Одинокий пожилой человек может получить уход и увеличение скромной пенсии только через подписание договора ренты. В то же время, в нашей стране есть много людей с низким доходом, которые не могут заработать на собственное жильё. Это создаёт спрос на пожизненное содержание с иждивением.
Правильно составленное соглашение о ренте позволит пожилому человеку достойно прожить остаток своих дней. А тот, кто платит ренту, сможет осуществить свою мечту о собственном жилье.
Какие нюансы нужно учесть, чтобы пожилой человек не остался без ухода и жилья, а вторая сторона соглашения о ренте не потеряла ни жильё, ни деньги, выплаченные рентополучателю?
Договор ренты и его виды
Что такое рента с пожизненным содержанием? Существует три вида такой ренты:
* **Пожизненная рента** — это когда пожилой человек ежемесячно получает деньги от плательщика ренты до своей смерти. Сумма выплат указывается в соглашении о ренте.
* **Договор пожизненного содержания с иждивением** — это когда помимо ежемесячных выплат за стариком постоянно ухаживают, убирают его квартиру, покупают продукты и медикаменты, выводят на прогулку и так далее.
* **Постоянная (бессрочная) рента** — это рента, которая не привязана ни к смерти получателя ренты, ни ко времени. Она действует до полной выплаты суммы, оговорённой в соглашении. При этом допускается уход за получателем ренты, но все расходы на уход идут в зачёт платежей по ренте. Условия рентного соглашения могут предусматривать, что часть платежей будет оплачиваться деньгами (обычно раз в три месяца), а другая часть — товарами и услугами. Если у плательщика ренты появляются деньги, он может выкупить квартиру, что является главным отличием от других видов ренты.
Что такое договор пожизненного содержания с иждивением?
**Пожизненное содержание с иждивением** — это соглашение между двумя сторонами, по которому пожилой собственник жилья передаёт свою квартиру, дом или земельный участок плательщику ренты. В свою очередь, плательщик обязуется содержать старика, заботиться о нём и обеспечивать должный уход.
Договор ренты и пожизненного содержания с полным иждивением регулируется нормами статьи 601 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При составлении соглашения необходимо учитывать следующее:
* Получателем ренты может выступать только физическое лицо. Возраст не имеет значения, однако никто не станет заключать договор с молодым и здоровым человеком, который проживёт ещё много лет.
* Плательщиком ренты может быть любой человек: обычный гражданин, индивидуальный предприниматель, организация, как государственная, так и частная.
Плательщик ренты становится полноправным владельцем жилья только после государственной регистрации своих прав в Росреестре (Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015). Однако в выписке из ЕГРН будет отметка об обременении соглашением о ренте. Это означает, что хотя он и получил статус владельца, но не может распоряжаться жилым помещением самостоятельно. На любую имущественную сделку ему необходимо получить письменное и нотариально удостоверенное согласие получателя ренты.
Если старик дал такое согласие, исходная стоимость квартиры не должна пострадать (нельзя обменять на более дешёвую, переселить «квартиранта» при продаже в менее качественное жильё и т. д.). Полноправным хозяином плательщик ренты станет только после смерти старика.
Соглашение о ренте считается завершённым, когда получатель ренты умирает. Если получателей было несколько, например, пожилая супружеская пара, то ренту придётся платить и исполнять остальные обязательства до тех пор, пока не скончается второй супруг.
Договор пожизненного содержания составляют в письменной форме. Сэкономить на нотариальных услугах не получится, так как соглашение о ренте подлежит нотариальному удостоверению.
Контракт может быть расторгнут по инициативе любой из сторон. Это можно сделать по взаимному согласию в кабинете нотариуса или в зале суда. Иск о расторжении сделки подаётся в суд только в том случае, если предварительно была сделана попытка решить вопрос мирно, а оппонент письменно отказался от этого. Для такого отказа предусмотрен срок — 30 дней (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Если ответа не последовало, а месяц прошёл, можно подавать заявление в суд.
Стороны соглашения
Договор пожизненного содержания с иждивением заключается между двумя сторонами:
Пожилой человек, являющийся собственником квартиры, называется получателем ренты или рентным кредитором. Это может быть любой дееспособный гражданин.
Его партнёр по договору, который обязуется обеспечивать его содержание, называется плательщиком ренты или рентным должником. Им может быть физическое лицо, индивидуальный предприниматель или организация (частная или государственная).
