В России планируют разработать «ипотечный стандарт». По мнению Центробанка, он исключит возможность использования рискованных схем застройщиком при продаже жилья. Согласно планам регулятора, стандарт заработает с начала следующего года, а в части запрета брать с заемщиков плату за сниженную ставку — с июля следующего года.
Давайте разберемся, о каких таких рискованных и «серых» схемах идет речь.
Напомню, ЦБ не первый год ведет борьбу с так называемыми «серыми схемами». При этом стоит понимать, что сами по себе они не нарушают законы РФ. Их главная проблема, что реализуются они вне 214-ФЗ, когда денежные средства покупателей хранятся на застрахованных счетах эскроу. Застройщик получает эти день только по завершении строительства, сдачи дома в эксплуатацию и передачи жилья в собственность покупателю. Таким образом, средства покупателя застрахованы от всевозможных непредвиденных ситуация у застройщика и, в первую очередь, возможного банкротства.
Но стоит разобраться, по какой причине они появились в принципе. Одним из первых «звоночков» стало увеличение первоначального взноса по ипотеке, сначала до 20%, потом до 30%. То есть, если раньше люди могли использовать на эти цели материнский капитал, то после изменений его стало не хватать, многие были вынуждены отложить покупку, чтобы докопить недостающую сумму. Застройщикам это тоже было невыгодно, и они стали предлагать различные схемы: от переуступки ДДУ компанией, связанной с застройщиком, работ с аккредитивами, траншевым вариантом ипотеки до кэшбэков и сговоров банков, например, когда на первоначальный взнос берется кредит в одном банке, а ипотека оформляется в другом. Такие рискованные для покупателей схемы позволяли приобрести жилье, например, с нулевым первоначальным взносом. Однако, простому покупателю, действительно сложно разобраться в таких хитрых схемах и, зачастую, люди не могли в полной мере рассчитать свои финансовые возможности, что в конечном итоге приводило к печальным последствиям. Та же транщевая ипотека, хоть и предполагает использование счетов эскроу, но в конечном счете приводит к резкому возрастанию объемов платежей с каждым периодом.
Ипотечный стандарт предполагает, что застройщики и банки не смогут применять подобные схемы. Но пока и сам документ вызывает вопросы в части формулировок. Не совсем понятно, они носят обязательный или рекомендательный характер.
Также стоит отметить, что обязательное применение стандарта приведет к тому, что на рынке для массового покупателя останется ипотека под очень высокий процент. С учетом «ключа» в 18% она может вырасти до 24%, что делает ее фактически недоступной для подавляющего большинства граждан. Мы уже наблюдаем падение интереса к ипотечным продуктам в 2 раза с начала июля