Моей маме 83 года, она ветеран труда и несовершеннолетний узник концлагерей.
После смерти брата мама продала унаследованную от него квартиру. Теперь она планирует приобрести другое жильё в своём городе.
Возникает вопрос: нужно ли ей платить налог с продажи квартиры? Если да, то можно ли уменьшить сумму налога за счёт стоимости новой квартиры? Нам сказали, что это невозможно.
Вас верно проинформировали: провести взаимозачёт по двум сделкам невозможно.
Вы предполагаете, что можете уменьшить налог, если вычтете из дохода от продажи старой квартиры стоимость новой. Однако такой способ не предусмотрен налоговым кодексом.
Уменьшить доход при продаже можно только на расходы, которые связаны с этой же квартирой. Учитывать расходы на новую квартиру, приобретённую на вырученные средства, нельзя.
Однако вы можете воспользоваться вычетами и значительно уменьшить доходы от продажи унаследованной квартиры. О том, какими вычетами и как именно можно воспользоваться, я расскажу подробнее.
Когда придется платить налог с продажи унаследованной квартиры
Если человек продаёт квартиру, он должен заплатить налог с дохода от её продажи. Однако, если человек владеет квартирой определённый срок, налог платить не нужно. Это правило распространяется и на квартиры, полученные в наследство: если наследник владеет квартирой более трёх лет, доходы от её продажи не облагаются НДФЛ.
Правила прописаны в пункте 3 статьи 217.1 и подпункте 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса Российской Федерации.
В случае наследования, три года отсчитываются с момента открытия наследства, то есть с даты смерти наследодателя. При этом не имеет значения, когда наследник принял наследство или зарегистрировал квартиру на себя. Это определено в статьях 1114 и 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, если ваш дядя умер более трёх лет назад, вашей маме не нужно будет платить налог и подавать декларацию. Если же дядя умер менее трёх лет назад, то доход от продажи квартиры будет облагаться налогом.
Источник: письмо Минфина от 17.02.2020 № 03-04-05/10636.
Как уменьшить налог с продажи унаследованной квартиры
**Как уменьшить налог при продаже квартиры?**
Есть три способа уменьшить налог:
1. Воспользоваться имущественным вычетом из дохода от продажи квартиры.
2. Уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы наследодателя на её приобретение.
3. Воспользоваться вычетом по расходам на приобретение новой квартиры.
Расскажу подробнее о каждом из них.
**Имущественный вычет**
Ваша мама может воспользоваться имущественным вычетом, который предоставляется в размере дохода от продажи квартиры, но не более 1 миллиона рублей.
Например, если она продала квартиру за 1,2 миллиона рублей, то налог ей придётся заплатить с 200 тысяч рублей: 1,2 миллиона рублей минус 1 миллион рублей. Сумма налога составит 26 тысяч рублей: 200 тысяч рублей умножить на 13%.
Подпункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации.
Если мама продала квартиру менее чем за 1 миллион рублей, то декларацию подавать не нужно в любом случае.
**Уменьшение дохода на расходы наследодателя**
Этот вариант подойдёт, если цена продажи больше 1 миллиона и ваша мама найдёт документы брата на покупку квартиры на сумму более миллиона. Тогда она сможет подтвердить расходы вашего дяди при приобретении квартиры. Подойдут договоры, расписки, квитанции банка и так далее.
Если мама найдёт такие документы, она может уменьшить доход от продажи квартиры на расходы на её приобретение.
Например, если мамин брат купил квартиру за 1,15 миллиона рублей, и есть документы, которые подтверждают его расходы, то выгоднее уменьшить доход на расходы, а не использовать имущественный вычет. Сумма налога в этом случае составит 6,5 тысячи рублей: (1,2 миллиона рублей — 1,15 миллиона рублей) умножить на 13%.
Абзац 18 подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации.
Возможно, ваш дядя получил квартиру бесплатно от государства, а потом её приватизировал. То есть никаких расходов на приобретение квартиры он не понёс. Тогда мама сможет воспользоваться только имущественным вычетом в размере дохода от продажи квартиры, но в пределах 1 миллиона.
В любом случае, если мама владела квартирой менее трёх лет и продала её, ей нужно подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Удобнее всего подавать декларацию через личный кабинет на сайте ФНС. В ней же можно заявить вычет или уменьшить полученный доход на документально подтверждённые расходы.
Пункты 7 статьи 220 и 1 статьи 229 Налогового кодекса Российской Федерации.
Как воспользоваться вычетом по расходам на новую квартиру
Если мама приобретёт новую квартиру, она сможет воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере стоимости этой квартиры, но не более 2 млн рублей.
Это право предусмотрено подпунктом 3 пункта 1, подпунктом 1 пункта 3 и пунктом 7 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации.
