Многие владельцы земельных участков столкнулись с ситуацией, когда их собственность попадает в зону комплексного развития территории (КРТ) согласно правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Иногда в зону КРТ могут попасть большие территории.
После того как владельцы участков и недвижимости узнают о том, что их собственность находится в зоне КРТ, они начинают воспринимать это как запрет на любые действия с недвижимостью до завершения мероприятий на этих территориях или до исключения недвижимости из зоны КРТ или других законодательных актов, регулирующих землепользование и застройку.
Важно отметить, что при попадании собственности в обозначенную зону возникают определённые ограничения по использованию земли. Однако даже в этом случае есть некоторые исключения, о которых собственники должны знать.
Что представляет собой КРТ
Чтобы избежать ошибок, важно понимать, что такое комплексное развитие территорий (КРТ). В широком смысле это мероприятия, направленные на улучшение определённой территории за счёт строительства и развития инфраструктуры, а также застройки новыми зданиями и сооружениями.
При больших объёмах площади требуется привлечение крупных компаний, создание проекта благоустройства и реализация намеченных целей по строительству и развитию инфраструктуры в соответствии с утверждённым планом.
Застройка территории может включать строительство домов, промышленных объектов и многих других сопутствующих зданий. Однако такие варианты подходят только для больших площадей. Не стоит думать, что под КРТ могут попасть только значительные территории. В реальности под такую зону могут попасть:
* небольшие участки, на которых не обязательно применять требования комплексного развития;
* существующие жилые и промышленные застройки, если не требуется их снос;
* земля, предназначенная под индивидуальное жилищное строительство или садоводство.
Проблема установки зоны КРТ заключается в том, что до начала реализации программы может пройти несколько лет, а в некоторых случаях она может остановиться на первоначальном этапе и не развиваться в дальнейшем.
- Юридические аспекты
Согласно части 5.1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) должны быть предусмотрены определённые зоны комплексного развития. В большинстве ПЗЗ такие требования учтены, и в них присутствует информация о зонах. Однако наличие утверждённых требований законодательства не означает, что реализация соответствующих программ начнётся немедленно или планируется в ближайшей перспективе.
На первоначальном этапе перед проведением мероприятий по развитию территорий необходимо создать и опубликовать проект развития зоны. Инициатором проекта могут быть правообладатели недвижимости, участки которых попадают под установленные параметры. Затем наступает время промежуточных этапов, в ходе которых принимается решение о создании зоны КРТ или заключается соответствующий договор с собственниками.
Важно уточнить следующий факт: ограничения для собственников могут наступить только после принятия решения о создании зоны комплексного развития, а не после появления информации о соответствующей зоне в ПЗЗ.
Также стоит отметить, что в законодательстве отсутствуют какие-либо временные рамки от момента установки зоны КРТ до даты принятия решения. Поэтому надеяться на быструю процедуру по принятию решения не стоит. В некоторых случаях это растягивается на неопределённый срок, а иногда решение вообще не принимается. Такие ситуации могут возникнуть при определении зоны КРТ в ПЗЗ на больших площадях. Найти инвестора, который сможет освоить предлагаемую площадь в обозначенные сроки, бывает сложно. По этой причине собственники остаются в непонятной ситуации и не могут предсказать, насколько длительным будет ожидание принятия решения.
Что можно делать с участком, если он входит в зону КРТ
Если решение о КРТ ещё не принято, собственник может предпринять следующие действия:
1. Изменить ВРИ.
До принятия решения действуют те же правила, что и для обычных земельных участков. При необходимости собственник может изменить вид разрешённого использования своей собственности. Процедура изменения проводится по стандартной схеме.
Это утверждение основано на части 4.1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, где указано, что после принятия решения и до момента утверждения документов о планировке нельзя проводить изменения разрешённого использования. Пока решение не принято, в отношении земли действует пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса, который разрешает изменения. Кроме того, разрешение на изменение вида использования подтверждается сложившейся судебной практикой. В частности, разрешение на изменение вида допустимого использования участка, входящего в зону КРТ, действительно до принятия утверждённого законодательством плана планировки. В других случаях собственник сам может определить назначение, учитывая действующий градостроительный регламент.
2. Провести межевание участка.
Процесс межевания регламентируется статьями 11.2 и 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации. В законодательстве не предусмотрен запрет на межевание и образование новых границ. Исключение составляет ситуация, когда земля входит в зону КРТ. Это предусмотрено подпунктом 1 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ.