- Права и обязанности сторон
Рента – это вид договора, согласно которому кредитор передаёт право собственности на свою недвижимость должнику с условием, что тот будет регулярно выплачивать определённую сумму на протяжении всей жизни кредитора. Кроме того, должник обязуется обеспечивать кредитора жильём, питанием и другими необходимыми вещами.
Важно отметить, что должник может принять переданную ему квартиру, но только с разрешения кредитора. При этом он обязан выполнять условия договора ренты, своевременно вносить платежи и заботиться о потребностях пожилого человека.
Содержание договора пожизненного содержания с иждивением
Невозможно заключить договор ренты без чётко прописанных существенных условий. Нотариус не станет заверять договор, который не соответствует требованиям закона, так как он будет недействительным. А при подаче такого договора в Росреестр вас сразу же отправят назад.
- Существенные условия
**Размер платежей по ренте**
Общая сумма платежей устанавливается заранее и включает в себя ежемесячные денежные переводы и расходы на уход за рентополучателем.
Определить затраты на прогулки с рентополучателем, уборку жилого помещения и другие обязанности по уходу за ним может быть сложно. Вы можете ознакомиться со стоимостью аналогичных услуг в интернете или указать сумму, основываясь на своём опыте и интуиции.
**Описание жилого помещения**
Необходимо подробно описать жилое помещение, переданное в ренту. Это включает в себя номер по кадастру, адрес расположения, площадь в квадратных метрах, этаж, назначение жилого помещения и другие характеристики, указанные в свидетельстве о праве на квартиру, выписке из ЕГРН, техническом паспорте и т. д.
**Информация о прописанных гражданах**
Также следует указать данные о гражданах, прописанных в жилом помещении, переданном в ренту.
**Стоимость квартиры**
Рентовая сделка может включать два способа перехода жилого помещения: за деньги или бесплатно. Это зависит от того, сделает ли рентоплательщик первоначальный взнос. В любом случае, от регулярных ежемесячных платежей его никто не освободит. Разница будет в размере платежей. Это похоже на получение кредита в банке: с первоначальным взносом ставки будут ниже, без него — выше.
Если квартира передаётся за деньги, то указывается, какая сумма в процентах от кадастровой стоимости будет внесена разовым платежом, например, 25%. Если передача происходит бесплатно, то это также обязательно указывается в тексте контракта.
**Сроки ренты**
Важно явно указать, будет ли рента пожизненной или постоянной (бессрочной). Бессрочная рента продолжает выплачиваться даже после смерти рентополучателя, до тех пор, пока вся сумма не будет выплачена его наследникам. Пожизненная рента прекращается со смертью рентополучателя.
- Дополнительные условия
В дополнение к основным условиям, соглашение о ренте может содержать и другие важные пункты.
Например, стороны могут договориться о возможности досрочного расторжения соглашения. Также в соглашении может быть прописано право рентополучателя предъявить претензии и прекратить деловые отношения, если он не получает положенных выплат в течение года, квартира не ремонтируется и приходит в негодность, контрагент обанкротился или были допущены другие нарушения условий соглашения.
Плательщик пожизненной ренты также может потребовать прекращения сделки и выкупить ренту, заплатив отступные прежнему собственнику. Однако это возможно только в том случае, если условия соглашения не запрещают такой вариант развития событий. О своём решении плательщик должен уведомить оппонента за три месяца до прекращения платежей.
Прежде чем соглашение будет расторгнуто, плательщику придётся компенсировать получателю определённую сумму. Размер компенсации зависит от того, был ли внесён первоначальный взнос или квартира была передана бесплатно.
Если квартира была передана бесплатно, то к годовой сумме рентных платежей прибавляется текущая рыночная стоимость жилого помещения.
Выкуп ренты производится деньгами, но значительную часть выкупа, то есть стоимость квартиры, можно погасить, вернув квартиру обратно пожилому человеку. Важно отметить, что старик также имеет право отказаться от принятия квартиры обратно.
Ответственность. Если рентоплательщик нарушает условия сделки, например, несвоевременно покупает продукты, задерживает платежи и так далее, он рискует. Ведь помимо выкупа, «подопечный» может потребовать и неустойку в размере 12% годовых.
Если по вине рентоплательщика имуществу был нанесён материальный ущерб, убытки тоже придётся оплачивать. И даже в большем размере, чем может быть предусмотрено соглашением, если ущерб превышает указанную в нём сумму.
