С середины июля в Беларуси несколько раз проливались такие дожди, что затапливало и коммерческие объекты недвижимости, включая торговые центры. Затопление торговых площадей – это не просто физический ущерб имуществу арендатора, но и простой помещения, потеря клиентов и причинение вреда деловой репутации. Попросили юриста пояснить, в каких случаях у арендатора есть шанс взыскать ущерб и как для этого действовать.
Возможности арендатора торговых площадей по возмещению ущерба, причиненного затоплением арендуемых помещений, и порядок его действий зависят от того, что стало причиной затопления. Рассмотрим два основных варианта:
1. Ущерб вследствие затопления причинен по вине арендодателя (протечка вызвана ненадлежащим состоянием кровли или других элементов здания).
2. Ущерб причинен в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы.
АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ ПРИ ЗАТОПЛЕНИИ ПО ВИНЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ
Если во время дождя арендуемое помещение затопило из-за ненадлежащего обслуживания и ремонта торгового центра собственником, то возмещение причиненного вреда осуществляется в полном объеме.
Согласно п. 1 ст. 933 ГК вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Ответственность, предусмотренная названной нормой, наступает при условии наличия в совокупности:
- вреда;
- противоправности поведения причинителя вреда;
- вины такого лица в причинении вреда;
- причинно-следственной связи между действиями / бездействием причинителя вреда (в нашем случае – арендодателя) и неблагоприятными последствиями.
Обязанность доказывать указанные признаки возлагается на лицо, которому причинен вред, т.е. на арендатора. Поэтому арендатору необходимо незамедлительно сообщить о факте затопления арендодателю и письменно уведомить его о проведении осмотра помещения. В ходе осмотра помещения нужно составить двусторонний акт осмотра (акт обследования, акт о залитии), в котором:
– определить масштабы причиненного вреда (подробно описать все повреждения);
– использовать фото- или видеофиксацию состояния помещения (полученные фотографии и видеоматериалы в дальнейшем прикладываются к акту осмотра);
– указать стоимость поврежденного имущества;
– прописать предполагаемую причину затопления.
Если арендодатель уклоняется от участия в осмотре помещения, целесообразно сформировать комиссию и привлечь иных (незаинтересованных) лиц к участию в осмотре. В таком случае акт осмотра подписывается членами комиссии, после чего с приложением фотографий и документа, подтверждающего факт извещения о проведении осмотра, направляется арендодателю заказным письмом с уведомлением о вручении.
Вместе с актом осмотра арендатор направляет требование о возмещении причиненного ущерба. Требование должно быть мотивированным и содержать доказательства, что ущерб причинен по вине арендодателя. Например, это может быть переписка сторон, свидетельствующая о том, что арендатор и ранее обращался к арендодателю по поводу содержания последним имущества в ненадлежащем состоянии.
В случае отказа арендодателя возместить расходы в добровольном порядке арендатор вправе обратиться в суд с иском о взыскании ущерба. Необходимо учитывать, что для определения причин затопления суд может назначить экспертизу, поэтому следует сохранить пострадавшее помещение в первоначальном виде.
Напомним, что в иске можно потребовать возмещения не только реального ущерба, но и упущенной выгоды (п. 2 ст. 14 ГК), например, в размере недополученной из-за затопления выручки.
НЕПРЕОДОЛИМАЯ СИЛА: НЕ ПРЕОДОЛЕТЬ И ПРИ ВЗЫСКАНИИ УЩЕРБА
Если вред имуществу арендатора причинен вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы, иначе – форс-мажора, взыскать ущерб не получится.
Согласно п. 3 ст. 372 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательства невозможно вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
В международном и национальном законодательстве отсутствует четкое определение понятия «обстоятельства непреодолимой силы», и ГК только указывает их характеризующие признаки. В частности, обстоятельства должны быть чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях (подп. 1.1 п. 1 ст. 203 ГК). Признак чрезвычайности подразумевает исключительность обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях.
Для того чтобы дождь был признан обстоятельством непреодолимой силы, он должен быть отнесен к опасным гидрометеорологическим явлениям. Критерии отнесения таких явлений к категории опасных установлены Законом от 09.01.2006 № 93-З «О гидрометеорологической деятельности».
Согласно ст. 1 этого Закона опасным признается гидрометеорологическое явление, которое по своим характеристикам (интенсивность, продолжительность) может причинить вред жизни и (или) здоровью физических лиц, окружающей среде, повлечь утрату или повреждение имущества.
Классификация атмосферных осадков приводится в приложении к Положению о порядке распространения государственной гидрометеорологической службой гидрометеорологической информации и ее составе, утв. постановлением Совмина от 15.06.2021 № 329. Так, понятию «очень сильный дождь» соответствует количество атмосферных осадков не менее 50 мм за период не более 12 ч, «очень сильный ливень» –количество атмосферных осадков не менее 30 мм за период не более 1 ч.
Отметим, что факт наступления форс-мажора может быть подтвержден БелТПП. Свидетельствование обстоятельств непреодолимой силы осуществляется в отношении возникшего у заявителя гражданско-правового обязательства и с учетом применимого к этому обязательству права. Допускается использовать заключения, справки, ответы и информацию от официальных государственных органов.
В случае если будет установлено, что причинами затопления стали обстоятельства непреодолимой силы, то убытки, вызванные случайной гибелью, порчей или повреждением имущества, будет нести его собственник (ст. 212 ГК), т.е. убытки от повреждения имущества, принадлежащего арендатору, лягут на него.
ШАНС МИЗЕРНЫЙ, НО ЕСТЬ
На практике арендаторы часто задают вопросы:
1. Можно ли заранее предусмотреть такую ситуацию (затопление как форс-мажор) в договоре аренды?
2. Если в договоре ничего по этому поводу не сказано, стоит ли арендатору пытаться получить какую-то компенсацию за пострадавший товар (оборудование и т.п.)?
Диспозитивность нормы п. 3 ст. 372 ГК позволяет сторонам прописать конкретный перечень обстоятельств непреодолимой силы в договоре и в случае их наступления ссылаться на сам договор. Кроме того, стороны вправе самостоятельно определить в договоре порядок возмещения вреда и в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы.
Поэтому арендатор при заключении договора аренды может предложить включить в него условие об обязанности арендодателя возмещать убытки, вызванные наступлением обстоятельств непреодолимой силы. Тогда при затоплении помещения или в иных непредвиденных ситуациях арендатор сможет потребовать возмещения убытков от арендодателя.
Какой резон арендодателю соглашаться на подобное условие? Дело в том, что вследствие затопления рискует не только пострадать имущество арендатора, но и ухудшиться общее состояние арендуемого помещения, что может привести к досрочному расторжению договора аренды. Более того, факты затопления нередко освещаются в СМИ и уж точно «утекают» в соцсети, что делает данную торговую недвижимость менее привлекательной в глазах потенциальных арендаторов.
Из этих соображений арендодатель может согласиться на обсуждение подобного условия.
Более того, даже при отсутствии в договоре такого условия арендатор вправе предложить арендодателю рассмотреть вопрос о возмещении убытков в добровольном порядке с целью сохранения партнерских отношений и имиджа торгового объекта. Достигнутые договоренности можно закрепить, к примеру, в медиативном соглашении.
Больше статей:
