Обретите новый Дом и Шикарный участок по смешной цене от государства. Это возможно, но есть нюансы. Он них расскажем в статье.
Аренда по закону без торгов. Реально?
- Согласно законодательству Российской Федерации, каждый гражданин имеет право выбрать свободный земельный участок, который находится в собственности государства (муниципалов) и подать заявление на получение земельного участка государства в аренду.
- В дальнейшем, получив в аренде земельный участок по льготной ставке, выкупить этот участок, но после строительства капитального объекта для проживания. Данная норма не нова, и многие люди почему-то только сейчас, в 2024 году, узнают о том, что такая возможность существует. На самом деле она существует десятки лет.
Проблема в том, что законодательное регулирование не бьется с тем, как фактически обстоит ситуация, когда человек сам начинает пытаться этот земельный участок у государства получить.
Мы это точно знаем, потому что с 2009 года оказываем услуги по сопровождению под ключ, процедуры аренды земли от государства.
В этой статье мы подробно разберем тонкости, с которыми вам придется столкнуться и про которым вам не напишут обычные юридические фирмы, пытающиеся продать вам эту услугу.
Вы должны понимать, с чем вы столкнетесь. Даже если вы делаете все самостоятельно, надо быть эмоционально и рационально готовыми к тому, что вас ждет.
Подбор земельного участка - первые шаги и ловушки
- Первая стадия — это подбор и поиск земельных участков. Казалось бы, все достаточно просто. Вы открываете публичную кадастровую карту (она доступна на официальном сайте Росреестра и начинаете искать земельные участки.
Как искать, тоже не сложно. Если земельные участки уже стоят на кадастровом учете и имеют точные границы, это легко понять вы увидите прямоугольники на карте. Это значит, что скорее всего, формировать земельный участок с "нуля" (ставить на кадастровый учет, определять точные границы) не потребуется.
Находите свободный участок - там где нет указаний на то, что он в частной собственности и вроде бы все.
Но тут начинаются детали, которые превращают процесс в издевательство над своим временем и здравым смыслом.
Невидимые препятствия на публичной кадастровой карте
На публичной кадастровой карте вы:
- не всегда увидите, что у земельного участка нет собственника. Он мог просто не оформить земельный участок, по современным требованиям, но все документы у него есть.
- или к примеру, на местности, на земельном участке может оказаться чей то дом, фундамент, иные постройки, при это даже не понятно чьи они будут.
В дальнейшем, когда вы обратитесь с заявлением к Fдминистрации, вам могут отказать в процедуре получения земельного участка в аренду, со ссылкой на то, что по их данным этот земельный участок уже занят, перешел по наследству, либо был не оформлен, но когда-то по старым документам принадлежал кому-то, либо там есть остаток фундамента, который кому-то принадлежит, или любая иная причина подобного рода. Если вы думаете, что вам дадут подтверждения - это не так. Администрация сошлется на то, что это персональные данные другого лица, а вы не имеете права на их использование.
В этом случае вам не могут предоставить участок, пока не решится вопрос о том, кто его собственник или если государство, в лице муниципального образования не оформит земельный участок на себя в качестве бесхозного или не зарегистрирует в качестве выморочного (государственного) имущества.
То есть, так или иначе, вы узнаете реальную ситуацию по этому земельному участку только тогда, когда уже подадите заявление (или запрос) и получите эту информацию. Как вы понимаете, если каждый раз вы будете подавать и получать отказ по каждому земельному участку последовательно, то вы можете год-два просто ждать, когда же подберется земельный участок. Так многие к нам и приходят, когда уже год каждый месяц подают заявления на земельные участки и получают отказы.
Подбирайте сразу много вариантов для проверки
Поэтому первый обязательный лайфхак - нужно подбирать земельный участок с запасом по количеству. Желательно 20-30 земельных участков, все для того, чтобы хоть какие-то из них оказались подходящими для оформления права аренды
- Второй лайфхак - съездить на место и посмотреть расположение тех земельных участков, которые вы увидели на публичной карте.
- Кадастровая карта, хоть и достоверна, но она не всегда отражает все постройки, ограждения, коммуникации, которые могут быть там осуществлены за последнее время, так что лучше на месте увидеть, нет ли на этом земельном участке уже каких-то строений. Если они есть, это автоматическая проблема, и лучше такие земельные участки в принципе не рассматривать.
Что делать, если кадастровый участок не выделен (нет прямоугольника на карте)
- В процессе поиска, вы можете увидеть пустые места, где как вам кажется было бы хорошо, чтобы появился именно ваш земельный участок. Здесь к проблеме чужой собственности на невыделенный земельный участок, появляется проблема того, что не факт что тут вообще может быть сформирован земельный участок или он может быть использован под цели строительства.
