Ипотечный рынок в России в 2024 году претерпел значительные изменения. Завершилась универсальная льготная программа, а условия других программ с господдержкой были пересмотрены.
В дополнение к этому, повысились процентные ставки по кредитам, включая ипотечные. Давайте разберёмся, насколько сейчас выгодно брать ипотеку на жильё.
Что изменилось на рынке ипотеки для новостроек?
Одно из ключевых событий года — завершение программы с господдержкой, по которой любой желающий мог получить ипотеку на новостройку под 8% годовых. 1 июля 2024 года программа была закрыта. Теперь, если заемщик не подпадает под одну из оставшихся льготных программ, ему придётся брать ипотеку по рыночной ставке, аналогичной той, что применяется к вторичному жилью. В августе 2024 года средняя рыночная ставка составила 20,8% годовых.
Какие льготные программы остаются в силе?
- Семейная ипотека — 6% Подходит для супругов или родителей-одиночек, воспитывающих ребёнка до 6 лет или ребёнка-инвалида до 18 лет. Также доступна семьям с двумя несовершеннолетними детьми, проживающим в населённых пунктах до 50 тысяч человек или в регионах с низким объёмом строительства. Максимальная сумма кредита — 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, 6 млн рублей — для других регионов. Первоначальный взнос — от 20%.
- IT-ипотека — 6% Программа для IT-специалистов, работающих в компаниях, аккредитованных Минцифры. Программа продлена до 2030 года, но с 1 августа 2024 года из неё исключены Москва и Санкт-Петербург. Кредит доступен специалистам от 18 до 50 лет с доходом от 150 тысяч рублей в крупных городах и от 90 тысяч в других регионах. Максимальная сумма ипотеки — 9 млн рублей, первоначальный взнос — от 20%.
- Сельская ипотека — 3% Программа для строительства жилья в сельской местности. Возможны изменения, которые исключат населённые пункты в радиусе 50 км от областных центров и деревни ближе 30 км от городов с населением более 100 тысяч человек. Пока этого не произошло, можно взять кредит на строящееся жильё в населённых пунктах до 30 тысяч человек. Максимальная сумма — 6 млн рублей, первоначальный взнос — от 20%.
- Дальневосточная и Арктическая ипотека — 2% Программа для определённых категорий заемщиков в регионах Дальнего Востока или Арктики. Среди них педагоги, медицинские работники, участники СВО и члены их семей, молодые супруги и родители до 35 лет, участники программ по переселению и работники предприятий ОПК. Максимальная сумма кредита — 6 млн рублей для жилья до 60 м², и 9 млн рублей — для большей площади. Первоначальный взнос — от 20%.
Как изменилась ипотека для жилья на вторичном рынке
В этом сегменте льготных программ нет, поэтому единственное и главное изменение связано с изменением ставок. Вслед за повышением ключевой ставки поднялись и процентные ставки по ипотеке.
Стоит ли брать ипотеку в 2024 году
Во II квартале 2024 года цены на жилье в России выросли на 2,1% по сравнению с I кварталом. Представитель компании «Этажи» Сергей Зайцев на форуме «Движение» заявил, что до конца года цены на вторичном рынке должны остаться на прежнем уровне, на первичном — вырасти в пределах инфляции.
Спрос на ипотечное жилье может замедлиться. среди тех, кто не подпадает под льготные программы, основной спрос будут формировать две категории заемщиков. Первая — те, кто рассчитывает погасить ипотеку быстро, например, за счет продажи имеющегося объекта. Вторая — те, кто хочет купить понравившийся объект в расчете на дальнейшее рефинансирование.
Регулятор после повышения ключевой ставки до 18% годовых не изменил сигнал рынку не нейтральный, отметив, что будет оценивать целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях. Поэтому мы остаемся при своей прежней позиции, что перехода ЦБ к циклу смягчения денежно-кредитной политики следует ожидать не ранее 2025 года. Тогда же следует ожидать постепенного снижения и ставок по рыночной ипотеке
изменения ощутимо сократили пул потенциальных заемщиков по льготной ипотеке. Исходя из этого, можно ожидать, что выдавать ее будут меньше, и это усилит периодическое исчерпание лимитов, выделяемых государством банкам на субсидирование.
Кроме того, не исключено, что на фоне увеличения бюджетных расходов в ближайшее время могут быть пересмотрены как условия по другим госпрограммам, так и сам порядок расчета субсидии для банков
Плюсы и минусы оформления ипотеки в условиях кризиса
Высокая ключевая ставка, а значит и высокие процентные ставки по кредитам, создают не самые благоприятные условия для оформления ипотеки. Однако, если вопрос о приобретении жилья через ипотеку всё же стоит, важно тщательно оценить все «за» и «против».
Аргументы в пользу оформления ипотеки:
- Выгодные ставки по льготным программам: В настоящее время действуют сниженные ставки для тех, кто подпадает под одну из льготных программ: семейную, сельскую, Дальневосточную, Арктическую или IT-ипотеку. Изменения ставок в будущем предсказать сложно, но вероятность их повышения существует. Поэтому, если вы подходите под условия льготных программ, имеет смысл задуматься о приобретении жилья в 2024 году.
- Инфляция может уменьшить реальную стоимость переплаты: В условиях высокой инфляции со временем реальная стоимость переплаты по ипотеке может сократиться, что сделает долг менее обременительным.
- Планируемая продажа недвижимости: Если в ближайшее время вы планируете продать недвижимость и направить полученные средства на погашение ипотеки, то сейчас может быть подходящее время для её оформления.
Аргументы против оформления ипотеки:
- Ожидаемое снижение ставок: Аналитики прогнозируют, что в 2025 году ставки по рыночной ипотеке могут начать постепенно снижаться. Если вы не подходите под условия льготных программ, есть смысл подождать с покупкой.
- Высокая переплата при небольшом первоначальном взносе: Если у вас небольшой первоначальный взнос и нет возможности досрочно погасить кредит, итоговая переплата по ипотеке может оказаться слишком высокой.
Почему ипотечная сделка может сорваться?
Ипотечные сделки не всегда проходят гладко, и на одном из этапов может возникнуть сбой. Даже если ипотека уже одобрена, банк может отозвать своё решение до подписания документов. Например, если заемщик, пока подбирал недвижимость, пропустил платеж по другому кредиту или взял новый займ, увеличив свою долговую нагрузку.
Если вы планируете оформить ипотеку и уже получили одобрение банка, важно:
- не брать новые кредиты до завершения сделки;
- не подавать заявки на кредиты в другие банки;
- строго следить за графиком платежей по текущим займам.
Также банк может отозвать одобрение ипотеки, если заемщик совершил правонарушение перед подписанием документов.
Возможные проблемы с оценкой недвижимости: Банк может не согласиться с оценкой жилья, предоставленной экспертом, если посчитает, что его реальная стоимость ниже указанной. Это также может привести к срыву сделки.
Стоит ли покупать сейчас или подождать?
Однозначного ответа на этот вопрос нет — решение зависит от индивидуальных обстоятельств. Рассмотреть возможность оформления ипотеки уже сейчас стоит, если:
- вы имеете право на льготные программы;
- планируете быстро погасить ипотеку;
- рассчитываете на рефинансирование кредита по льготной программе;
- у вас есть значительный первоначальный взнос, покрывающий большую часть стоимости жилья.