Возможность изменить условия по размерам платежей и объёму услуг. Такое условие, прописанное в соглашении, позволит снизить потери из-за инфляции. Например, можно установить привязку к стоимости доллара или ставке рефинансирования Центробанка.
- На что обратить внимание при составлении договора ренты с иждивением?
В договоре ренты важно учесть следующие моменты:
1. Формулировки должны быть максимально точными. Например, если в обязанности рентоплательщика входит уборка квартиры, недостаточно просто указать «уборка». Необходимо подробно описать, что именно включает в себя уборка: мытьё полов, окон, пылесосение и так далее. Также следует указать день недели, когда рентоплательщик будет убираться, и даже время, которое он будет тратить на уборку.
2. Если пожилой человек заболеет, в договоре необходимо прописать следующие действия:
* покупка лекарственных препаратов в аптеках;
* полный уход за больным в случае постельного режима;
* отправка больного в клинику;
* количество посещений в неделю, если старика положат в стационар.
Важно отметить, что болезнь «подопечного» не является основанием для прерывания выполнения других обязательств по соглашению ренты с иждивением, таких как походы по магазинам, наведение чистоты, выгуливание домашних животных и т. д. Об этом также стоит написать в тексте контракта.
3. Если заболеет сам плательщик ренты, это также должно быть учтено в соглашении.
4. В договоре следует перечислить те продукты питания, которые придётся покупать, а также указать периодичность их появления на столе. Также стоит добавить продукты, запрещённые по показаниям здоровья «квартиранта».
5. Необходимо упомянуть час и продолжительность прогулок с пожилым человеком, учитывая различные времена года.
6. В соглашении следует указать крайнюю дату для поступления платежей и условия поправок на инфляцию.
Перед тем как решиться подписывать соглашение о ренте, участникам сделки стоит лучше узнать друг друга. Это можно сделать не только в приватных беседах, но и через знакомых, коллег по работе или соседей, которые могут рассказать много интересного о будущем контрагенте.
Если потенциальный рентный должник безвылазно находится в чёрном списке кредитных учреждений или отсидел за мошенничество, лучше выбрать другого партнёра. А если у возможного рентного кредитора за спиной выстроилась длинная очередь из наследников, стоит десять раз подумать, прежде чем соглашаться на сделку. После смерти такого контрагента наследники часто заваливают суды исками об оспаривании договора ренты.
Основные преимущества и недостатки ренты для участников соглашения
Давайте рассмотрим преимущества и возможные риски, связанные с этим контрактом.
- Плюсы и минусы соглашения о пожизненном содержании и иждивении для рентного кредитора
К положительным моментам относится возможность дожить остаток жизни в привычной и родной квартире.
Однако без нотариально заверенного согласия кредитора рентоплательщик не сможет продать, подарить, обменять эту жилплощадь или сдать её в аренду другим людям.
Иждивенцу не нужно беспокоиться о квартплате, наполнении холодильника, медицинской помощи и других заботах — всё это гарантированно решит его «покровитель».
Если рентоплательщик нарушает условия соглашения, контракт можно расторгнуть, квартиру вернуть и даже получить компенсацию в виде выкупа ренты.
Важно помнить, что все эти плюсы могут быть перечёркнуты одним серьёзным минусом — если сделка была совершена с мошенником или недобросовестным человеком.
- Плюсы и минусы соглашения о пожизненном содержании и иждивении для рентного должника
Перспектива получить собственное жильё в относительно короткие сроки и по доступной цене является отличной мотивацией для арендатора. Оплата аренды производится постепенно, что не создаёт дополнительной нагрузки на личный или семейный бюджет. Это можно сравнить с покупкой дорогого товара в рассрочку.
Однако у этой сделки есть и свои особенности. Например, арендатор станет полноправным владельцем квартиры только после смерти арендодателя, а это может произойти и через много лет.
Даже если строго соблюдать условия сделки, есть риск, что арендатор попытается её расторгнуть. В таком случае можно не только лишиться мечты о собственном жилье, но и остаться без денег, так как условия выкупа могут быть невыгодными для арендатора. Кроме того, у арендодателя могут появиться наследники, которые будут решительно настроены отсудить квартиру. Шансы на успех у них невелики, но в судебной практике известны случаи, когда родственникам удавалось выиграть такие дела.
