Земельные споры в Краснодарском крае можно сравнить с погодой в этом регионе – по большей части они довольно жаркие, и нередко в них можно увидеть импульсивность и непоследовательность.
В очередной раз мы обращаемся к практике судов данного региона, но на этот хотели бы обратить внимание на вырабатываемую Верховным Судом РФ практику всестороннего и не формалистичного рассмотрения земельных споров.
В споре, который мы проанализируем [ссылка на судебный акт, нажмите для ознакомления], камнем преткновения стал вопрос существенного нарушения условий договора аренды, связанных с видом разрешенного использования земельного участка, а также требование органов власти о расторжении такого договора и осуществлении сноса самовольной постройки.
Итак, дело было в Туапсе. В 2015 году между Галиной [имя изменено] и администрацией Туапсинского района был заключен договор аренды земельного участка. Впоследствии эти земельные участки были разделены и им был присвоен вид разрешенного использования – размещение крытых спортивных комплексов.
Галина попросила Администрацию изменить вид разрешенного использования на размещение индивидуального жилого дома, что Администрация в итоге и сделала, к договору аренды были подписаны соответствующие дополнительные соглашения, в ЕГРН был внесена запись. По истечении года ей было выдано разрешение на строительство жилого дома.
В 2019 году Галина решила уступить свои права по договору аренды Светлане (имя изменено), и арендатором стала последняя, а в 2021 году Светлана переуступила свои права Елене (имя изменено).
И тут Администрация решила провести мониторинг земельных участков, в число которых попал участок Елены.
Что же было обнаружено на участке специалистом? Часть участка была огорожена сеткой, сам участок зарос и находился в беспорядочном состоянии. Администрации весь этот бардак категорически не понравился, и она обратилась к Елене с требованиями: либо освоить участок, либо расторгнуть договор аренды. На всё про всё у Елены было 30 дней.
Через полтора месяца Елена поставила на кадастровый учёт объект незавершенного строительства (начавший строиться жилой дом), и в этот же день Еленой было зарегистрировано право собственности на него.
Но Администрация решила пойти по довольно своеобразному пути и начала череду споров с Еленой.
Была проведена проверка межрайонной прокуратуры, которая направила в адрес Администрации представление и обязала устранить нарушения, связанные с изменением вида разрешенного использования.
Тут мы вспоминаем, что ранее земельный участок был предоставлен в аренду Галине и до всех этих споров Елены с Администрацией, вид разрешенного использования у него был совершенно иной. И вообще, согласно генеральному плану Туапсинского городского поселения, участок-то находился и продолжает находиться в зоне общественно-делового значения.
Администрация решила своё же собственное упущение исправить и отменила разрешение на строительство, выданное Галине в далёком 2017 году, а затем обратилась к новому арендатору, Елене, с иском о признании возведенного дома самостроем и об обязании его снести.
Также Администрация предъявила второй иск к Елене о расторжении о досрочном расторжении договора аренды.
Уже два дела. И да, отметим, что пока Администрация обращалась с исками в суд, Елена всё достроила, объекту был присвоен статус жилого дома и зарегистрировано право собственности.
Параллельно Елена пыталась отменить постановления Администрации об отмене разрешения на строительство в судебном порядке в другом деле, однако, добиться успеха ей не удалось, апелляционный суд признал отмену разрешений законной, выполненной в порядке «самоконтроля».
Итак, это уже третье дело, на этот раз административное, и в нём Елена оспаривает отмену выдачи разрешения на строительства 2017 года.
Итак, суд первой инстанции признал возведенный на спорном участке жилой дом самовольной постройкой и обязал Елену его снести, а во втором деле о досрочном расторжении договора аренды суд первой инстанции также признал требования Администрации обоснованными и их удовлетворил.
По первому делу суд признал обоснованным довод Администрации о том, что генплан имеет приоритет на правилами землепользования и нарушения были устранены Администрацией в порядке самоконтроля, а значит земельный участок имеет прежний вид разрешенного использования, не допускающий на нём строительство жилых домов, и Елена обязана свой дом снести.
А по второму делу о расторжении договора аренды, суд счёл, что Еленой данный участок не использовался в соответствии с видом разрешенного использования. Необходимые действия, такие как получение градостроительного плана участка, разработка проектной документации на строении, заключение договора на выполнение геодезических и кадастровых работ, а также договора об осуществлении, Еленой предприняты в предусмотренные договором аренды сроки не были.
Это означает, что Еленой были нарушены существенные условия договора аренды, освоение участка в согласованный с Администрацией период не произошло.
И суд, совершенно не приняв во внимание тот факт, что на момент рассмотрения спора жилой дом был достроен и на него уже зарегистрировано право собственности, решил, что арендатором были нарушены существенные условия договора в «юридически значимый период», а значит он подлежит расторжению:
Вся совокупность имеющихся в деле доказательств свидетельствует о том, что земельный участок в юридически значимый период времени не использовался.
