В этой статье мы расскажем, что такое обременение на квартиру, когда оно возникает, как проходит продажа или покупка квартиры с обременением в 2024 году, и рассмотрим особенности таких сделок.
Когда вы ищете жильё, важно учитывать юридическую чистоту объекта недвижимости. Это означает, что у жилья не должно быть никаких обязательств или обременений, которые могут привести к дополнительным расходам или проблемам при вступлении в право собственности.
1. Что такое обpeмeнeниe нa квapтиpy.
Обременение — это ограничение прав владельца недвижимого имущества. Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество даёт возможность владеть, пользоваться и распоряжаться им. Однако обременение не позволяет собственнику распоряжаться имуществом в полной мере. Например, владелец квартиры может проживать в ней, сдавать в аренду, но не имеет права продавать, дарить или завещать её.
Виды обременений недвижимости перечислены в Федеральном законе от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». К ним относятся сервитут, ипотека, доверительное управление и наём жилья. Однако другие обременения или возможность их установления могут быть предусмотрены иными нормативными актами. Поэтому перечень в законе о госрегистрации не является исчерпывающим.
Важно понимать, что обременение — это своего рода разновидность ареста имущества. Фактически накладывается запрет на определённые действия, связанные с помещением. Обременение создаёт условия, которые ограничивают владельца жилья при пользовании и распоряжении им, но при этом порождают права третьих лиц.
Таким образом, обременение на объект недвижимости означает, что в результате сделки или определённой ситуации ограниченные права на жильё получают третьи лица.
Следует отличать понятие «обременение» от «ограничения». Ограничения — это запрет правообладателю совершать какие-то действия со своей недвижимостью, но при этом третьи лица не получают прав на неё. Например, арест и запрет на имущество должника, который наложил судебный пристав/суд, являются ограничениями. Арест запрещает распоряжаться имуществом, может ограничивать пользование им или даже включать его изъятие.
2. Пример.
При оформлении ипотеки под залог недвижимости кредитная организация становится залогодержателем. Любые действия по реализации квартиры могут осуществляться только с согласия кредитора.
Право собственности может быть ограничено судебными решениями или договорами между собственником и другими лицами. В зависимости от причины ограничения различают разные виды обременений.
3. Виды oбpeмeнeния недвижимости: жилье с обременением по ипотеке.
Залог недвижимости является обременением в пользу продавца. При оформлении ипотечной сделки под залог недвижимости квартира выступает в качестве залога, который гарантирует выполнение обязательств перед кредитной организацией.
В течение всего срока погашения займа объект остаётся собственностью хозяина имущества. Если заёмщик выполняет все условия кредитного договора и своевременно погашает заём, то банк снимает обременение, благодаря чему собственник может распоряжаться жильём по своему усмотрению.
Если по каким-либо причинам не выплачивается задолженность, кредитор получает право продать объект недвижимости, чтобы вернуть выданные ранее кредитные средства.
Важно! Ипотечное обременение возникает при приобретении или строительстве недвижимости за счёт средств банковского кредита, продаже новостройки или вторичного жилья в кредит, а также при оформлении залогового обязательства, если иные условия не предусмотрены в договоре.
4. Oгpaничeниe пpaв владельца пo дoгoвopy apeнды.
Если владелец жилья сдаёт его в аренду, он передаёт право пользования квартирой арендатору на определённый срок. В течение срока действия договора аренды собственник не может продать квартиру, но арендатор сохраняет право проживания в ней до окончания срока аренды.
Арендатор не может сдавать квартиру другим людям, а владелец не имеет права использовать её в своих целях. Эти ограничения действуют только при условии заключения договора аренды.
5. Oбpeмeнeния, которые связаны c cepвитyтом.
Сервитут — это ограниченное право на недвижимость, которое предоставляется лицам, не являющимся собственниками жилья. Это понятие часто используется при определении земельных отношений, например, когда необходимо проложить коммуникации через соседний участок или проехать через него, чтобы добраться до своей территории.
Важно отметить, что сервитут может распространяться на объекты недвижимости, такие как проходная комната в коммунальной квартире или офисах, принадлежащих разным владельцам.
6. Oгpaничeниe пpaв пpи oфopмлeнии дoвepитeльнoгo yпpaвлeния oбъeктoм.
По договору доверительного управления владелец жилья передаёт право управления им управляющему, не оформляя на него право собственности. Этот договор вступает в силу после регистрации у нотариуса.
После оформления документов купли-продажи такое обременение теряет юридическую силу.
