В ноябре 2023 года Наталия заключила договор купли-продажи квартиры с Еленой.
По договору купли-продажи Наталия получила денежные средства в размере 3250000 руб., но вот квартиру освобождать не спешила. Деньги от продажи квартиры у Наталии забрали мошенники, в связи с этим она обратилась в суд с исковым заявлением об оспаривании сделки.
В обоснование своих требований указала в иске, что в начале сентября 2023 года неизвестное лицо, представившиеся сотрудником Центрального Банка России, сообщило ей по телефону о необходимости срочного оформления фиктивного договора купли-продажи квартиры во избежание в последующем неправомерного завладения недвижимостью третьими лицами, указав и на то, что такие действия со стороны Наталии окажут содействие правоохранительным органам в спасении не только её, но и всех пенсионеров от преступных посягательств мошенников. Разглашать информацию о сотрудничестве строго воспрещалось под угрозой уголовного наказания, указывая, что ситуация под контролем у якобы правоохранительных органов, поясняя, что после того, как злоумышленники будут пойманы, сделка купли-продажи будет аннулирована и квартира будет возвращена. Посредством месенджера «WhatsApp» Наталие было направлено уведомление от 15.09.2023 подписанное якобы заместителем руководителя СК России и руководителем СУ СК МВД РФ по Калининградской области о присвоении ей временного статуса «Внештатный сотрудник», а также фото удостоверения якобы сотрудника ФССП России Крыловой А.А. которая впоследствии общалась с женщиной в т.ч. посредством месенджера «WhatsApp».
20.10.2023 находясь в заблуждении Наталия заключила с Еленой договор купли-продажи квартиры, определив ее стоимость в размере 3 250 000 руб., который был удостоверен нотариусом Калининградского нотариального округа.
Денежные средства в размере 3 250 000 руб. получены от Елены наличными. Из указанной суммы, 50 000 руб. Наталия передала риэлтору за работу, 3 200 000 руб. передала, как ей было указано, прибывшему к ее дому инкассатору.
После оформления сделки и передаче денежных средств Наталия поняла, что ее обманули.
Полагая, что заключенная между сторонами сделка является недействительной, поскольку совершена под влиянием обмана, Наталия обратилась в суд.
И суд поддержал женщину, решив признать недействительным договор купли-продажи квартиры, применив последствия недействительности сделки, возвратив квартиру в собственность Наталии, при этом возложив на неё обязанность возвратить Елене денежные средства в размере 3250000 руб.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда несогласилась с выводом суда первой инстанции, указав следующее.
Как усматривается из материалов дела, действия Наталии были последовательны, все существенные условия заключенного между сторонами договора были изложены четко, ясно и понятно, возражений по вопросу заключения данного договора Наталией не высказывалось, она добровольно подписала указанный договор, понимая его содержание, условия и суть сделки, согласилась со всеми условиями.
Спорный договор купли-продажи квартиры подписан лично сторонами сделки, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калининградской области в установленном законом порядке и фактически исполнен, денежные средства за проданную квартиру Наталия получила.
В связи с тем, что Наталия выразила желание продать свое единственное жилье, нотариусом ей были заданы вопросы о её дальнейших намерениях и планах, на которые женщина четко и однозначно отвечала, что не позволило ни нотариусу, ни покупателю усомниться в ее воле. Сообщив нотариусу о сестре, проживающей в Санкт-Петербурге, и своем намерении к ней переехать, она дала понять, что ей после продажи квартиры есть где жить, и пояснила дальнейшие планы по распоряжению денежными средствами, полученными от продажи квартиры.
При этом судебная коллегия отмечает, что сам по себе факт возбуждения уголовного дела и признания Наталии потерпевшей не свидетельствует о недействительности сделки, учитывая, что на момент ее совершения она осознавала характер и последствия совершения сделки, самостоятельно исполнила взятые на себя обязательства по снятию с регистрационного учета и получила денежные средства за продаваемую квартиру.
Изложенные Наталией обстоятельства, предшествующие заключению сделки, не могут свидетельствовать о ее недействительности, учитывая, что указанные обстоятельства с достоверностью не подтверждают их причинно-следственную связь с заключением оспариваемого договора, с учетом того, что Наталия приняла самостоятельное решение по дальнейшему распоряжению полученными денежными средствами, передав их третьим лицам.
Более того, уголовное дело возбуждено по факту завладения неустановленными лицами денежными средствами, принадлежащими Наталии, а не в связи с не законным оформлением оспариваемого договора купли-продажи квартиры.
Решение отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Справедливо?
Кратко выводы судов:
Первая инстанция - квартира выбыла от собственника помимо его воли в результате совершенного преступления (мошеннических действий), следовательно, сделка недействительна
Апелляционная инстанция – преступление в отношении собственника совершенно после сделки по факту завладения денежными средствами, при заключении сделки собственник осознавала, что делает, следовательно, сделка действительна.
Кассация – назначена в Третьем кассационном суде общей юрисдикции на 16.09.2024г. дело №8Г-16797/2024 [88-18048/2024]
Будем следить за развитием событий по этому делу.