В этой статье юристы https://myjus.ru расскажут, как сдавать квартиру в аренду как самозанятый в 2024 году и при этом экономить на коммунальных услугах. Также они поделятся информацией о том, можно ли открыть гостиничный бизнес на НПД.
Эта статья будет полезна тем, кто планирует начать или уже ведёт коммерческую деятельность в рамках данного специального налогового режима.
1. Какую недвижимость вправе сдавать самозанятый.
Согласно пункту 3 части 2 статьи 6 закона №422-ФЗ, если вы сдаёте квартиру как самозанятый, то можете сдавать только жилые помещения.
К жилым помещениям относятся квартиры, их части, секции жилых домов, а также дома целиком. Комнаты тоже считаются жилыми помещениями.
Нежилые помещения — это апартаменты, офисы, производственные помещения, гаражи, склады и так далее. Определение нежилого помещения можно найти в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства № 354, Федеральных законах № 218 и № 384. Оно звучит так: это обособленная часть здания или сооружения, которая предназначена для различных целей, кроме проживания граждан. Нежилые помещения не оборудованы удобствами для регулярного проживания, или же, если они оборудованы, то не относятся к жилому фонду.
Самозанятый может сдавать в аренду любое жилое недвижимое имущество, будь то дом или квартира. А вот сдавать нежилые помещения нельзя.
Это правило распространяется и на государственных служащих, для которых сдача квартиры в аренду является единственным разрешённым видом деятельности на НПД.
2. Налоги самозанятого за сдачу жилья.
При сдаче жилья в аренду в рамках налогового режима для самозанятых (НПД) ставки налогов одинаковы для всех участников. Если жильё арендует физическое лицо, то с дохода от аренды нужно будет заплатить 4% налога. Если же арендатором выступает индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, то ставка налога составит 6%.
Как уменьшить сумму налога.
Если вы самозанятый и сдаёте квартиру в аренду, вам будет полезно знать, как уменьшить сумму налога. Вот пошаговая инструкция:
1. Используйте налоговый бонус. При регистрации в качестве самозанятого на ваш счёт автоматически будет зачислен налоговый бонус в размере 10 000 рублей. Этот бонус уменьшает налог до 3% для физических лиц и до 4% для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц. Это существенно ниже, чем ставка НДФЛ в 13%. Сумму налога можно рассчитать автоматически с помощью программного обеспечения «Мой налог».
2. Не учитывайте в доходе расходы на коммунальные услуги. Это означает, что арендодателю не нужно включать плату за электричество, воду, газ, которую платят жильцы, в общий доход от самозанятости.
3. Не учитывайте залог. Залог (депозит) — это сумма, которую арендатор платит арендодателю в качестве гарантии сохранности имущества. Если арендатор заплатил залог и вернул его по окончании срока аренды, то платить налог с этой суммы не нужно. Однако если арендатор не выполнил обязательства по аренде и арендодатель не вернул залог, то налог с этой суммы придётся заплатить.
3. Пример №1.
Вот пример расчёта налога для тех, кто арендует жильё за 30 тысяч рублей в месяц:
Для самозанятых, которые недавно зарегистрировались: 30 тысяч рублей умножаем на 3%, получаем 900 рублей.
Для самозанятых, которые уже использовали налоговый бонус: 30 тысяч рублей умножаем на 4%, получаем 1200 рублей.
Для тех, кто решил платить стандартный НДФЛ: 30 тысяч рублей умножаем на 13%, получаем 3900 рублей.
4. Пример №2.
Арендодатель предлагает вам снять жильё за 30 тысяч рублей в месяц. Вы будете оплачивать только аренду, а расходы на воду, электричество и газ — по счётчикам.
Сумма налога составит 4% от стоимости аренды: 1200 рублей в месяц.