Соответственно, при проведении межевания необходимо учитывать требования по предельным параметрам, установленным законодательством. Если в обычных условиях параметры регламентируются Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), то в отношении земель, которые включены в зону КРТ, существует оговорка, что необходимо учитывать утверждённый проект, разработанный после соответствующего решения.
Учитывая изложенные факты, может возникнуть вопрос о требованиях и условиях, которые необходимо учитывать при желании собственника разделить участок.
Обратившись к судебной практике, можно увидеть, что суды в основном встают на сторону собственников. Судьи аргументируют свою позицию следующим образом: «Проект в отношении земельного участка не разрабатывался, и соответственно решение о необходимых параметрах участка не принималось. Учитывая изложенное, размеры после межевания нельзя считать нарушением законодательства (Постановление АС Московского округа № Ф05-14890/2021 от 26 июля 2021 г.)».
Таким образом, судебные решения подтверждают, что собственник может разделить землю даже в том случае, если участок входит в зону КРТ. Вхождение в зону комплексного развития не может считаться основанием для отказа в регистрации межевания, и права собственника не могут быть нарушены из-за бездействия каких-либо органов.
3. Оформление участка в собственность или заключение договора аренды с ранее построенным зданием
Собственник имеет право оформить участок в собственность или заключить договор аренды с ранее построенным зданием до принятия соответствующего решения. Такой вывод можно сделать на основании решений судов и судебной практики.
Например, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15 июля 2017 года № Ф05-15251/2018 сказано, что включение участка в зону комплексного развития территории (КРТ) нельзя считать основанием для отказа, если у собственника возникло желание выкупить участок. Аналогичной правовой позиции придерживаются и другие суды при рассмотрении исков, когда муниципальные органы власти отказывают согласовать изменения в собственности.
В случае законно возведенного строения и если не наступил обозначенный законодательством момент заключения договора, собственнику нельзя отказать в регистрации. Администрация может отказать в согласовании только в том случае, если договор уже заключен.
4. Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), если он включен в будущую зону комплексного развития
При направлении заявления на получение генерального плана, если отсутствует проект планировки, собственник может получить отказ только при наличии решения о комплексном развитии.
Однако, как показывает судебная практика, при рассмотрении исков по обжалованию решений об отказе в предоставлении ГПЗУ суды часто признают отказы правомерными. Например, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 21 сентября 2021 года № Ф05-35747/2021 указывается, что собственник не может получить ГПЗУ по причине отсутствия утвержденного плана планировки с указанием границ, если участок входит в зону комплексного развития.
5. Разрешение на строительство и дальнейшее выполнение работ
При рассмотрении этого вопроса необходимо учитывать существующие противоречия в законодательстве.
С одной стороны, подготовка проекта планировки территории при размещении капитальных зданий является обязательной, если земля входит в зону комплексного развития (пп. 7 п. 3 ст. 41 ГК РФ).
С другой стороны, согласно ч. 13 ст. 51 ГК РФ, получить разрешение на строительство невозможно, если отсутствует проект планировки территории и если не принято соответствующее решение.
- Таким образом, если участок включен в предполагаемую зону КРТ и на него не подготовлен проект планировки территории, то соответствующие органы обязаны выдать разрешение на строительство вплоть до того момента, пока не будет принято решение о КРТ.
Учитывая представленную информацию, можно сделать вывод, что на сегодняшний день однозначно ответить на поставленный вопрос невозможно. Если возникла необходимость получения разрешения и дело дошло до рассмотрения в суде, то остаётся ссылаться на ч. 13 ст. 51 ГК РФ, которая указывает, что выдача разрешения обязательна до того момента, пока не будет принято решение о КРТ. Дополнительно в качестве доказательств можно указать на аналогичные судебные разбирательства, которые подтверждают правомерность выдачи разрешения.
Для получения разрешения и дальнейшего строительства могут потребоваться характеристики здания, которые указываются в проекте планировки территории. Однако в отношении уже возведенных зданий таких требований нет. Тем более для таких зданий можно использовать дачную амнистию. Многие судебные решения принимаются на основании того факта, что собственник не должен лишаться права на возведение на своём участке каких-либо зданий только по причине, что уполномоченные органы не исполняют своевременно свои обязанности.
Заключение
В целом, режим комплексного развития территорий, безусловно, способствует развитию строительства и инфраструктуры. Однако важно помнить, что иногда решения о развитии территорий принимаются без должной документации или учёта фактического состояния условий землепользования в конкретном регионе.
Положительным моментом является то, что во многих случаях суды поддерживают собственников земельных участков и выносят положительные решения по искам, когда возникают спорные ситуации.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
