Инвестиции в недвижимость всегда считались надежным способом сохранения и приумножения капитала. Однако выбор региона для таких вложений играет ключевую роль в достижении успеха. Москва долго считалась "золотой жилой" для инвесторов, но времена изменились. Рассказываем, почему Москва утратила свою привлекательность для инвесторов и почему стоит обратить внимание на курортные регионы, такие как Сочи, Анапа и Крым.
Москва: дорогая и невыгодная
Средняя цена квартиры в столице часто сравнима с ценами на жилье в ведущих мировых мегаполисах, таких как Нью-Йорк или Лондон. При этом доходы граждан остаются значительно ниже, чем в упомянутых городах. Высокая стоимость недвижимости увеличивает порог входа для инвесторов и снижает прибыль.
По данным аналитического центра www.irn.ru, в I полугодии 2024 г. средняя стоимость вторичного метра увеличилась на 0,4% до 271 450 руб. При этом за январь-март квартиры подорожали на 0,6%. В итоге недвижимость в Центральном округе Москвы прибавила 0,9% в цене. Здесь средние цены начинаются от 900 тысяч рублей за квадратный метр.
Недвижимость в Москве облагается значительным налогом, который ежегодно увеличивается. Это дополнительные расходы, которые снижают рентабельность инвестиций. В сравнении с курортными регионами, налоговая нагрузка на недвижимость в Москве выглядит пугающей и несправедливой.
Рынок аренды в Москве перенасыщен предложениями. Конкуренция между арендодателями растет, снижает арендные ставки и увеличивает срок окупаемости инвестиций. Найти надежных и платежеспособных арендаторов становится все труднее, особенно в условиях экономической нестабильности.
Газета «Вечерняя Москва» узнала у профессора кафедры факультета финансов и банковского дела РАНХиГС, кандидата экономических наук Юрия Юденкова, выгодно ли сейчас инвестировать в московскую недвижимость. По его словам, инвестиции с точки зрения вложения в жилье и его дальнейшей сдачи в аренду невыгодны.
Московская также инфраструктура перегружена. Пробки, переполненные общественный транспорт, загрязненный воздух — все это снижает качество жизни в столице и, как следствие, привлекательность недвижимости для арендаторов и покупателей.
Развитие туризма в России
Президент Владимир Путин подчеркнул ключевые цели, которые планируется достигнуть к 2030 году в туристической сфере. Отрасли предстоит нарастить вклад в ВВП страны до 5%. Важную роль в этом направлении должны сыграть проекты кластерного развития с государственным участием.
Все курорты будут строиться как круглогодичные рекреационные центры и будут доступны для отдыха в любое время года. Например, появятся апартаменты с крытыми бассейнами, развлекательная, спортивная инфраструктура, площадки для проведения деловых и культурных событий.
Почему выгодно инвестировать в апартаменты на российском Юге
Жизнь в курортных регионах ассоциируется с высоким качеством жизни, чистым воздухом. Это становится все более важным для арендаторов и покупателей недвижимости, что делает такие регионы особенно привлекательными для долгосрочных инвестиций.
Если кратко, то основные причины:
- Высокий спрос: учитывая репутацию Сочи или Крыма как круглогодичных курортов, в них наблюдается постоянный приток туристов. Это гарантирует, что заполняемость апарт-отелей останется стабильной, что приведет к стабильной прибыли для инвесторов.
- Универсальность: инвесторы имеют право лично использовать недвижимость или сдавать ее в аренду, получая доход.
- Повышение капитала. Недвижимость в туристических местах обычно со временем дорожает. Учитывая сохраняющуюся популярность Сочи и Крыма, инвестиции там могут принести значительную прибыль в будущем.
Рассмотрим, почему многие инвесторы обратили внимание на российский Юг.
Черноморская Ривьера: растущий рынок недвижимости в Сочи
Сочи расположен на побережье Черного моря, что делает его уникальным в плане географии и климата. Город протянулся вдоль побережья на более чем 140 километров. Из любого района легко добраться до моря и горных районов.
Климат Сочи субтропический, зима мягкая, а лето — жаркое.
Среднегодовая температура в городе +14°C, а в летние месяцы воздух прогревается до +28-30°C. Такой климат подходит для многих, особенно для тех, кто ищет место для постоянного проживания или отдыха.
Инвесторы видят в этом теплом климате стабильный спрос на аренду недвижимости как летом, так и зимой. Сейчас инвестиционный портфель города состоит из 48 проектов с объемом инвестиций 495,5 миллиарда рублей.
Чем обязан город такому всплеску внимания? Во-первых, росту стоимости недвижимости на берег моря. В определенных сегментах стоимость 1 м2 за последние 1,5 года выросла на 40%. Во-вторых, из-за большого количества туристов увеличился потенциал рынка аренды, что обеспечивает устойчивый доход.
Цены на недвижимость в Сочи растут почти постоянно. Купив квартиру на стадии котлована, ее можно продать за более высокую стоимость после готовности дома.