- Риски и опасности ренты с пожизненным содержанием
К сожалению, пожилые люди, которые остаются в одиночестве, часто становятся жертвами мошенников. Например, если у пожилого человека есть квартира, её могут попытаться присвоить сотрудники агентства недвижимости. Они могут предложить сомнительную сделку, по которой пожилой человек будет получать лишь небольшую сумму денег каждый месяц. Пожилым людям сложно разобраться во всех нюансах таких сделок, поэтому они могут согласиться на невыгодные условия.
Также в зоне риска находятся те, кто платит ренту. Если они обратятся к риэлторам, размер ежемесячных платежей может оказаться гораздо больше, чем они ожидали. Деньги могут попасть в руки мошенников, а не к получателю ренты.
Ещё одна проблема, с которой может столкнуться рентный должник, — это здоровье или жизнь кредитора. Если кредитор проживёт ещё 20 лет, новая квартира, купленная в ипотеку, может оказаться дешевле старой хрущёвки пожилого человека. Кроме того, сам плательщик ренты может не дожить до того момента, когда квартира будет полностью оплачена.
Как правильно составить договор пожизненного содержания с иждивением?
**Оформление договора пожизненного содержания**
Договор начинают с указания названия населённого пункта, где он составляется, и даты. Затем полностью, без сокращений, записываются персональные данные участников соглашения: ФИО, дата рождения, реквизиты гражданских паспортов, адрес по прописке.
Договор пожизненного содержания обязательно должен содержать:
* **Предмет договора**. Это подробное описание того, что передаётся в ренту (квартира, частный дом), с указанием адреса, метража, целей использования, технических и правоподтверждающих документов. Также здесь указываются сведения об обременениях, если они наложены на жилое помещение. Стоимость жилья определяется самими сторонами или согласно справке профессионального оценщика с соответствующей лицензией (обычно вызывают оценщика из Бюро технической инвентаризации).
* **Порядок содержания и иждивения**. Описывается, какие услуги подразумеваются под понятиями «содержание» и «иждивение» (оплата ЖКУ, стационарного телефона, покупка лекарств и продуктов и т. д.), какие суммы и в какой день месяца будут перечисляться на счёт рентополучателя. Также определяется, сколько каждая услуга потребует материальных затрат, и выводится общая ежемесячная сумма (рента плюс услуги).
* **Права и обязанности участников сделки**. Подробно излагаются права и обязанности каждой стороны.
* **Ответственность сторон**. Указывается, какую ответственность несёт каждая из сторон за нарушение требований документа или их полное неисполнение.
* **Выкуп ренты**. Оговаривается порядок и условия выкупа ренты, из чего складывается выкупная цена, какими частями и когда будет выплачиваться.
В конце указываются:
* дата истечения действия договора ренты;
* необходимость заверения в нотариальной конторе и дальнейшей государственной регистрации владельческих прав на нового хозяина в Росреестре;
* дата подписания передаточного акта на квартиру и кто берёт на себя траты по оформлению соглашения.
Это не полный перечень. По мере необходимости он может дополняться другими положениями.
Документ несут к нотариусу, который внимательно изучает его и, если не находит никаких несоответствий букве закона, позволяет участникам расписаться. После этого нотариус заверяет бумагу и ставит свою подпись.
- Можно ли составить договор ренты самостоятельно?
Не стоит полагаться только на свои знания в юридических вопросах при составлении имущественных соглашений, особенно в случае с рентой. Это серьёзный вопрос, требующий профессионального подхода.
Лучше обратиться к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Это поможет избежать многих проблем в будущем, которые могут возникнуть, если участники соглашения о ренте не учтут важные детали или допустят ошибки. Нотариус и регистратор могут не заметить эти недочёты, поэтому важно иметь дело с профессионалом.
Сколько денег принесет рента?
Статья 602 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает минимальный размер ежемесячных выплат по договору ренты, который должен быть не менее двух прожиточных минимумов, установленных в регионе, где находится квартира. Максимальный размер выплат не ограничен.
Размер ренты определяется потребностями получателя ренты, так как люди соглашаются отдать своё единственное жильё в ренту не от хорошей жизни. Сумма ренты должна удовлетворять интересы получателя и не создавать чрезмерной нагрузки на плательщика, иначе сделка не состоится.
Денег должно быть достаточно для покрытия расходов на еду, лечение, одежду, гигиенические средства и другие повседневные нужды. Иногда в договоре ренты может быть прописано обязательство плательщика похоронить своего кредитора за свой счёт.
Статья 603 Гражданского кодекса Российской Федерации описывает возможность замены пожизненного содержания на ренту.