Однако для того чтобы воспользоваться этим вычетом, необходимо иметь доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%. Учитывая возраст вашей мамы (83 года), можно предположить, что она не работает, а только получает пенсию, которая не облагается налогом.
Получается, что единственным доходом, облагаемым НДФЛ, является доход от продажи квартиры. А его можно уменьшить на вычет, связанный с покупкой другой квартиры.
Важно, чтобы ваша мама ранее не использовала своё право на вычет при покупке жилья, так как такой вычет предоставляется только один раз в жизни.
Как рассчитать налог, если применить сразу два вычета
Рассмотрим, как рассчитывается налог в случае, когда применяются два вычета: на продажу старой квартиры и покупку новой. Предположим, что унаследованная квартира находилась в собственности мамы менее трёх лет.
Пример 1. Мама продала унаследованную квартиру за 3 млн. В том же году она купила новую квартиру за 4 млн. При продаже она может воспользоваться вычетом в 1 млн. Тогда облагаемый доход составит 2 млн.
Если мама также воспользуется вычетом на покупку новой квартиры (максимальная сумма вычета — 2 млн), то платить НДФЛ с продажи квартиры не придётся. Однако декларацию подать нужно, ведь именно в ней заявляются вычеты.
Пример 2. Унаследованная квартира была продана за 7 млн. Есть документы, подтверждающие, что брат мамы приобрёл эту квартиру за 4 млн. В том же году, когда была продана унаследованная квартира, мама купила новую за 9 млн.
Поскольку есть документы о приобретении квартиры наследодателем, лучше учесть расходы на её покупку. В этом случае налог нужно будет платить с дохода в размере 3 млн: 7 млн — 4 млн.
По новой квартире можно воспользоваться максимальным вычетом в 2 млн. На эту сумму можно уменьшить облагаемый доход от продажи унаследованной квартиры. То есть налог нужно будет заплатить с 1 млн: 3 млн — 2 млн. В бюджет нужно будет заплатить 130 тыс.: 1 млн × 13%.
За какие годы можно использовать вычет на покупку квартиры
Право на вычет по расходам на жильё возникает с того года, когда была приобретена квартира. Если в текущем году вычет не был использован полностью, его можно будет применить в последующие годы.
Согласно подпунктам 7 и 10 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), для пенсионеров существует исключение из общего правила. Они имеют право перенести вычет на покупку квартиры на три предыдущих года.
Например, если ваша мама приобретёт квартиру в 2023 году, она сможет использовать вычет за 2018–2021 годы. Однако это возможно только при условии, что в течение этих лет были доходы, облагаемые НДФЛ. Например, если в тот период была продана унаследованная квартира.
Если унаследованная квартира была продана в 2022 году, а новая куплена в январе 2023 года, необходимо до 30 апреля 2023 года подать декларацию за 2022 год. В декларации можно воспользоваться вычетом на продажу квартиры в размере до 1 миллиона рублей или учесть расходы на покупку квартиры при наличии соответствующих документов.
Налог с продажи квартиры нужно заплатить до 15 июля 2023 года. Если квартиры продавались и покупались в одном году, в декларации необходимо указать обе сделки. В этом случае доход от продажи квартиры будет уменьшен на сумму вычета за покупку новой квартиры. Однако это возможно только в том случае, если ранее мама не заявляла вычет по расходам на жильё.
Перенос вычета на покупку квартиры на три предыдущих года — это единственное послабление для пенсионеров. Других налоговых льгот для пенсионеров, ветеранов труда и узников концлагерей, которые продают жильё, не предусмотрено. Они платят налоги на общих основаниях.
Что в итоге
Если вы унаследовали квартиру и владели ею три года и более со дня смерти наследодателя, то вам не нужно платить налог и подавать декларацию.
Если же вы владели квартирой менее трёх лет, то налог придётся заплатить. Однако есть способы уменьшить сумму налога:
* Вы можете воспользоваться налоговым вычетом в размере продажной стоимости квартиры. Максимальная сумма вычета составляет 1 миллион рублей.
* Если у вас сохранились документы наследодателя, подтверждающие расходы на покупку квартиры, вы можете уменьшить доходы на сумму этих расходов.
Кроме того, при покупке квартиры вы можете воспользоваться налоговым вычетом в размере стоимости квартиры, но не более 2 миллионов рублей, если ранее вы не использовали этот вычет. Пенсионеры имеют право применить вычет не только в году приобретения квартиры, но и перенести его на три предшествующих года, чтобы уменьшить налог с продажи унаследованной квартиры.
Важно отметить, что для пенсионеров, ветеранов труда и несовершеннолетних узников концлагерей не предусмотрены налоговые льготы при продаже жилья.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
