Пожалуй, это один из наиболее популярных комментариев у меня на канале. Я уже размышляла на эту тему в статье «Что было, когда "деревья были большими", ключевая ставка высокая, а цены на недвижимость космическими. И что будет, когда ставку опустят?».
По сути, цены на квартиры сейчас только начинают медленно корректироваться. Хотя, те кто более «прозорлив» на рынке, дает существенный дисконт уже сейчас, понимая, что дальше будет только дешевле. Либо выставляя квартиру в рекламу по нижней границе рынка, либо вставляя в объявление фразу «торг уместен». И, действительно, такие варианты на рынке сейчас долго не задерживаются.
Только вот в общей массе аналитику рынка они меняют не сильно. Конечно, если стоит 100 квартир по цене 10 млн.р., то одна, проданная за 8-9 млн.р. среднестатистическую цену поменяет не сильно. Пример условный, надеюсь суть ясна?
Сегодня решила наглядно посчитать, как я это обожаю, действительно ли дело только в ставке? Расчеты буду производить, исходя из текущих рыночных цен и условной ситуации, что ЦБ завтра снизит ставку до 10%.
Хотя, вполне возможно, найти в свободном доступе аналитику, как менялась ставка ЦБ по годам и соотнести ее с данными Росстат по количеству зарегистрированных сделок в каждом периоде. Думаю, многие, кто пишет комментарий, который я вынесла в заголовок этой статьи, очень сильно удивятся, что нет прямой зависимости между ставкой и спросом. Но я легких путей не ищу, как говорится.
Для расчета возьму две ситуации:
- покупка квартиры «для себя» одному человеку без семьи
- покупка квартиры «для себя» семье из 4х человек.
Рассмотрим покупку квартиры на вторичном рынке и новостройку. Рынок недвижимости – Москва.
1 вариант. Покупка квартиры одному человеку на вторичном рынке.
Здесь не буду «заморачиваться» и предполагать, где и какую квартиру захочет купить себе человек. Возьму просто среднюю стоимость метра квадратного в Москве в июле и предположу, что покупать будет квартиру площадью 35 м.кв.
Получаю:
271810 р * 35 м.кв. = 9 513 350 р.
Для расчета возьму круглую цифру в 9,5 млн.р. Кстати, можете зайти в любой поисковик недвижимости и посмотреть, где и какую квартиру сейчас можно купить в Москве за 9,5 млн.р.
Первоначальный взнос необходим будет в размере 20% или:
9,5 млн.р. * 20% = 1,9 млн.р.
Намерено пропущу здесь размышления и расчет на тему – сколько времени нужно, чтобы накопить на такой первоначальный взнос при нынешних среднестатистических зарплатах. Предположим, что у человека эта сумма есть.
Ввожу все цифры в калькулятор ипотеки и получаю ежемесячный платеж в размере 66 695 р.
Исходя из рекомендуемого соотношения – ежемесячный платеж по кредиту должен быть не более 50% от вашей заработной платы, выходит, что человек должен зарабатывать минимум в месяц:
66 695 * 2 = 133 390 р.
Выводы, как обычно будут в конце. Пока продолжим наши расчеты.
2 вариант. Покупка квартиры одному человеку на первичном рынке.
Опять без конкретного выбора квартиры и определенного жилого комплекса. Лишь средние цифры. Беру стоимость метра в новостройке на однокомнатную квартиру. Площадь квартиры оставляем туже.
Получаю:
310 555 р. * 35 м.кв. = 10 869 425 р.
Для расчета возьму круглую цифру в 11 млн.р. Опять-таки, можете зайти в любой поисковик недвижимости и посмотреть, где и какую квартиру сейчас можно купить в новых жилых комплексах Москвы за 11 млн.р.
Первоначальный взнос необходим будет в размере 20% или:
11 млн.р. * 20% = 2,2 млн.р.
Ввожу все цифры в калькулятор ипотеки и получаю ежемесячный платеж в размере 77 226 р.
Здесь человек уже должен зарабатывать минимум в месяц:
77 226 * 2 = 154 452 р.
Плюс аренда квартиры в Москве, пока его новостройку строят. Сейчас средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет порядка 45 т.р.