Например, комплекс «Светский лес» в центре города, строящийся в окружении дикой природы национального парка, предлагает инвесторам высокую доходность и рост стоимости недвижимости. Прогноз инвестиционной привлекательности показывает 35% рост стоимости за год, доход от сдачи в аренду — 1 300 000 ₽ в год, чистую прибыль — 1 100 000 ₽, а срок окупаемости — 7 лет.
Недвижимость тут всегда растет в цене, независимо от экономической и политической ситуации. Мы можем это утверждать, так как нашей IT-платформой пользуются около 90% агентов Сочи, поэтому мы знаем фактические цены купли-продажи объектов и понимаем реальную ситуацию на рынке недвижимости в России. По нашим расчетам, особенно значительный рост стоимости наблюдается на юге России.
Целебный воздух и виноградники: экологичный лайфстайл в Крыму
Все больше туристов обращают внимание на экологически чистые места отдыха, это тренд нашего времени. А где искать целебный воздух, как не в Крыму! Полуостров сейчас одно из привлекательных направлений для инвестиций в курортную недвижимость.
Тут временно не работает аэропорт, но поток туристов не становится меньше: в 2022 и 2023 году полуостров посетило 9,5 млн человек, при том, что аэропорт закрыт. Сюда приезжают купаться в море, отдыхать в санатории и загорать на пляже из разных регионов, что делает аренду апартаментов высоко востребованной.
На текущий момент в Крыму строят 126 жилых объектов, включая многоквартирные дома и апартаменты. Эта тенденция к росту продолжится в 2025 году.
Многие считают, что доход от сдачи недвижимости в аренду в Крыму не оправдывает вложений. Этот миф можно легко опровергнуть на реальном примере.
Рассмотрим на примере инвестиций в ЖК «Паруса мечты» сколько может получить собственник сдавая номер в аренду в сезон и межсезонье:
- посуточная аренда в сезон: 15 0000 руб
26 дней*15 000 руб = 390 000 руб
6 месяцев = 2 340 000 ( минус 25% расход на УК = 585 000)
итог: 1 755 000 руб
- посуточная аренда в межсезонье: 6 000 руб
20 дней*6 000 руб = 120 000 руб
6 месяцев = 720 000 (минус 25% расход на УК = 180 000)
итог: 540 000 руб
Крым привлекает миллионы туристов ежегодно. В курортный сезон спрос на аренду резко возрастает, особенно в популярных местах, таких как Ялта, Алушта и Севастополь. Туристы готовы платить значительные суммы за апартаменты на берегу моря и основными достопримечательностями.
Даже вне туристического сезона можно успешно сдавать недвижимость в аренду. Недвижимость бизнес-класса стабильна и прогнозируема. Сдавая квартиру в аренду, собственник может достаточно точно определить справедливую арендную ставку и в случае ухода арендатора относительно быстро найти нового. Крым привлекает не только отдыхающих, но и тех, кто приезжает на лечение в санатории и здравницы.
Анапа выходит на новый уровень
Анапа развивается в активном темпе, привлекая международные инвестиции и открывая новые форматы недвижимости для потенциальных инвесторов. В настоящее время курорт переживает бум инвестиций в сфере туризма, что непосредственно влияет на привлекательность города в плане вложений в недвижимость.
Долгое время Анапа ассоциировалась с место, куда едут на пляж с детьми. Но сейчас на курорте ведутся работы по новому проекту «Новая Анапа». Город — туристический спутник Анапы, появится на берегу Черного моря в районе станицы Благовещенской. Инвестиции в проект оцениваются на уровне 1 трлн. рублей.
Туризм на курорте благодаря новым проектам выходит на принципиально новый уровень, привлекая все больше отдыхающих, ценящих высокий уровень сервиса. Для инвесторов в недвижимость это значит повышение цен на недвижимость в Анапе и появление новых объектов.
Например, прямо сейчас там строится самый большой гостиничный кластер на Черном море — ГК «Лучи». От апартаментов гарантирован стабильный пассивный доход от 1,8 млн ₽ в год, рентабельность 16% при сдаче в аренду под руководством управляющей компании.
Управляющая компания готова подключиться к управлению объектом недвижимости в любой момент. Помимо организации управления на объекте компания проводит аудит деятельности объекта, увеличивая его эффективность.
Куда инвестировать в 2024 году?
Инвестирование в недвижимость в Москве — это дорого, рискованно и нерентабельно. Высокие цены, налоги, проблемы с арендой и перегруженная инфраструктура делают столицу малопривлекательной для инвесторов. На фоне этого, курортные регионы предлагают отличные возможности для вложений: растущий рынок аренды, привлекательные налоговые условия и высокое качество жизни.
В последние годы объем зарубежного туризма значительно сократился. Большинство проводит отпуск внутри страны, избегая долгих перелетов, визовых проблем и языковых барьеров. Российские туристы обратили внимание на черноморское побережье — Крым, Анапу и Сочи, а вслед за ними и инвесторы.
Переосмыслите свои инвестиционные стратегии и сделайте ставку на будущее, выбрав курортные регионы для ваших вложений.
Подписывайтесь на наш канал и узнавайте первыми о новостях рынка недвижимости!