Чтобы уменьшить налоговую базу, рекомендуем:
- фиксировать потребление коммунальных услуг с помощью счётчиков;
- оплачивать только фактически потреблённые ресурсы;
- указать в договоре, что плата за коммунальные услуги — ваша ответственность;
- сохранять квитанции об оплате, чтобы можно было точно определить, за что и сколько было уплачено.
5. Самозанятость и гостиничный бизнес.
В 2019 году в закон №59-ФЗ были внесены изменения, согласно которым теперь запрещено предоставлять гостиничные услуги в жилых помещениях. Чтобы можно было сдавать жилое помещение как гостиницу, его необходимо перевести в нежилое.
Таким образом, самозанятые граждане не могут использовать свою квартиру или жилой дом для организации хостела и ведения бизнеса в этой сфере. Также нельзя перевести жилое помещение в нежилое для последующей сдачи в аренду, так как сдача в аренду нежилого недвижимого имущества на НПД запрещена.
Однако есть возможность сдавать жильё посуточно без предоставления гостиничных услуг, таких как ресепшн, уборка и питание. Если этот вариант не подходит, можно рассмотреть возможность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя на другом налоговом режиме.
6. Сдача чужой квартиры.
В этой статье мы не будем говорить о мошенничестве или незаконных схемах. Мы обсудим ситуации, когда, согласно документам, жилое имущество принадлежит супруге, детям, брату или сестре.
Самозанятые могут сдавать в аренду не только своё собственное жильё. Однако в таких случаях необходимо разобраться с документами.
Если жильё не является вашей собственностью:
- Недвижимость была приобретена до заключения брака. Если ваша супруга купила жильё до брака, то оно считается её личной собственностью. Чтобы вы могли сдавать его в аренду, вам понадобятся обоснования, такие как доверенность на право управления квартирой или договор ссуды.
- Жильё было приобретено в браке. В этом случае супруги имеют право распоряжаться совместной собственностью, заключая договоры от своего имени. Однако есть исключения, например, когда сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации.
- Если недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему:
В таких случаях договоры и доход от сдачи жилплощади будут контролироваться органами опеки. - Если жилая недвижимость принадлежит третьему лицу:
Гражданин, который платит налоги по режиму самозанятости, может сдать жильё, заключив договор субаренды. Это означает, что он может заключить договор аренды с собственником квартиры, а затем сдать эту квартиру другим людям по договору субаренды.
7. Судебная практика: нелегальная сдача жилья.
Гражданин Т. предоставил в налоговую инспекцию документы, которые подтверждали, что Д. сдавала ему жильё в аренду более трёх лет. Государственные органы провели налоговую проверку в отношении Д. и выяснили, что с 2008 по 2011 год она сдавала Т. жильё, но не декларировала полученные доходы и не уплачивала налог. Это означает, что аренда жилья была незаконной.
В результате налоговый орган привлёк гражданку Д. к ответственности в соответствии с пунктом 3 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации (апелляционное определение Московского городского суда от 4 сентября 2014 года, дело №33-19969/2014).
8. Частые вопросы.
Как платить налог, если вы сдаёте жильё как самозанятый?
В приложении «Мой налог» нужно нажать на кнопку «Новая продажа» и указать данные арендодателя, а также сумму арендной платы.
Сколько платит самозанятый со сдачи квартиры?
Самозанятые платят 4% от дохода, если сдают жильё физическому лицу, и 6%, если получают доход от юридического лица или индивидуального предпринимателя.
Может ли самозанятый сдавать чужое жильё?
Да, плательщики НПД могут оказывать услуги по сдаче в аренду жилых помещений, при этом недвижимость не обязательно должна быть в их собственности.
9. Заключение юриста.
Итак, в 2024 году можно сдавать квартиру как самозанятый и платить налог по сниженной ставке — 4%. Это наиболее выгодный вариант налогообложения для сдачи жилья физическим лицам. Некоторые рассматривают возможность стать самозанятым, чтобы сдавать жильё.
Важно помнить, что сдача жилья в аренду под видом гостиничного бизнеса в качестве самозанятого запрещена.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
