ТОП-4 ЖК ДЛЯ СЕМЕЙ!

Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разберет лучшие ЖК, которые можно купить в семейную ипотеку.

ТОП-4 ЖК для семейной ипотеки

ЖК «Москворечье», ПИК+

Мы начнем наш топ-лист с нового проекта от ПИК+. Проект находится в районе Варшавского шоссе, рядом с LIFE Варшавская от Пионера. Он даже виден на рендерах. Промку между двумя проектами никто никогда не уберет – это территория Царицынского молочного комбината, который входит в Вимм-Билль-Данн. На рендерах, конечно, нам показывают красивые стадионы, большую застройку. На самом деле не так все прекрасно, но зато ПИК вышел по адекватным ценам.

Важный минус проекта – плохая транспортная доступность: до метро «Варшавская» и «Каширская» топать и топать. К тому же топать придется в лучшем случае через LIFE Варшавская, либо по каким-то дворам. К тому же сейчас продается самая отдаленная от метро очередь. Пешей доступности нет, и вряд ли она появится. Заселение – это январь 2028 года. С учетом того, что ПИК+, улучшенная серия, которая может посоревноваться, например, с каким-нибудь Level комфорт-класса, типа Level Нижегородская, Level Селигерская, Level Южнопортовая, то цена 8 млн ₽ с отделкой – довольно адекватный прайс. Мне, конечно, кажется, что ПИК и хорошая отделка – это два несовместимых понятия. Они обещают внутрипольный конвектор, большие панорамные окна. Но может оказаться, что здесь будет щель, там щель, а тут дыра какая-нибудь. Мы пока не знаем, сможет ли ПИК сделать хорошо. Первый проект серии ПИК+ Vangarden сдался, но он с предчистовой отделкой, и нареканий много.

Давайте посмотрим на локацию и конкурентов. Как мы уже сказали, рядом строит Пионер. Там цена за 25 метров 13 млн ₽. Пионер говорит, что это бизнес-класс, но лично мое мнение, что все примерно будет одинаково. Что меня удивляет – это «Кавказский бульвар 51», обычный ПИК и Русич-Кантемировский. Там цена стоит 8-9 млн ₽, хотя локация хуже, и здесь все-таки ПИК+. Видимо, ПИК переживает по поводу продаж, поэтому не стал задирать цену на старте. Еще один конкурент – Wave от ЛСР.

Что касается самой локации, то телеграм-канал «Лабиринт Инвестора» сделал хорошую карту проектов и важных моментов: можно посмотреть, где ПИК строит сейчас, где будет строить, где строит Пионер, где мусоросжигательный завод, где теплостанции. Интересный момент – два проекта от MR: они умеют и строить, и продавать – это раскачает локацию. В целом здесь большой потенциал, большая территория застройки, к тому же близко к центру, есть станции метро и парк Коломенское.

Давайте посмотрим на планировки и цены. Новые планировки меня порадовали: выделена зона под кухню, санузел больше. И цена составляет всего 8 млн ₽ с учетом 2%-ной скидки по промокоду. В семейную ипотеку со взносом 20% (у ПИКа на сайте по умолчанию стоит 30%) ежемесячный платеж будет 38 тысяч ₽. Сможете ли вы сдавать эту студию больше, чем за 38 тысяч ₽? Легко. Арендная ставка будет порядка 50 тысяч.

Но я бы смотрел на малогабаритные однушки, в которые застройщики будут уходить после отмены студий. Сравните: за 20-метровую студию цена 8 млн, а за 30 метровую однушку - лишь 10 млн ₽: площадь +50%, а цена +25%. Платеж по семейной ипотеке будет менее 50 тысяч ₽ в месяц. Давайте будем объективными. Вот маленькая квартира в Москве, метро «Варшавская», большой развивающийся район, и это не эконом, это будет хороший дом. Если у вас есть 2 млн ₽, то можно положить его на депозит и через 5 лет у вас будет 3 млн, а можно купить эту квартиру в семейную ипотеку, и у вас будет собственная квартира в Москве с небольшим ипотечным платежом, который можно будет гасить за счет арендатора. Мне кажется, это интересная история. Было бы еще интереснее, если бы была рассрочка, но пока этого нет.