Важно отметить, что часть 2 статьи 602 Гражданского кодекса Российской Федерации предлагает определить стоимость ренты и иждивения на весь период от заключения сделки до смерти пожилого человека. Указание этой суммы в соглашении позволит сторонам больше не возвращаться к этому вопросу. Получатель ренты не будет требовать больше, чем указано в договоре. Он может получить единоразовый взнос в размере от 10% до 30% от стоимости квартиры, а затем получать ежемесячные выплаты по ренте.
- Порядок расчетов между сторонами
Порядок оформления ренты на жильё регулируется статьёй 584 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку рента является возмездным соглашением, важно определить стоимость для каждой из сторон. Однако, поскольку нет установленных методик для определения цены ренты и содержания пожилого человека, получающего ренту, можно руководствоваться принципами добросовестности и разумности, как указано в статье 603 Гражданского кодекса РФ.
Все условия ренты с иждивением должны быть чётко прописаны в соглашении. Это включает не только денежные выплаты, как в случае чистой ренты, но и нематериальные блага, такие как уход за получателем ренты, обеспечение комфортных условий проживания и так далее.
Несмотря на стремление участников соглашения к дружественным и благожелательным отношениям, необходимо полагаться только на факты. Поэтому все выплаты по ренте и расходы на иждивение должны проходить через банковский счёт. Если это невозможно (например, пожилой человек не может пользоваться пластиковой картой), необходимо получать расписки о получении наличных или заставлять получателя ренты расписываться на каждом чеке. Также рекомендуется в конце месяца составлять акт об отсутствии претензий к рентному должнику.
Регистрация сделки у нотариуса
Согласно статье 584 Гражданского кодекса РФ, пожизненную ренту всегда заключают в письменной форме и заверяют у нотариуса. Если этого не сделать, то, согласно пункту 1 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, сделка будет признана ничтожной.
- Необходимые документы
Нотариус попросит предоставить следующие документы:
* само соглашение, если оно было составлено самостоятельно или с помощью юристов;
* документ, подтверждающий право собственности на квартиру, которая передаётся в ренту;
* справку о кадастровой стоимости квартиры;
* справку о количестве прописанных в квартире людей;
* копию финансового лицевого счёта;
* технический план квартиры;
* копию кадастрового паспорта;
* выписку из ЕГРН, подтверждающую, что на квартиру не наложены обременения.
В каждой конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные документы от любого участника сделки.
- В каких случаях нотариус может отказать в заверении договора ренты?
В соглашении о ренте есть пункты, которые нарушают российские законы.
Участники пришли не к «своему» нотариусу: за каждым нотариусом закреплён определённый район, который он обслуживает. Чтобы заверить соглашения о сделках с недвижимостью, нужно обратиться в контору, которая работает по адресу расположения квартиры.
Сделку пришли удостоверять неадекватные люди или представители сторон без специальной доверенности.
Сделка, которую заключает юридическое лицо, противоречит его уставу и локальным нормативным актам этой организации.
Факты, изложенные в предоставленных документах, вызывают сомнения: стороны пришли с поддельными, просроченными или испорченными бумагами.
Важно отметить, что постановление об отказе в удостоверении контракта нотариус выписывает в течение максимум 10 дней. Если нотариус отказал, можно потребовать от него письменного объяснения причин отказа и разъяснения порядка обжалования этого решения.
- Страхование рисков
В последнее время такие сделки всё чаще заключаются при участии страхового агента. Рента — это рискованная сделка для обеих сторон, и страховой полис позволяет минимизировать потери в случае расторжения договора.
Если будет доказана вина плательщика ренты в невыполнении условий соглашения, страховщик возместит ущерб получателю ренты. Если же получатель ренты умрёт, но квартира по каким-либо причинам не станет собственностью второй стороны сделки, страховку выплатят плательщику ренты.
Регистрация соглашения о пожизненной ренте в Росреестре
В региональное отделение Росреестра необходимо прийти обоим участникам сделки. Также возможно прислать уполномоченных представителей с доверенностью от имени сторон.
Соглашение о пожизненном содержании нужно принести в трёх экземплярах. После этого, в течение максимум десяти дней, рентоплательщику будет вручена выписка из ЕГРН, в которой он будет указан как собственник квартиры с обременением. В будущем обременение можно будет снять, предоставив в Росреестр свидетельство о смерти рентополучателя.
