Жадная Москва. Примерно так можно описать нынешний рынок вторичного жилья в столице. Казалось бы, после окончания массовой льготной ипотеки покупательский спрос должен был сместиться на вторичку. Как минимум потому, что она дешевле - примерно на 30%. Но этого пока не происходит. Притока покупателей на вторичный рынок нет, однако продавцы ведут себя так, будто он есть. Что сейчас творится на рынке готовых квартир в Москве? Давайте разбираться.
Для начала оценим рынок. По данным Росреестра, в июне на вторичном рынке жилья Москвы зарегистрировано больше 11 тысяч сделок. С одной стороны, это всего на полпроцента меньше, чем в мае. С другой - по сравнению с прошлым июнем - рынок вторички рухнул на 28%.
Если в целом смотреть на показатели рынка с начала года - то держится он достаточно уверенно. Средний показатель продаж - порядка 11 тысяч квартир в месяц. Могло бы быть и больше, но есть нюанс. А точнее, маленькая такая проблемка - дорогая ипотека. Никакие льготные программы на вторичку не распространяются. Но вторичный рынок хорош тем, что здесь активно используется формат альтернативных сделок. То есть когда человек продаёт свою квартиру и параллельно взамен неё покупает новую.
Сейчас доля таких сделок составляет порядка 70%. По словам риелторов, если люди и берут ипотеку, то в основном для доплаты при покупке квартиры взамен старой. И это небольшие суммы - до трех миллионов рублей. Что еще интереснее, дорогую ипотеку компенсирует и рост доходов - покупатели все чаще приходят на сделку с живыми деньгами.
По расчетам риелторов, в прошлом году доля ипотечных сделок на вторичном рынке столицы была примерно 45% от всего объема. А сейчас она сократилась до 28 %. И здесь еще одна интересная особенность. На первичном рынке покупатель, если он приходит к застройщику с живыми деньгами, то вполне может выбить себе и скидку, и машиноместо, и еще много приятных бонусов. А вот на вторичном рынке - так не работает. Торговаться с продавцами здесь практически нереально.
Как подсчитали аналитики ДомКлик, даже несмотря на то, что где-то треть квартир на вторичном рынке столицы продаются с дисконтом, средний размер скидки - минимальный по стране. Всего 3,5%. Для сравнения - средняя скидка при покупке вторички в Краснодаре - 9%, а в Воронеже - 8%. То есть, если продавец в объявлении пишет “торг уместен”, это значит, что дисконт будет чисто номинальным. И то, если вы найдете к чему придраться при осмотре квартиры.
В целом же, как говорят участники рынка, продавцы жилой недвижимости сейчас больше выжидают. Лето для них - классический мертвый сезон. Все на дачах и в отпусках. Реальное положение дел станет ясно не раньше сентября. Там продавцам придется принимать решение - соглашаться на большую скидку и продавать, или держать цены.
Что касается стоимости жилья, то, по расчетам «Инком-Недвижимости», однушка на вторичке в пределах МКАД сейчас в среднем стоит 9,5 миллионов. Двухкомнатная квартира - на 4 миллиона дороже. Трехкомнатное жилище обойдётся где-то под 20 миллионов рублей. Причем средний ценник на квартиры с начала года вырос незначительно. Если совсем упрощать, то на рынке сформировались две группы ждунов. Первые - это покупатели. Они готовы на сделку, но просят скидку - в районе 10-15%. Вторая группа - собственно продавцы. Которые в ответ говорят: “да какие 15 процентов?! Окстись! Максимум 5, и это вам еще за счастье будет!” Взаимопонимания, как вы догадываетесь, между этими группами нет.
При этом на рынке хватает и неадекватных собственников. То есть тех, кто продает абсолютно неликвидное жилье, но позиционирует его чуть ли не как виллу в Барвихе. Продать такие объекты на текущем спросе - считайте невозможно.
Во-первых, это квартиры минимальной площади - 10-15 метров, и максимальной площади - 4-5 комнат и более. Как говорится - уже не в тренде. Продать новую вторичку - квартиру в бетоне в уже построенном ЖК - тоже непросто: покупатель не всегда готов тратиться на ремонт. Ну а хуже всего продается так называемый «недобизнес-класс». То есть квартиры в домах, построенных в нулевые, с дорогим, но безнадежно устаревшим ремонтом. Или в домах реконструированных, претендующих на статусность, но со множеством недостатков.
Что дальше будет с рынком - вопрос открытый. Центробанк на прошлой неделе повысил ключевую ставку. Рыночная ипотека стала просто неподъемной - в среднем 20%. Так что процент таких сделок на рынке явно будет сокращаться. А вот предложение - по идее - должно только расти. По данным «Инком-Недвижимость», на вторичном рынке Москвы на продажу сейчас выставлено на продажу порядка 100 тысяч квартир. За год экспозиция увеличилась примерно на 10%.
Кажется логичным, что у продавцов нет выбора, кроме как снижать цены. Но риелторы замечают, что собственники придерживаются иной тактики - просто снимают объявление о продаже до лучших времен. Или же вместо продажи начинают сдавать квартиру, потому как ставки аренды сейчас весьма привлекательные. Для арендодателя. Снять однушку в Москве сейчас в среднем стоит 60 тысяч рублей, а двушку - от 70 до 100 тысяч.
Ну и что в сухом остатке? Определенную надежду с улучшением ситуации для продавцов участники рынка связывают с перетоком потенциальных клиентов с рынка новостроек. Вторичка, опять же, дешевле. Плюс близится осень - начало делового и учебного сезона. Все это увеличит спрос. Что же касается покупателей - то здесь, лучшая рекомендация - ждать, внимательно изучать рынок и прокачивать свое умение торговать и выбивать скидку. Без него - не сэкономить деньги.