Но в семейную ипотеку я бы строго смотрел евро-3 вот в таком формате. Здесь пять окон и два санузла, есть мастер-спальня и коридор небольшой. Для сравнения в Life Варшавская от Пионера за такую цену можно купить лишь студию. Не нужно быть суперэкспертом, чтобы понимать, что на ключах цена, скорее всего, вырастет с 300 тысяч за метр до более чем 400 тысяч за метр. Хорошее это предложение? Хорошее. Правда, сейчас там максимально стремная локация.

Выводы:

• Евро-3 - более выгодная покупка для инвестирования через семейную ипотеку
• Нужно выбирать планировку/ этаж / вид, потому что есть много квартир «окна-в-окна», есть варианты с видом на мусоросжигательный завод
• Не лучший ЖК под аренду из-за далекого расположения станции метро
• Хороший вариант для использования маткапитала и семейной ипотеки для долгосрочного владения объектом (5-10 лет)
• Среди конкурентов (Пионер и MR) самая низкая цена, правда при более низком качестве
• Нужно следить за бронированиями и смотреть за снижением цен

SREDA на Лобачевского

ЖК SREDA на Лобачевского — новый проект ПИК. Не знаю, что у них происходит, но они все перемешали и соединили. Мы не говорили об этом проекте, но мне кажется, его стоит рассмотреть, потому что цены там не растут и даже немного снижаются.

Наш проект находится в любимой локации Матвеевского кластера со множеством конкурентов. Если посмотреть на рендеры, то нам обещают сказочный проект, отдельную дорогу. Понимаем, что здесь удобный выезд на Кутузовский, метро «Аминьевская», Аминьевское шоссе и проспект Генерала Дорохова, но под окнами есть железная дорога. Сэкономит ли ПИК? Наверное, да, и рендеры будут отличаться от реальности.

Если посмотрим на студии, то минимальная цена без отделки 12 млн ₽. Здесь хорошая планировка, но есть лишь предчистовая отделка.

Однушки же скрывают одну любопытную деталь. В графе «тип жилья» здесь написано Vangarden и т.д. То есть мы понимаем, что первоначально этот проект должен был называться Vangarden, и, видимо, это обычный ПИК+. ПИК начал понимать, зачем продавать дешево? Ведь можно продавать однушки на старте продаж по 16 млн ₽, нужно только создать новый бренд, упаковать его в новую обертку и назвать SREDA на Лобачевского. По сути, это очередной Vangarden, только улучшенный.

Возможно, единственный интересный вариант в ЖК  — это евро-3 с отличной планировкой и ценой около 20 млн ₽. Эта цена объективна, учитывая, что это улучшенный комфорт или бизнес-минус. Здесь почти трехметровые потолки, 5 окон, такая же мастер-спальня, как в ПИК+. Планировка идентична той, что мы видели в ПИК «Москворечье».

Площадь этой квартиры — 53 метра, хотя обещают ипотеку за 77 тысяч, но взнос будет больше — около 8 млн. Идеальный проект, идеальная цена и классная евротрешка, но нам нужно 8 млн ₽. Если бы была рассрочка, мы могли бы вносить по 2 млн в течение четырех лет строительства, а затем взять семейную ипотеку перед получением ключей. Это было бы супервыгодное вложение, и я бы его рекомендовал. Однако ситуация пока неясная, а брать статистику продаж по этому проекту сейчас нет смысла, так как старт был недавно.

Сравнивая SREDA на Кутузовском и SREDA на Лобачевского, я бы выбрал второй вариант, так как он часть более комплексного решения, а свечки SREDA на Кутузовском будут просто построены и забыты. «Лобачевский» имеет больше шансов на развитие.

Из конкурентов можно выделить Vangarden и Матвеевский парк, которые находятся рядом. И там даже по переуступке цены выше. Если рассматривать комфорт-класс в районе метро «Аминьевская», то это будут Огни от Донстроя и Вестердам. И там евро-3 с отделкой стоит около 29 млн ₽, что близко к рыночной цене. Без отделки цена составила бы 25 млн ₽.