При этом, доводы Елены о том, что выполнить всю совокупность этих действий она не могла из-за поведения самой Администрации (невыдача порубочного билета) были отклонены, так как однозначно не свидетельствуют о невозможности подготовки ею проектной документации.
Итак, договор аренды также был расторгнут в судебном порядке.
Однако лучик света всё же пробился. Елене всё же удалось добиться правды и в кассационном суде общей юрисдикции таки отменить те самые злополучные постановления Администрации об отмене разрешения на строительства, и вернуть ему статус, позволяющий строить на участке жилой дом.
Что решил кассационный суд по делу об оспаривании отмены разрешения на строительство?
Кассационный суд отметил, что Администрация, отменяя свое постановление о выдаче разрешения на строительство на представление прокуратуры.
Между тем, на момент утверждения градостроительного плана земельного участка он находился в зоне застройки индивидуальными жилыми домами.
Согласно части 12 статьи 9 ГрК РФ утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон. По смыслу приведенных норм, а также части 1 статьи 26, статей 41, 43 ГрК РФ, положения генерального плана, определяющие принципиальное направление развития территории муниципального образования применительно к вопросам строительства, носящим более узкий характер, напрямую не применяются, а реализуются посредством градостроительного зонирования, к документам которого отнесены правила землепользования и застройки и документация по планировке территории, а также принятия решений и совершения действий, указанных в части 1 статьи 26 ГрК РФ.
Итак, Елене удалось сохранить разрешение на строительство.
Правда случилось это уже после вынесения судебных актов о признании дома самостроем и о расторжении договора аренды, однако, судебный акт Четвертого кассационного суда общей юрисдикции послужил мощным подспорьем для Елены в Верховном Суде РФ.
Весь этот кошмар дошёл до Верховного Суда РФ, который с судами нижестоящих инстанций не согласился и отметил следующее.
Что решил Верховный Суд РФ по вопросу признания жилого дома Елены самостроем?
В данном споре Верховный Суд РФ без долгих копаний фактически опирался на кассационное определение по делу об отмене разрешения на строительство, и вынес достаточно формальное определение, которым судебные акты о сносе самостроя отменил.
Суд также сослался на свою же позицию, изложенную в п. 26 Постановления Пленума от 12.12.2023 № 44, согласно которой, отмена разрешения на строительства в порядке самоконтроля не свидетельствует о том, что возведённый объект является самовольной постройкой.
Что решил Верховный Суд РФ по вопросу расторжения договора аренды земельного участка?
Здесь всё несколько интереснее. Действительно, договор аренды подлежит досрочному расторжению в случае нарушения его существенных условий.
Однако высшая инстанция напомнила, что требование арендодателя о расторжении не может быть удовлетворено лишь исходя из самого факта существенного нарушения. Юридически значимым обстоятельством выступает такое нарушение, которое устранено арендатором не было, а не имело место.
Если существенное нарушение было устранено в разумные сроки, то договор аренды досрочному расторжению не подлежит.
В данном случае Елена приняла меры к освоению.
Во-первых, она представляла градостроительный план участка, разрешение на строительство, технические условия на водоснабжение и электроснабжение, обращалась в Администрацию с заявлением о выдаче порубочного билета.
Во-вторых, в конечном счёте, на момент рассмотрения спора, жилой дом и вовсе был достроен, на него было зарегистрировано право собственности.
Суд также обратил внимание на то, что в кассации Елене удалось добиться успеха и отменить постановления Администрации об изменении вида разрешенного использования на прежний, и теперь это участок с назначением, позволяющим ей держать на нём жилой дом.
Дело было также направлено на новое рассмотрение, и это довольно значимая позиция, в очередной раз подкрепляющая необходимость рассматривать дела не с точки зрения обнаружения самого факта нарушения, а исходя из поведения нарушителя, его дальнейших действий по устранению.
Вот такая сложная и даже громоздкая история получилась. Елене удалось выиграть спор в Верховном Суде РФ аж по трём делам, а мы, кто активно пользуется правоприменительной практикой, пополнили ее копилку достаточно важными позициями о самовольных постройках и существенном нарушении условий договора аренды. Будет ли выигран Еленой спор с Администрацией в конечном счёте – неизвестно, но на руках у нее два Определения Верховного Суда РФ, которые дают уверенные шансы таки добиться правды.
Мы оказываем юридические услуги бизнесу и гражданам на профессиональной основе, как на основании отдельных поручений и выполнения разовых задач, так и в формате комплексной работы над проектами "под ключ".
Наш телефон: +7 (925) 515 54-19
Наш сайт: https://covenantlaw.ru/
Подписывайтесь на наш telegram-канал: https://t.me/covenantlaw
Ковенант | Юридическое бюро