- Дело в том, что у нас земельные участки предоставляются/образовываются исходя из градостроительной и землеустроительной документации. В частности, учитывая такой нормативный документ, который называется «Правила землепользования и застройки» того муниципального образования или города, в котором вы хотели бы получить земельный участок.
К примеру, вы выбрали пустой участок земли, дальше подаете заявление в администрацию и оказывается, что земельный участок находится в двух разных функциональных зонах. Упрощая – земельный участок, расположен в областях с разным регулированием, к примеру, на части его строить можно, а на части там общественная земля.
- Одна зона, например, рекреация, другая зона величины застройки. Все, автоматически такой земельный участок в двух зонах вам не предоставят. Но момент в том ,что скажут вам об этом, когда вы приготовите с кадастровым инженером схему земельного участка, заплатите за это действие.
- Обычно об этих и других нюансах должен вам сказать кадастровый инженер, но увы не всегда все идет по плану.
И таких вариантов причин, около сотни. К примеру, земельный участок может иметь ВРИ – вид разрешенного использования, который исключает возможность строительства. Или земельный участок вообще отнесен к категории лесного фонда, которым распоряжается не Администрация МО.
Почему нет простого пути
Проблема в том, что не существует никакой подборки в администрации, нет никакого реестра или подборки у какой-нибудь конкретной фирмы и прочих методов, где можно было бы выбрать сразу адекватные земельные участки. То есть вам приходится действовать методом перебора. Вы либо делаете это сами – бесплатно, либо платите юристам, и они это делают за небольшие деньги.
Вы выбрали земельный участок, что дальше
- Следующая стадия. После того, как вы выбрали 20-30 земельных участков, которые вам понравились, вам необходимо для подачи заявления ознакомиться с регламентом предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельного участка в аренду, где подробнейшим образом расписано, как вы должны действовать, что нужно подавать с заявлением, как и что будет происходить.
- Понимание этого регламента позволит вам делать вашу процедуру предсказуемой, и даже когда будут нарушения со стороны Администрации по срокам, (а они они обязательно будут обращены в прокуратуру с целью того, чтобы прокуратура проверила незаконные действия администрации)
- И дальше начинаются нюансы. В этом регламенте будет указано, что для подачи заявлений вам необходимо приложить схему земельного участка, который вы хотите получить.
- Как правило, эту схему должен готовить кадастровый инженер. Проблема в том, что кадастровый инженер будет это делать от 15 тысяч. Понятно, что если вы будете подавать на 20-30 земельных участков, платить по 15 тысяч за каждый земельный участок, понимая, что большинство из них не могут быть образованы/не могут быть предоставлены – это нерационально, невыгодно, и несет большие риски.
Поэтому очередной лайфхак. Вы подаете обращение в администрацию, но не просите предоставить данные ЗУ, а просите предоставить информацию о них в порядке «Закона об обращения граждан». Согласно ему, вы имеете право в свободном порядке получать любую не запрещенную законом информацию у государственных органов. Таким образом, Госорган обязан предоставить информацию на ваш запрос с объяснением по каждому земельному участку, есть ли какие-то ограничения по предоставлению.
- Основная сложность: какой вы составите запрос -такой вы получите ответ. Если вы дадите возможность в своем запросе администрации истолковать его как заявление на предоставление земельного участка, администрация напишет, что вы не соблюдали регламент, не предоставили схему, и на этом основании вам не предоставят никакой информации. Таким образом, вы просто потеряете месяц, прежде чем узнаете, что никакой новой информации у вас нет.
- Запрос должен быть детализирован, то есть нужно указать по каждому земельному участку или по всем земельным участкам перечень вопросов. Эти вопросы могут быть, например - соответствуют ли земельные участки требованиям Правил землепользования и застройки и могут ли быть сформированы для того, чтобы в дальнейшем предоставлены быть в аренду с нужным видом разрешенного использования, предполагающим строительство и так далее. Таких вопросов обычно мы подаем около 20, в том числе по ограничениям и прочее, чтобы исключить возможность гипотетических проблем при оформлении этого земельного участка в будущем.
Но даже в этом случае, есть вероятность, что вместо ответа вам пришлют дежурное письмо, мол обращайтесь по регламенту за предоставление муниципальной услуги. Аминь.
Подали запрос, что ждать дальше
Далее возможны два варианта:
- Благополучный вариант — вам пришлют информацию по земельным участкам, скажут, какие земельные участки не имеют стоп-факторов и могут быть получены в аренду, и те, которые имеют стоп-факторы и не могут быть оформлены.