- Документы для регистрации в Росреестре
Чтобы заключить соглашение о пожизненной ренте и заверить его у нотариуса, вам понадобятся следующие документы:
1. Заявление о государственной регистрации соглашения о пожизненной ренте.
2. Копии и оригиналы паспортов участников соглашения.
3. Письменные согласия супругов на передачу и получение квартиры в качестве ренты, заверенные нотариусом.
4. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
5. Копии лицевых счетов и выписка из домовой книги на имя получателя ренты.
6. Справка о стоимости квартиры.
7. Кадастровый паспорт на квартиру с экспликацией.
8. Оплаченная квитанция госпошлины в размере 2000 рублей.
Сколько стоит договор пожизненного содержания?
Расходы на оформление ренты складываются из нескольких составляющих, не все из которых имеют фиксированную стоимость. В разных регионах страны затраты на оформление ренты могут различаться:
* услуги юриста по составлению договора обойдутся в сумму от трёх до пяти тысяч рублей и более;
* получение (обновление) выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП, Росреестр). Если право на квартиру было ранее зарегистрировано, то за выписку придётся заплатить 400 рублей. Если же в базе данных Росреестра нет сведений о квартире и её владельце, то нужно будет оплатить всю процедуру регистрации с госпошлиной;
* услуги нотариуса. Стоимость услуг будет зависеть от конкретной нотариальной конторы, в которую придётся обратиться. Услуги нотариуса оцениваются в половину процента от стоимости квартиры по кадастровому учёту, но не более 20 000 рублей. Стоимость услуг может быть снижена вдвое, если участники являются инвалидами 1-2 групп и имеют документальное подтверждение этому;
* услуги специалиста, подтверждающего дееспособность непосредственно во время подписания договора, или соответствующая справка, за получение которой также нужно заплатить;
* государственная пошлина за регистрацию нового собственника жилья с обременением составит 2000 рублей.
Налогообложение договора ренты
Доход, который пожилой человек получает в виде ренты, считается доходом и облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Пожилой человек должен подать декларацию по форме 6-НДФЛ не позднее 15 июля текущего года.
Плательщик ренты не обязан платить налог, так как за квартиру, полученную по ренте, платят другие люди, а не он сам. Он как бы выкупает жилое помещение у человека, который получает ренту.
Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением
Чтобы расторгнуть договор ренты, нужны веские основания и доказательства.
К таким основаниям относятся:
* договор ренты с иждивением был заключён обманным путём, под давлением, угрозами или шантажом, а также если пожилой человек не понимал значения своих действий при подписании соглашения;
* договор ренты был заключён с несовершеннолетним или если предметом договора стала квартира, не принадлежащая участникам сделки;
* если получателем ренты выступает юридическое лицо (организация);
* если договор ренты не был заверен нотариально;
* если право собственности по договору ренты не было зарегистрировано в Росреестре;
* если договор ренты содержит положения, противоречащие законодательству.
- Расторжение договора у нотариуса
В жизни случаются разные ситуации, и никто не застрахован от непредвиденных обстоятельств. Плательщик ренты может столкнуться с финансовыми трудностями и потерять источник постоянного дохода. Получатель ренты, в свою очередь, может серьёзно заболеть и потребовать увеличения расходов на лекарства.
В таких случаях исполнение условий договора становится невозможным. Если стороны смогут договориться и найти цивилизованное решение проблемы, они могут расторгнуть соглашение о ренте без обращения в суд. Для этого им нужно встретиться, обсудить все детали, составить документ о прекращении ренты и заверить его у нотариуса.
После этого необходимо посетить департамент Росреестра с этим соглашением о расторжении. В зависимости от ситуации, обременение рентой будет снято с жилья, и оно станет собственностью плательщика ренты. Либо же жильё вернётся к прежнему владельцу — получателю ренты.
- Расторжение договора ренты в судебном порядке
Попытки договориться не увенчались успехом? Значит, единственный способ разрешить ситуацию с рентой — обратиться в суд.
В основном в суд обращаются те, кто получает ренту, поскольку они недовольны действиями плательщика ренты, который нарушает условия договора: не платит или задерживает платежи, не обеспечивает должный уход за пожилым человеком. Получатель ренты обычно требует вернуть ему жилое помещение, выплатить компенсацию или выкупить ренту.
В любом случае, если вина плательщика ренты будет доказана, он окажется в невыгодном положении: деньги, потраченные на содержание получателя ренты, ему не вернут. Плательщик ренты, конечно, может подать встречный иск, но суды чаще всего встают на сторону кредиторов по ренте — пожилых людей, которые находятся на иждивении.
