этапах сделки.
Если собственником является несовершеннолетний, то в соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ требуется согласие органа опеки и попечительства.
При покупке части недвижимости всегда будьте внимательны, так как такие сделки могут сопровождаться трудностями:
- будущие совладельцы могут оказаться конфликтными или вести разгульный образ жизни, что может затруднить проживание в одной квартире с ними;
- продать или обменять долю сейчас может быть сложно.
Если на момент заключения договора купли-продажи хотя бы один из владельцев ещё не достиг совершеннолетия, сделка может быть признана незаконной по решению органов опеки.
5. Участники сделки.
Сторонами договора купли-продажи долей могут быть как физические, так и юридические лица. Однако обычно такие сделки заключаются между гражданами.
Согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, преимущественным правом покупки доли в объекте, находящемся в общей долевой собственности, обладают другие собственники этого жилья. Это означает, что если все владельцы жилья откажутся от покупки доли в письменной форме, то её можно будет продать человеку, который не имеет отношения к этому жилью.
Таким образом, если продавец не учёл интересы других владельцев жилья, любой из них может потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.
Чтобы избежать подобных проблем, рекомендуется попросить продавца предоставить вам письменные отказы от покупки доли от всех совладельцев недвижимости (список собственников можно найти в выписке из Единого государственного реестра недвижимости). Также стоит лично поговорить с каждым из владельцев, чтобы убедиться, что они не претендуют на продаваемую долю.
6. Порядок приобретения.
Покупка доли в квартире похожа на покупку целой квартиры.
Процесс оформления документов выглядит так:
1. Продавец отправляет письменные уведомления другим собственникам о продаже своей доли. В уведомлении должна быть указана цена доли и предложение о покупке. У совладельцев есть один календарный месяц на принятие решения. За это время они могут либо согласиться купить долю, либо письменно подтвердить свой отказ.
2. После этого необходимо оформить первичные документы: договор купли-продажи (ДКП), акт приёма-передачи и договор отчуждения.
3. Затем нужно зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю. Это можно сделать в отделении Росреестра или в МФЦ «Мои документы». Также нотариус может передать документы в Росреестр в электронном виде.
* Чтобы избежать споров о том, что все совладельцы были уведомлены о продаже доли, рекомендуется отправлять уведомления заказным письмом с уведомлением. Поскольку нотариус удостоверяет сделки с долями, лучше поручить ему отправку уведомлений другим собственникам. Нотариус может не принять документы, если не будет уверен в том, что сделка совершается без нарушений.
После того как регистраторы проверят все предоставленные документы и внесут изменения в ЕГРН, нужно получить выписку, подтверждающую переход права собственности на долю квартиры.
7. Требуемые документы.
Кроме заявлений, стороны должны предоставить регистраторам следующие документы:
- правоустанавливающие документы на жилую недвижимость;
- письменные отказы остальных собственников от приобретения части объекта недвижимости;
- договор купли-продажи;
- письменное согласие второго супруга на продажу доли (если квартира является совместно нажитым имуществом);
- свидетельство о браке (при наличии);
- разрешение органов опеки (если один из участников является несовершеннолетним);
- квитанцию об оплате госпошлины.
Не забудьте взять с собой документы, удостоверяющие личность.
С недавнего времени в МФЦ сканируют документы для передачи их в Росреестр в электронном виде. Поэтому подлинники документов можно не отдавать специалисту МФЦ.
8. Расходы и сроки.
Обязательные расходы включают в себя:
- оплату услуг нотариуса;
- государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности в ЕГРН — 2 тысячи рублей, разделённую на количество долей.
Дополнительно могут потребоваться средства на оплату услуг юристов или риелторов, которые сопровождают сделку.
После того как вы нашли подходящий вариант и урегулировали все предварительные вопросы с продавцом, нужно подписать договор, заверить бумаги у нотариуса и передать их регистраторам. После регистрации перехода права собственности на вашу долю, когда оформление всех долей при покупке завершится, вы станете полноправным владельцем своего жилья.
9. Налог и важные нюансы.
После продажи недвижимости продавец обязан заплатить в бюджет налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученного дохода. Это требование действует, если продавец владел недвижимостью менее пяти лет и приобрёл её по цене ниже, чем продал.
Перед тем как подписать договор купли-продажи и передать деньги, мы рекомендуем обратить внимание на четыре ключевых момента:
1. Порядок заключения сделки.
2. Последствия приобретения части недвижимости, если другие собственники не дали согласия на сделку.