7. Oбpeмeнeниe пo дoгoвopy ренты.
Рента — это передача прав собственности на объект недвижимости в обмен на регулярные платежи или иные услуги. К таким сделкам относятся договоры постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.
По условиям этих договоров должник не только выплачивает определённую сумму, но и помогает по хозяйству или ухаживает за рентным кредитором.
Важно отметить, что после смерти предыдущего владельца должник приобретает право распоряжаться объектом недвижимости.
8. Обременение ипотекой.
Согласно российскому законодательству, несовершеннолетние собственники жилья и долевые собственники находятся под дополнительной защитой государства в вопросах, связанных с продажей и передачей прав на их недвижимость.
Так, при продаже жилья органы опеки могут запретить сделку, если права несовершеннолетних владельцев были нарушены. Ограничение снимается только после того, как будет доказано, что ребёнок получит взамен жильё, равное по условиям предыдущему.
9. Apecт.
Ограничение прав владельца недвижимости по решению суда может быть связано с невыполнением долговых обязательств или даже с арестом самого владельца. В любом случае, все действия, связанные с этим жильём, должны быть согласованы с судебной комиссией. Комиссия имеет право самостоятельно принять решение о конфискации и продаже жилья для погашения задолженностей или других расходов.
Отметим, что ограничение может быть наложено на продажу аварийных домов и объектов, признанных историческими и архитектурными памятниками.
Важно помнить, что собственники аварийного жилья не имеют права его продавать, так как могут получить взамен новые квартиры от государства. Объекты, признанные культурным наследием, охраняются законом РФ, и их изменение или реализация должны быть обязательно согласованы с государственными органами по охране памятников.
10. Kaк нaлoжить oбpeмeнeниe нa квapтиpy.
Недвижимое имущество можно обременить не только в результате сделок или долговых обязательств. Владелец имеет право ограничить список действий, которые можно совершать с жильём. Часто такие меры применяют арендодатели, чтобы исключить возможность мошенничества со стороны квартиросъёмщиков.
По своему желанию обременение на жильё могут наложить и наследники, опасающиеся посягательств на недвижимость со стороны других родственников или лиц, имеющих доступ к документам на квартиру.
Важно! Для оформления ограничения прав необходимо обратиться в Росреестр и предоставить специалистам доказательства, подтверждающие необходимость проведения данной процедуры.
11. Документы для наложения обременений.
Рассмотрим список документов, необходимых для наложения ограничений на распоряжение имуществом без его отчуждения:
- копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
- паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
- документы на собственность;
- свидетельство, подтверждающее право собственности;
- кадастровые документы;
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- документы от нотариуса;
- справка об открытии наследственного дела.
Кроме того, может потребоваться согласие третьих лиц, заверенное нотариально, если регистрацией обременения затрагиваются их права. Например, если объект недвижимости находится в долевой собственности или является совместно нажитым имуществом супругов.
Оформить обременение можно не только в органах Росреестра, но и в МФЦ (многофункциональном центре). Также в соответствии с законодательством заявление и документы можно подать через почту России заказным письмом, однако в этом случае процесс займёт больше времени.
12. Как снять oбpeмeнeниe c жилья.
Чтобы снять все ограничения прав на квартиру, необходимо устранить причины их возникновения:
- ипотечное обременение снимается после погашения долга;
- рентное — после окончания договора ренты, обычно после смерти предыдущего собственника;
- судебное — после завершения судебных разбирательств, признания подсудимого невиновным или на основании отдельного ходатайства одного из участников процесса;
- в других случаях — при аренде, доверительном управлении — при наличии документального подтверждения окончания срока действия соглашения.
13. Кaк пpoвepить нaличиe oбpeмeнeния.
При покупке жилья потенциальные покупатели обычно интересуются наличием обременений. Чтобы избежать проблем и не приобрести залоговую или арестованную недвижимость, можно воспользоваться несколькими способами проверки чистоты сделки.
Выбор метода зависит от вида возможного обременения:
- Залоговая недвижимость и квартира, переданная по договору ренты, регистрируются в ЕГРН.
- Для проверки количества владельцев и избежания споров о правах в будущем можно запросить выписку из ЕГРН, домовую книгу или справку из территориального органа ФМС о зарегистрированных жильцах. Также можно запросить справку из управляющей компании (УК) о лицах, проживающих в квартире. Этот документ поможет выявить временно выписанных заключённых или военнослужащих.