- Защита интересов получателя ренты
Статья 587 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает плательщика ренты обеспечить выполнение своих обязательств по договору ренты. Для этого он может использовать различные законные способы, такие как залог, удержание имущества должника, поручительство, гарантия банка, задаток и другие. Также плательщик ренты имеет возможность застраховать свою ответственность за нарушение условий договора ренты в соответствии со статьёй 932 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если плательщик ренты перестаёт выполнять свои обязательства и содержать получателя ренты, последний имеет право подать иск о расторжении договора ренты и требовать компенсации понесённых убытков (пункт 2 статьи 587 ГК РФ).
Квартира или иная недвижимость, переданная в ренту, остаётся в залоге у получателя ренты. Поэтому плательщик ренты не может продать, обменять или подарить полученное по договору жильё без письменного согласия получателя ренты, который в этом случае выступает в роли залогодержателя. Таким образом, интересы получателя ренты защищены законом.
Пункт 2 статьи 586 ГК РФ устанавливает, что если квартира, обременённая рентой, передаётся плательщиком ренты другому лицу с согласия рентного кредитора, то это лицо и плательщик ренты несут субсидиарную ответственность перед получателем ренты в случае нарушения договора ренты. То есть, покупатель обременённой рентой квартиры приобретает обязанность выплачивать ренту вместо прежнего плательщика.
Ещё одним плюсом в пользу защиты получателя ренты является обязанность плательщика ренты выплачивать неустойку в размере 12% годовых за просрочку платежей (статья 395 ГК РФ). Кроме того, договор ренты может содержать более серьёзный размер неустойки.
- Защита интересов плательщика ренты
Плательщик ренты не защищён таким количеством законов, как её получатель. Однако он, как и любой другой гражданин, чьи права были нарушены, может обратиться в суд. Если плательщик ренты исправно выполняет свои обязательства и обеспечивает иждивенца всем необходимым согласно договору, а иждивенец пытается расторгнуть договор и вернуть себе жилое помещение, то плательщику ренты следует подать встречный иск и предоставить всю отчётность по платежам и покупкам, чтобы доказать свою правоту.
К сожалению, среди пожилых людей есть те, кто профессионально пользуется своим положением иждивенца. Они ищут будущих плательщиков ренты, притворяясь одинокими, бедными и несчастными. После того как они поживут на полном обеспечении платёжеспособного человека некоторое время, они начинают конфликтовать с ним. Расторгают договор, получают выкуп и начинают искать новую жертву.
Поэтому потенциальный плательщик ренты должен сам позаботиться о себе и внимательно изучить личность и историю будущего иждивенца, прежде чем подписывать договор ренты с иждивением. Один из способов защиты для плательщика ренты — страхование ответственности по договору ренты. Этот вид страхования доступен во всех страховых компаниях.
Пример:
И. подписала соглашение о ренте с пожилым соседом. Через пару месяцев у старика обострились старые болезни, и он потребовал увеличить платежи по ренте для покупки дорогих лекарств, хотя соглашение ренты не предусматривало такого сценария. И. отказалась, и старик обратился в суд, заявив, что И. мошенница, которая обманула его при заключении сделки. Он настаивал на повышении размера ренты или полном расторжении договора.
И. написала встречное заявление, так как не нарушала ни один пункт соглашения о ренте. Суд принял сторону И., а старику пришлось компенсировать ей судебные издержки, так как на момент подписания соглашения о ренте он был вменяемым и понимал, под какими условиями расписывался.
Оспаривание соглашения ренты
В судебной практике мы часто видим, как наследники тех, кто получал ренту, пытаются оспорить эту сделку. Они утверждают, что их пожилой родственник подписал договор ренты, будучи не в своём уме, и поэтому соглашение следует признать недействительным.
Иногда они могут даже предположить, что по отношению к их родственнику было совершено мошенничество. В таких случаях стоит обратиться в прокуратуру, но важно помнить, что ложное обвинение может привести к ответственности по статье 306 УК РФ.
- Каким законом регулируется
При рассмотрении дела судьи будут опираться на нормы, изложенные в главе 33 и статьях 166–181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 605 Гражданского кодекса РФ, смерть получателя ренты прекращает все обязательства, вытекающие из соглашения о ренте. Поэтому наследники не могут требовать расторжения договора — их требования должны быть связаны с признанием недействительности соглашения о ренте. Однако есть исключение: если кредитор по ренте подал иск, но умер до начала его рассмотрения, наследники могут продолжить начатое им дело (пункт 2 статьи 605 ГК РФ).
