Договор мены – какие существуют налоговые последствия?
Договор мены предполагает обмен товарами без передачи или получения денежных средств. Поэтому, когда возникают вопросы с налоговыми органами, стороны договора могут быть удивлены, считая, что они не получили доход и не должны платить налоги. Однако налоговая инспекция может иметь другое мнение по этому поводу. Давайте рассмотрим этот вопрос подробнее.
- Обратимся к нормам ГК
Ответ на этот вопрос можно найти не в налоговом кодексе, а в гражданском. В пункте 2 статьи 567 сказано, что при заключении договора мены каждая из сторон выступает и как продавец своей собственности, которую она планирует передать, и как покупатель имущества, которое она получает взамен. Поэтому налоговые органы рассматривают договор мены как две операции купли-продажи.
Таким образом, Гражданский кодекс определяет мену как один из видов договора купли-продажи, и это имеет налоговые последствия.
- Обмен жилья между физлицами - как все сделать правильно?
В договоре необходимо обязательно указать информацию, которая позволит однозначно определить обмениваемое имущество: дом, квартиру или земельный участок. Также следует прописать цену, иначе договор будет считаться незаключённым.
По умолчанию считается, что обмениваемые объекты имеют одинаковую стоимость (если в договоре нет пункта о доплате). Рекомендуем указать цену отдельно для каждого объекта.
Чтобы понять, какие налоговые последствия будут у сделки, нужно рассмотреть вопрос о сроках владения. Если по всем объектам эти сроки превышают 3 или 5 лет (в зависимости от того, на каком основании была приобретена недвижимость, согласно статье 217.1 Налогового кодекса), то такая сделка не облагается налогами. В этом случае не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ.
- Минимальный срок не истек, что тогда?
В данном случае налоговую базу рассчитывают как сумму дохода в денежном выражении, который облагается налогом и учитывается при определении этой базы, за вычетом налоговых вычетов, предусмотренных законодательством (пункт 3 статьи 210 Налогового кодекса).
Например, если квартира стоит 5 миллионов рублей, а дом оценивается в ту же сумму, то считается, что каждый участник сделки получил доход в размере пяти миллионов рублей.
Можно ли уменьшить эту сумму? Да, можно. Для этого можно выбрать фиксированный налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей. Также можно подать заявление на налоговый вычет, сумма которого равна подтверждённым затратам. К ним относятся затраты, связанные с покупкой реализуемой собственности. Этот вариант возможен только при наличии документов, подтверждающих эти затраты. Если таких документов нет, то выгоднее выбрать вычет.
Рассмотрим пример: квартира была приобретена за 5 миллионов рублей. Теперь её хотят обменять на дом. Если в декларации указать вычет, соответствующий затратам на покупку этой квартиры, то налог платить не придётся. Однако если первоначальная стоимость квартиры составляла 4 миллиона, а при обмене в договоре указана сумма 5 миллионов рублей и стоимость дома, на который её хотят обменять, также установлена в 5 миллионов рублей, то разница будет облагаться налогом.
Важно отметить, что в обоих рассмотренных случаях применение вычета в 1 миллион рублей нецелесообразно, так как эта сумма значительно превышает реальные расходы.
- Обратите внимание! Подача налоговой декларации обязательна в каждом из этих случаев.
Когда участники сделки обмениваются имуществом с доплатой, они часто думают, что налогом облагается только разница в стоимости. Но это не так.
Например, если вы обмениваете квартиру, которая стоит 4 миллиона, на дом, оценённый в 5 миллионов, и доплачиваете 1 миллион, то эта сделка будет рассматриваться как продажа дома за 5 миллионов. Если у вас есть документы, подтверждающие ваши расходы (например, если вы купили этот дом за 5 миллионов раньше), то вам не придётся платить налог.
Однако если раньше вы купили этот дом за 3,5 миллиона, то разница в 1,5 миллиона будет облагаться налогом. Нельзя использовать оба вычета одновременно.
Когда вы продаёте дом, вы обычно продаёте и земельный участок вместе с ним. Поэтому если в договоре стоимость дома и участка указана отдельно, то вы можете использовать расходы на покупку одного из них, а для другого — фиксированный вычет.
- Если имеет место сделка мены, допустимо ли применение налогового имущественного вычета
Люди часто интересуются, можно ли получить налоговый вычет при договоре мены. Ведь в этом случае недвижимость просто переходит из рук в руки, а не покупается.
С точки зрения налогового законодательства, договор мены можно рассматривать как две операции купли-продажи. Это выгодно для тех, кто приобретает недвижимость, потому что они могут воспользоваться налоговым вычетом. Однако сумма вычета не должна превышать 2 миллиона рублей.
По мнению Федеральной налоговой службы (ФСН), в случае договора мены ограничений на получение вычета нет. Важно лишь предоставить необходимые документы: договор, документ, подтверждающий право собственности, или акт передачи.
При расчёте стоимости жилья, полученного в результате такой сделки, учитывается стоимость имущества, передаваемого в оплату за жильё, а также сумма доплаты, если цена имущества была признана неравнозначной.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