В бизнес-классе, это Level Мичуринский с евро-3 57 метров за 25 млн ₽, ЖК «ОМ» — 25 млн ₽, ЖК «Инноватор» – 28 млн ₽ за 65 метров, но это уступка, Событие от Донстроя — 35 млн ₽ за 68 метров, и Stories на Мосфильмовской – за 36 млн ₽. Таким образом, цена в 20 млн ₽ за евро-3 в SREDA на Лобачевского – хороший вариант.

Выводы:

• Евро-3 - более выгодная покупка для инвестирования
• Ликвиднее угловые квартиры
• Нет отделки, Vangarden - серьезный конкурент по цене
• Для жизни ЖК будет подходить через 5 лет, не ранее
• Хороший вариант для использования маткапитала и семейной ипотеки для долгосрочного владения объектом (5-10 лет)
• Супервысокая конкуренция от комфорт- до бизнес+ класса!
• Пока нет выгодной рассрочки для перехода на семейную ипотеку

ЖК Cityzen от MR Group

Да, раньше я этот проект хейтил, но рынок поменялся, цены на многие ЖК взлетели, а на этот нет.

Что мне нравится в Cityzen, кроме стоимости и сроков, так это его местоположение – рядом метро и МЦД «Тушинская», а также огромный участок под застройку, где появятся жилые комплексы от Level и MR. Однако бутылочное горлышко на единственном шоссе затрудняет движение в центр, хотя общественный транспорт здесь хорошо развит. Недалеко мы видим Химкинское водохранилище и перспективные проекты, такие как Северный порт, которые продаются дороже.

В целом, предложение застройщика выглядит неплохо, учитывая наличие детских садов и зеленых зон, хотя пока это только проект.

Я бы рассмотрел небольшую однушку, например ту, что справа – 33 м2 на 34 этаже. Это отличная видовая квартира в евро-формате, которая отлично подходит под аренду, если учесть соотношение стоимости и качества, или для тех, кто не знает, будет ли жить сам или сдавать. Таким образом, имея 3 млн ₽, можно приобрести недвижимость и постепенно выплачивать ипотеку.

Да, здесь есть неплохие евро-3, и я их рекомендовал ранее в IT-ипотеку, но в семейку я бы на самом деле, наверное, не стал переплачивать для этой локации. Это будет низкий этаж, невидовая квартира, но за метр хорошая цена. Опять же, если бы здесь была рассрочка с переходом в «семейку», то этот вариант можно было бы посмотреть.

Считаем ежемесячный платеж с учетом скидки от MR. Первоначальный взнос 3,3 млн, платеж 72 тыс. в месяц. Арендная ставка видовой квартиры будет ближе к 100 тыс. ₽ в месяц в 2027-28 годах, не забываем, что придется найти деньги на ремонт. С другой стороны, если у вас голова на плечах или вы купите квартиру через Smarent и в перспективе нескольких лет вы захотите ее сдавать, то Smarent без проблем сможет вам сделать ремонт, меблировку, подготовку под эксплуатацию и сдачу в аренду.

Цены конкурентов меня удивляют. В Интонации невидовая квартира 48 метров, четвертый этаж стоит 24 миллиона рублей. ЖК Moments - 36 квадратов, но видовая стоит 21 млн ₽. Это не евро-3. Хочется выругаться матом, но в ЖК SkyGarden от ФСК квартира площадью 42 метра стоит 17 млн ₽ и это комфорт-класс, не бизнес-класс, там потолки 2,8 метра. Ну и ЖК «Алия» – 2 этаж, 38 метров за 20 млн ₽. Я думаю, что ЖК Cityzen – это хорошая точка для застройки по примеру City Bay – проект хорошо продается даже в отсутствии хорошей транспортной доступности.

Выводы:

• Идеальный вариант для перехода из рассрочки в семейную ипотеку, если MR такую введет, и я думаю, что введет
• Комплексное развитие территории
• Рядом метро / МЦД
• Цены ниже, чем вторичка и конкуренты
• Можно смотреть евро-2 в семейную ипотеку (не студии!)
• Доверие к качеству и бренду MR Group

ЖК Shagal от Эталона

Изначально я планировал сделать топ-3 ЖК для «семейки», но коллеги мне скинули интересные условия рассрочки, и я включил Shagal в эту подборку.