Итого получается человек должен зарабатывать в месяц:
154 452 р. + 45 000 = 199 452 р.
3 вариант. Покупка квартиры семье из 4х человек на вторичном рынке.
Беру всю туже среднюю стоимость метра квадратного на вторичном рынке и предполагаю, что покупать будут 3-х комнатную квартиру площадью 65 м.кв.
Получаю:
271810 р * 65 м.кв. = 17 667 650 р.
Для расчета возьму круглую цифру в 17,7 млн.р.
Первоначальный взнос необходим будет в размере 20% или:
17,7 млн.р. * 20% = 3,54 млн.р.
Ввожу все цифры в калькулятор ипотеки и получаю ежемесячный платеж в размере 124 264 р.
Исходя из рекомендуемого соотношения – ежемесячный платеж по кредиту должен быть не более 50% от вашей заработной платы, хотя для семьи из 4х человек расходы явно больше, чем для одного, выходит, что семья должна зарабатывать минимум в месяц:
124 264 * 2 = 248 528 р.
Если работают оба родителя, то соответственно каждый должен зарабатывать минимум по 124 264 р. Если работать может кто-то один, то он должен зарабатывать почти четверть миллиона в месяц.
4 вариант. Покупка квартиры семье из 4х человек на первичном рынке.
Беру стоимость метра в новостройке на трехкомнатную квартиру. Площадь квартиры оставляем туже.
Получаю:
252 066 р. * 65 м.кв. = 16 384 290 р.
Для расчета возьму круглую цифру в 16,4 млн.р. Здесь по аналитике выходит, что квартира стоит дешевле, чем на вторичном метре. Но не поленитесь зайти и посмотреть – а возможно ли сейчас купить трешку площадью 65 м.кв. в новостройке за 16,4 млн.р. и какое это будет предложение.
Первоначальный взнос необходим будет в размере 20% или:
16,4 млн.р. * 20% = 3,28 млн.р.
Ввожу все цифры в калькулятор ипотеки и получаю ежемесячный платеж в размере 115 137 р.
Здесь семья должна зарабатывать минимум в месяц:
115 137 * 2 = 230 274 р.
Плюс аренда квартиры в Москве, пока их новостройку строят. Сейчас средняя стоимость аренды трехкомнатной квартиры в Москве составляет порядка 65 т.р.
Итого получается человек должен зарабатывать в месяц:
154 452 р. + 65 000 = 295 274 р.
Если работают оба родителя, то соответственно каждый должен зарабатывать минимум по 147 637 р. Если работать может кто-то один, то он должен зарабатывать почти триста тысяч в месяц.
Вот такие наглядные примеры у меня вышли. При этом реально они очень усредненные, как вы понимаете.
Теперь задам вам главный вопрос – если завтра ЦБ опустит ставку до 10%, много ли найдется желающих, а главное имеющих возможность купить квартиры по нынешним ценам?
А теперь обещанные мои личные выводы:
- конечно, сейчас есть люди, которые зарабатывают ежемесячно и больше, чем необходимо, исходя из расчетов, но их точно меньшинство
- этих людей точно не интересует та недвижимость, по которой я производила расчеты
- даже при значительном росте арендных ставок, они понимают, что снимать квартиру сейчас точно выгоднее, чем ее покупать. Даже, если ставка по ипотеке опустится до 10%
- большинство же не зарабатывает ежемесячно такие суммы и квартиры им после снижения ставки будут по-прежнему не доступны
- когда вы пишите про увеличение доходов у населения, вы забываете учитывать кратный рост цен абсолютно на все остальное – продукты, коммунальные платежи, лекарства, вещи первой необходимости и т.д.
- вы можете «придраться» сейчас к моим условным расчетам, написав, что человек покупает однушку не один, а вдвоем или семья продает что-то свое и расширяется, но у меня не стояло задачи рассматривать конкретный пример. В ответ на это сразу напишу – не ищите «подводные камни» там, где их нет. Учитесь мыслить в масштабе.
Так стоит ли дальше утверждать, что все дело в ставке по ипотеке или все-таки ключевым параметром является цена недвижимости?
Все приведенные данные в статье взяты из открытых источников. Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Выводы автора личные и носят лишь рекомендательный характер.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.
