Можно подумать, что это что-то про выбор. Помните, как в Матрице. Синяя и красная таблетки. Но нет. В недвижимости альтернативная сделка - это другое название цепочки сделок. Когда не просто один продал, а второй купил. А когда получается примерно такая картинка:
Выглядит страшно даже на картинке. Но разберемся подробнее, что это за карусель и как с ней работать.
Что значит альтернативная сделка при покупке и продаже квартиры? Когда несколько сделок происходят одновременно. Юридически, кстати, такого термина не существует. Он был придуман агентами для простоты изъяснения. Поэтому, когда будет подписываться цепочка с картинки выше, в правовом поле это будет просто 7 отдельных сделок.
Нюансы и риски альтернативной сделки
Так как здесь не просто два человека, которые участвуют в сделке, а три и больше, то основной риск таких сделок - человеческий фактор. Ведь если Анна из примера выше откажется от покупки квартиры Ирины, то вся цепочка может полететь. То же самое, если Елена найдет более интересный вариант. Помимо этого, еще может случиться подстава от внешних структур:
- банк одного из покупателей может не выдать кредит под залог приобретаемой квартиры;
- Росреестр может остановить цепочку приостановкой регистрации.
И основная сложность в том, что предусмотреть заранее здесь можно только пункт с Росреестром. Просто проверяешь до сделки все документы, убеждаешься, что с ними все в порядке, и сдаешь. В принципе, с банком тоже можно договориться. А вот если кого-то клюнет ворона в голову или таролог скажет, что сейчас неблагоприятное время для покупки - сделка сорвется.
Виды альтернативных сделок
Нельзя сказать, что это какая-то официальная классификация. Скорее, понятийная.
- Равноценный обмен. Что-то вроде ранее используемого договора мены. Когда собственники меняются похожими по стоимости и / или характеристиками квартирами. Обычно такие сделки проходят без участвия денег. Случаются крайне редко.
- Неравноценный обмен. Аналогично пункту 1, но с доплатой с одной или обеих сторон.
- Съезд или разъезд. Например, один из собственников доли в квартире выкупает все остальные. Или дети продают большую наследную квартиру, чтобы купить несколько маленьких.
Преимущества альтернативной продажи
Единственный плюс такой сделки: вы можете из одной квартиры сразу переехать в другую. Если у вас ситуация, что вы боитесь остаться на улице (продал свою, но еще не нашел новую квартиру), то альтернативная сделка - это выход.
Чаще всего прибегают к альтернативной сделке, когда в ней задействованы дети. Ведь опека следит, чтобы ребенку было, куда переехать.
Альтернативная сделка с недвижимостью в сопровождении опеки
По закону, если родитель или опекун продает квартиру, где прописан или в доле собственности ребенок, то при продаже этой квартиры он (родитель) обязан обеспечить своему чаду другую жилплощадь. И не хуже продаваемой. Поэтому опека разрешает такую продажу только при предоставлении альтернативной квартиры. Где ребенку также будет выделена доля. Еще и не меньше и не хуже, чем в текущей.
Помните, что тут договориться с опекой, что вы обязательно купите, но чуть позже, невозможно. Родители бывают разные. Кому-то новый Гелик или шуба важнее квартиры.
Альтернативная сделка купли продажи квартиры: порядок действий
Для любого опытного агента цепочка сделок - это чуть ли не самая сложная часть работы. И дело не в отсутствии или наличии опыта. Это очень сложный процесс с психологической точки зрения для всех участников сделки.
Последовательность такая:
- четко понять, кто именно участвует в сделках (родители, жены, дети);
- проверить юридическую чистоту всех квартир, участвующих в сделке (особенно обращайте внимание на несовершеннолетних, недееспособных собственников, совершеннолетних, но находящихся под опекой, отказников от приватизации. Обязательно закажите выписки из ЕГРН по всем квартирам, участвующим в сделке, проверьте наличие обременений и ограничений. Это как раз тот этап, когда можно и нужно отказаться от сделки, если что-то не так);
- зафиксировать все схемы взаиморасчетов (желательно письменно). Убедитесь при этом, что все всё понимают. Возможно, кому-то надо будет нарисовать эту схему с указанием, кому и какие деньги куда будут зачисляться;
- подписать договоры аванса или задатка и зафиксировать договоренности по всем этапам цепочки;
- подготовить договоры купли-продажи. Дружеский совет: не экономьте на этом пункте деньги. Если у кого-то из участников цепочки есть племянник-юрист (а на самом деле студент 1 курса юридического колледжа), не надо доверять ему такую сложную работу. Лучше сразу заплатить нотариусу и распределить этот расход поровну между всеми участниками сделки, чем потерять кучу времени и денег в будущем;
- подписать все документы. Здесь действительно надо запастись терпением и провиантом. Сразу планируйте, что весь день у вас будет занят. Даже при идеальном уровне подготовки что-то может пойти не так. Семейные ругани на таких сделках - милое дело. И здесь опять же поможет хороший агент, который будет всех успокаивать и следить, чтобы никто никого не переубивал;
- рассчитаться. Если в сделке присутствует наличка, то проверить и заложить деньги в ячейку или на аккредитив. Если ипотека - подписать кредитный договор.
- подать все документы на регистрацию. Предварительно все проверить. Лучше трижды;
- выходнуть;
- дождаться регистрации и забрать деньги и/или квартиру (смотря с чем вы остаетесь в результате этих манипуляций).
Если вы дошли до этого этапа и не подсели на валерианку - вы герой. Искренние поздравления от редакции SOSEDI.life 🙂
Альтернативная сделка и налоги
С ними ничего необычного. Еще раз подчеркнем, что для государства цепочка хоть из 15 сделок - это 15 отдельных договоров купли-продажи. Следовательно, правила по налогообложению аналогичные. Кратко напомним главное:
- если вы владели квартирой менее 5 лет и это не единственное жилье - платим налог 13 % с разницы между покупкой и продажей;
- если вы получили квартиру в наследство / по завещанию / по договору дарения, то минимальный срок владения, чтобы не платить налог - 3 года;
- если вы семья с детьми, вы можете не платить налог, если подходите под необходимые условия.
Альтернативная сделка с недвижимостью с ипотекой
Если в цепочке присутствует ипотека, она может чуть усложнить (но не драматично) весь процесс. Так как банк перед выдачей кредита проверяет квартиру. Ведь ему надо убедиться, что в случае чего он сможет продать квартиру с торгов и закрыть кредит. И квартира с проблемами ему не нужна.
Помимо этого, если покупателей с ипотекой несколько, сделка может растянуться во времени. Каждый банк подписывает договор и выдает кредит только у себя в отделении. И можно чисто физически не успеть все сделать в один день.
Как происходят взаиморасчеты
Передача денежных средств при сделках с недвижимостью на вторичке может происходить несколькими путями:
- через ячейку (деньги физически закладываются в специальный сейф. Получить их можно будет только после регистрации всех сделок);
- через аккредитив (та же ячейка, только виртуальная. Плюс его использования - не надо обналичивать деньги и ходить с ними по городу).
Как именно будет происходить в вашей цепочке, зависит от ситуации.
А вы когда-нибудь были участником альтернативной сделки? Поделитесь впечатлениями в комментариях.
У нас тут про недвижимость интересно и весело. Подписывайтесь!