На сайте идут продажи двух очередей, но есть и третья очередь, которая расположена ближе к метро. Она доступна в закрытых продажах и предлагается по приемлемым ценам. Когда запустят Бирюлевскую ветку метро, то третья очередь станет еще привлекательнее.

Проект – часть большого проекта комплексной застройки территории на ЗИЛе. Эталон – крупный участник редевелопмента, вторая доминанта после Зиларта и доверия к нему больше, чем к ЛСР.

Сейчас Эталон предлагает рассрочку с 30%-ным первоначальным взносом для однушек и студий. Например, в 3-й очереди со сдачей в 4-м квартале 2026 года квартира площадью 43 метра на 3-м этаже стоит 17 млн. Ее можно купить со взносом немного более 5 млн (30%) и дальше до марта 2025 года у нас не будет никаких платежей, а тогда можно будет перейти на семейную ипотеку.

Но мне гораздо больше нравится история с евро-3. Цена в 22 млн за такую квартиру в районе ЗИЛа – это интересно. Здесь первоначальный взнос будет всего 1.5 млн ₽ также до марта 2025 года! Например, вы хотите приобрести квартиру евро-3 для себя или сдачи в аренду. Предположим, у вас есть около 10 млн ₽ или чуть меньше, и в течение года к вам может прийти еще какая-то сумма, например, премия или заработок. В этом случае, вместо того чтобы сразу внести всю сумму, вы можете внести 1,5 млн и забронировать квартиру, а оставшиеся 8,5 млн положить на депозит, который будет приносить вам 15–18% годовых. В марте 2025 года вы берете ипотеку на 12 млн и доплачиваете оставшиеся 8,5 млн. Возможно, компания Эталон предложит более выгодные условия рассрочки и для однушек, особенно если продажи снизятся в августе. Это был бы отличный вариант. Я считаю этот проект весьма перспективным.

Если сравнить его с конкурентами, такими как NOW и Зиларт, то средняя стоимость однокомнатной квартиры в Зиларте составляет 25 млн ₽. В  NOW, например, без отделки квартира будет стоить 21 млн ₽, а на вторичке, с отделкой те же 25 млн ₽.

Еще один конкурент – ЖК Portland, и там цены выше, чем Shagal, при этом локация существенно хуже.

Выводы:

• Идеальный вариант для перехода из рассрочки в семейную ипотеку
• ЗИЛ - самое большое комплексное развитие территории
• Самый большой проект Европы - 108 Га
• 3-я очередь - ближе к метро
• Цены ниже, чем вторичка и конкуренты
• Можно смотреть евро-2/евро-3 в семейную ипотеку, но не студии

Еще раз поговорить про подбор и рассказать об изменениях в наших пакетах услуг. Мы разделили пакет «Инвест под ключ» на два этапа. На первом этапе, цена которого составляет всего 25 900 ₽, мы занимаемся разработкой стратегии: смотрим, какая у вас ипотека, какие у вас вводные, что вы хотите, какие у вас цели – перепродажа, сдача в аренду, ничего не делать, в конце концов, и это тоже вариант. А уже на втором этапе мы занимаемся подбором объекта. Стоимость второго этапа составляет от 1% до 3%: 1% – если мы купили вариант от застройщика, 2% – если мы выбрали вам вариант по переуступке (сюда включены юридические услуги) и 3% – если мы купили готовый объект на вторичном рынке, готовую квартиру. Тут мы с вами ездим, смотрим, проверяем продавца на банкротство, саму сделку и прочие моменты. А еще мы ввели постоплату. То есть вы сначала оплачиваете консультацию, ребята делают подборку, аналитику, вместе с вами выбирают объект. И уже в зависимости от объекта будет определена цена второго этапа, а заплатить вы сможете после сделки. Поэтому рекомендую тем, кто думает идти или не идти, идти к нам в подбор. И я точно понимаю, что этот подбор актуален для тех, у кого скоро ребенку исполнится 7 лет.