- Дальше по тем земельным участкам, которые не имеют стоп-факторов, вы сможете выбрать для себя 1-3 лучших, и заказать работы у кадастрового инженера по подготовке схемы расположения земельного участка. В порядке установленном регламентом, вместе со схемой вы подаете заявление в Администрацию.
В случае, если информацию не предоставили, вы можете
1)писать в прокуратуру на то, что они не использовали закон об обращении граждан к предоставлению информации, и это будет автоматически затягивать ваш процесс на месяц, на два.
2) выбрать конкретный земельный участок и подать его со схемой. Но, как уже говорил, нет никаких гарантий, что после того, как вы подадите документы, не окажется, что данный участок не может быть предоставлен, и те деньги, которые вы затратите на кадастрового инженера, будут просто выкинуты в пустоту.
Далее, второй шаг. После того, как вы уже подали документы, Администрация обязана рассмотреть заявление и в том случае, если земельный участок в принципе может быть выставлен в аренду, выполнить определенные действия, в том числе публикацию информации о том, что вы заявили о своем желании получить земельный участок в аренду в местную газету и в электронном виде на портале электронных торгов.
Вы уже ждете, что вам земельный участок предоставят без торгов
И тут начинаются чудеса. Дело в том, что по законодательству Российской Федерации есть серьезный пробел, которым в настоящий момент пользуется большинство Администраций МО. Там не указано, что при обращении вами на аренду они связаны тем видом права, который вы запросили по заявлению (аренда).
То есть, суть заключается в том, что вы подаете заявление на аренду, а они имеют право рассмотреть вариант на предоставление этого земельного участка в собственность.
- Более того, если в качестве заявителей после публикации, заявится еще кто-то желающий, то земельный участок выставят на торги.
- На вопрос, часто ли такое бывает в 50% случаях вдруг появляются лица, часто одни и те же для конкретного района, которые вдруг интересуются именно вашим участком.
- И это понятно, вы сделали всю работу, нашли, согласовали, поставили на кадастровый учет, выставили на рассмотрение – почему бы не присоединиться в самом конце, и у вас земельный участок на торгах не перебить ценой? Это все равно более выгодно, чем покупать земельный участок с рынка.
Более того, те кто подает заявления на такие участки знают главную фишку, что можно в короткий срок, за 3-4 месяца можете построить объект, зарегистрировать на него право и постараться на этом основании выкупить земельный участок под ним по льготной цене от 3 до 15% кадастровой стоимости в зависимости от района. Звучит красиво.
- Но проблема обычно становится еще больше. Администрация, пользуясь несовершенством законодательства уязвимостью после того, как вы подаете заявление на аренду, публикует в газете объявление, но после появления еще одного желающего на ваш земельный участков, выставляет земельный участок на торги, но не на аренду, а на продажу (магия!)
- При этом стоимость, по которой выставляется земельный участок, становится близкой к рыночной стоимости, что автоматически убивает всю вашу логику, зачем вы всю эту процедуру проводили.
- Тут важно отметить, что чем в более элитном районе Санкт-Петербурга, Ленинградской области, расположен земельный участок, тем больше вероятность что вместо штатной процедуры получения земельного участка в аренду без торгов, которая так красиво заявляется в законе и на сайтах юриста вы получите информацию о том, что после того, как вы сами затратили время на схему и поиск земельного участка, а также привлекли юристов - ваш земельный участок выставляют на торги по рыночной цене по продаже в собственность.
Искать смысла в этом не следует, потому что при текущем законодательстве такая формула возможна. Мы уже несколько раз ходили по этому поводу и в прокуратуру, и в суд, и суд и прокуратура в этом ничего предосудительного не находят и считают, что это полномочия администрации поступать таким образом.
- При таком подходе сама возможность получения земельного участка становится часто сугубо теоретической. И если не понимать конъюнктуру по конкретному району и конкретную ситуацию по земельному участку, то вы можете попасть на то, что вам придется потратить значимые денежные средства, а в итоге не получить то, что вы хотите.
- Поэтому с самого начала нужно для себя это понять, нужно ли вам это или нет. Если вы все-таки хотите проходить через все эти процедуры - то вам нужен опытный помощник - юрист по аренде, а лучше целая компания со специализацией в этом направлении, которые знают все нюансы и тонкости и могут довести дело до результата. Мы занимаемся этим уже 14 лет и знаем как довести дело до конца. Обращайтесь к нам за помощью – мы реализуем все ваши мечты!
Больше полезной информации в нашем блоге! Прокрутите ниже, чтобы перейти на наш сайт!