- Юридические основания для оспаривания ренты
- Основания для оспаривания соглашения о ренте:
* получатель ренты действовал неосознанно (статья 177 ГК РФ);
* находился в заблуждении, в которое его ввели намеренно (статья 178 ГК РФ);
* его обманом, угрозами или насилием заставили подписать документ (статья 179 ГК РФ);
* кредитор по ренте подписал соглашение, будучи недееспособным (статья 171 ГК РФ);
* хотел с помощью ренты замаскировать другую сделку (часть 2 статьи 170 ГК РФ) и другие. - Порядок признания договора ренты недействительным
Если наследники узнали, что наследодатель лишил их квартиры по соглашению о ренте, они могут попытаться признать это соглашение недействительным. Для этого им необходимо собрать весомые доказательства и подать заявление в суд.
Срок исковой давности для оспаривания соглашения составляет двенадцать месяцев, начиная со дня смерти наследодателя. Иск следует подавать в суд по месту расположения квартиры, о которой идёт речь.
- Доказательства и документы
Истец обязан подтвердить свою позицию документально. Для этого он может предоставить:
- медицинские карты, справки, выписки и другие документы из наркологического и психоневрологического диспансеров;
- документы о незаконченном среднем образовании, которые подтверждают низкий уровень грамотности получателя ренты;
- материалы судебных разбирательств, где ответчиком был плательщик ренты;
- выписки с банковского счёта покойного;
- другие документы.
Истец также может ходатайствовать о проведении соответствующих экспертиз, таких как психологическая, психиатрическая, почерковедческая и другие (согласно статье 79 ГПК РФ). Кроме того, он может привести свидетелей, которые подтвердят обоснованность его претензий.
- Размер госпошлины
Госпошлина, которую оплачивает истец, рассчитывается исходя из стоимости спорной квартиры, которая должна быть ниже инвентаризационной стоимости. Последняя, в свою очередь, не может быть меньше кадастровой или рыночной стоимости квартиры.
Например, если инвентаризационная стоимость квартиры составляет двести тысяч рублей, то госпошлина будет рассчитана в размере пяти тысяч двухсот рублей.
Рента и пожизненное содержание: примеры из судебной практики
Часто причиной отказа в удовлетворении исковых требований является недостаточная обоснованность этих требований.
Например, собственник квартиры не понимал последствий своих действий, и наследник по завещанию решил признать договор ренты с иждивением недействительным, вернуть квартиру в наследственную массу и получить права на неё.
Экспертиза установила, что незадолго до подписания соглашения о ренте собственник перенёс инсульт, из-за чего его мозг работал не в полную силу, и он не мог адекватно оценить последствия заключаемого соглашения. Повреждения были необратимыми. В результате наследник отсудил квартиру себе.
Ещё один пример: получатель ренты заблуждался относительно природы соглашения. Наследник заявил требование признать соглашение о ренте на квартиру с пожизненным иждивением недействительным. Поскольку соглашение подписали по доверенности, самого получателя ренты не было, а доказательств того, что он ознакомлен с содержанием соглашения, не оказалось. Суд решил удовлетворить иск, сославшись на пункт 3 части 2 статьи 178 ГК РФ.
В третьем случае наследник обратился в суд, чтобы оспорить соглашение ренты с пожизненным содержанием. Его иск был красноречивым и пылким, но суд не обнаружил оснований, изложенных в статьях 177-179 ГК РФ, и не увидел внушающих доверие доказательств. В результате наследник ушёл ни с чем.
- Нюансы судебного разбирательства
Важно помнить, что у истцов есть срок, в течение которого они могут обратиться в суд с требованием о признании соглашения недействительным. Этот срок составляет один год. Если он пропущен по уважительным причинам, то его можно восстановить, подав соответствующее заявление и предоставив доказательства того, почему истец не смог обратиться в суд вовремя.
Иногда у истца могут быть основания полагать, что существуют доказательства, которые могут быть полезны для рассмотрения дела, но получить их самостоятельно он не может, так как они относятся к информации, охраняемой законом, например, врачебной или следственной тайне. В таких случаях истец может подать ходатайство с просьбой к суду запросить эти сведения. В ходатайстве необходимо подробно объяснить, почему эти сведения важны для судебного разбирательства.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