- Ограничение прав в связи с арендой недвижимости выявить сложнее, так как факт найма отражён только в договоре между собственником и арендатором, такие отношения не прописываются в правоустанавливающих или иных документах на жилплощадь. Чтобы проверить, была ли квартира сдана в аренду, можно посетить её без предупреждения или расспросить соседей.
- Можно получить справку в органах районной администрации о том, что объект недвижимости не относится к памятникам искусства или архитектуры.
- На официальном сайте судебных приставов можно проверить, не было ли арестовано имущество владельца. Для поиска необходимых данных следует использовать ФИО и дату рождения собственника.
- Одним из основных способов проверки чистоты жилья остаётся запрос выписки из ЕГРН. Каждая смена хозяина соответствующим образом отражается в едином реестре, что даёт возможность покупателю проверить чистоту сделки.
Важно! В общем реестре не отмечены лица, которые не указаны в ДКП квартиры и не имеют права владения. Например, родственники собственника или лица, проживающие в квартире, но отказавшиеся от её приватизации.
14. Риски покупки квартиры с обременением.
При покупке недвижимости с обременением новый собственник берёт на себя определённые обязательства и риски.
Рассмотрим их подробнее:
1. Владелец обязан выполнять условия договора купли-продажи (ДКП), если продавец не обязуется погасить долг за счёт средств, полученных от покупателя.
2. Существует возможность расторжения договора ренты и возврата жилплощади предыдущему владельцу. При этом получатель ренты может сохранить право проживания в объекте недвижимости.
3. О своих правах на жильё могут заявить зарегистрированные в нём граждане и временно отсутствующие жильцы, например, служащие в армии, отбывающие срок в тюрьме или ином исправительном учреждении, находящиеся на лечении в медицинском учреждении.
4. Кредиторы также могут реализовать свои права на квартиру.
5. В случае расторжения договора и признания сделки недействительной расходы на оформление бумаг и прочие издержки можно вернуть только через суд. Для получения компенсации необходимо доказать вину продавца.
6. Наличие обременения иногда приводит к непредвиденным расходам, например, на оплату долгов, неустоек перед квартиросъёмщиками или реконструкцию объекта.
15. Судебная практика: ипотека как обременение.
Истец потребовал аннулировать запись об ипотеке в реестре. Он заключил с ответчиком договор купли-продажи квартиры. Часть денег была уплачена при подписании договора, а остальные — после регистрации сделки. В результате квартира оказалась в залоге у банка. Это произошло в силу закона (пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ).
После этого ответчик написал расписку о том, что получил от истца всю сумму за квартиру. Однако он не подал заявление в Росреестр.
Суд принял во внимание расписку, которая была представлена в материалах дела. В ней было указано, что ответчик получил от истца полную оплату по договору купли-продажи. Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ, надлежащее исполнение прекращает возникшее ранее обязательство.
Ответчик не предоставил возражений на исковое заявление и не оспаривал факт оплаты истцом стоимости договора купли-продажи жилья. Поэтому суд удовлетворил все требования истца (дело №2-1633/2017 от 17.04.2017, Октябрьский районный суд Новосибирска).
16. Частые вопросы.
Нужно ли регистрировать у нотариуса ДКП (договор купли-продажи) дома с обременением?
Нотариальное оформление договора купли-продажи дома с обременением не является обязательным и может быть проведено по инициативе одной из сторон или обеих сторон сделки.
Можно ли продать недвижимость с обременением?
Продажа недвижимости с обременением не запрещена, но перед началом сделки необходимо получить одобрение банка. Продавец должен взять в кредитной организации выписку об остатке долга и предоставить её покупателю. Затем покупатель перечисляет сумму стоимости жилья в банк для подтверждения своих намерений.
Сколько времени снимается обременение на квартиру по ипотеке в Росреестре?
Согласно статье 25 Федерального закона № 102, Росреестр снимает обременение по ипотеке в течение трёх рабочих дней со дня подачи документов собственником. Если документы подавались через МФЦ, процесс может затянуться на один-два дня, так как многофункциональному центру потребуется время на пересылку документов.
Возможно ли двойное обременение по ипотеке?
Двойное обременение по ипотеке возможно, если продавец ещё не успел подать свою закладную о снятии обременений, а покупатель также покупал недвижимость по ипотеке. Как только владелец подаст в Росреестр закладную об отсутствии долгов перед банком, запрет на распоряжение имуществом без его отчуждения будет касаться только покупателя.
17. Заключение юриста.
В 2024 году можно приобрести квартиру, обременённую залогом. При такой сделке важно тщательно проверять документы, условия действующих соглашений, а также нового договора между покупателем и продавцом.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