3. Риски, связанные с тем, что один из владельцев является несовершеннолетним или недееспособным, а также с наличием в квартире лиц, отказавшихся от приватизации.
4. Возможность прописки в приобретённой квартире.
10. Другие собственники против.
Рассмотрим, можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников.
По закону, чтобы продать часть квартиры, не нужно получать согласие от остальных владельцев. Проблемы могут возникнуть, только если продавец не уведомил других собственников о своём намерении продать долю в установленном порядке.
Если же продавец выполнил все требования закона и никто из собственников не выразил желания купить долю, то после подписания договора купли-продажи (ДКП) суд не может отменить сделку только потому, что продавец не получил согласия всех владельцев на продажу части жилья.
11. Один из владельцев - несовершеннолетний.
В этом случае продавец обязан получить разрешение от органов опеки и попечительства перед заключением сделки. Такое разрешение выдаётся, если после продажи условия жизни ребёнка не ухудшатся. Если же условия жизни ребёнка могут ухудшиться, органы опеки не одобрят сделку.
Важно помнить, что если разрешение от органов опеки не было получено до оформления документов, но договор купли-продажи уже был заключён и зарегистрирован, такая сделка может быть отменена через суд. Заявление об отмене сделки может подать как сотрудник органов опеки, так и любое другое заинтересованное лицо.
Осуществляя все этапы процедуры покупки-продажи доли жилья, во избежание рисков лучше обратиться к профессионалам.
12. Регистрация в жилье, где есть доля.
Если вы станете собственником части жилья, не спрашивая разрешения у других хозяев, то сможете зарегистрироваться по новому адресу самостоятельно. Также вы сможете прописать на жилплощади своего несовершеннолетнего ребёнка и супругу.
Во всех остальных случаях регистрация новых жильцов в объекте недвижимости производится только с согласия всех владельцев.
Поэтому, если вы хотите прописать вместе с собой своих родителей, брата или сестру, рекомендуется сразу же при оформлении сделки зарегистрировать жильё на нескольких собственников. Это поможет избежать проблем и разногласий с другими владельцами в будущем.
13. Судебная практика: определение долей.
После того как мать умерла, её дети получили равные доли в квартире. Однако сестра заняла всю квартиру вместе со своей семьёй и не захотела пускать туда брата.
Суд принял решение о том, чтобы брат тоже жил в этой квартире, и определил, кто в какой комнате будет проживать. Это решение было вынесено 13 января 2016 года в рамках дела №2-13/2016.
*При покупке или продаже доли в жилье важно минимизировать риски. Для этого лучше обратиться к профессионалам.
Наши эксперты дистанционно изучат вашу ситуацию, помогут разработать план действий, дадут бесплатные рекомендации и помогут избежать потенциальных проблем.
14. Частые вопросы.
Можно ли купить долю в квартире у родственника?
Да, это возможно. Однако перед тем, как предлагать такую сделку родственнику, необходимо предложить выкуп доли другим собственникам. В противном случае продажа может быть признана незаконной.
Какие документы нужны для покупки доли в квартире у родственников?
Для регистрации сделки в Росреестре необходимо предоставить следующие документы:
1. Нотариально заверенный договор купли-продажи доли.
2. Письменные отказы совладельцев от права преимущественной покупки или доказательства того, что вы уведомили их о намерении продать свою долю.
3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Зачем покупать долю в недвижимости?
Покупка доли в недвижимости имеет два основных преимущества: низкая стоимость и возможность регистрации по месту жительства.
Как правильно купить долю в доме?
Чтобы приобрести долю в доме, необходимо выполнить следующие шаги:
1. Письменно известить участников долевой собственности о намерении продать свою долю.
2. Получить от них письменные отказы или доказательства того, что они были уведомлены о продаже.
3. Договориться с другими собственниками о выкупе вашей доли.
4. Заверить договор купли-продажи у нотариуса.
5. Подать заявление и документы на регистрацию перехода права собственности.
6. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.
15. Заключение юриста.
Покупка доли в квартире в 2024 году – это процесс, похожий на покупку целой квартиры, но с некоторыми особенностями.
Важно убедиться, что сделка с долевой собственностью законна, и что продавец уведомил других собственников о продаже в соответствии с требованиями законодательства , в этом вам помогу наши правовые эксперты.
Они помогут вам разработать план действий, дадут полезные советы и укажут на возможные проблемы. Это позволит вам сэкономить деньги, время и нервы.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
