На рынке жилой недвижимости Москвы долгое время не было чёткого определения элитного класса. Одни девелоперы и брокеры относили к этому сегменту дома стоимостью 0,6 млн рублей за квадратный метр, другие — 7 млн и дороже. Sminex обладает 23-летним опытом девелопмента жилой и коммерческой недвижимости и накопил колоссальную экспертизу. Используя знания и уникальные методики оценки, мы решили дать точное определение классу высшего ценового сегмента и разработали Индекс стоимости элитной недвижимости от Sminex. Рассказываем, как мы к этому пришли и чем полезен новый индикатор.
Экспертиза
За 23 года работы мы реализовали более 100 проектов общей площадью 8 млн кв. м и на протяжении нескольких последних лет уверенно держим лидерство на столичном рынке элитного жилья. По итогам первого полугодия 2024 года мы заняли 27% рынка строящейся и проектируемой недвижимости высшего ценового сегмента. Каждая вторая элитная квартира, которую приобрели клиенты, — от Sminex.
В нашей компании работают 30 профессиональных оценщиков, которые собрали самую подробную базу данных о рынке недвижимости Москвы. В ней содержится информация о 1300 девелоперских проектах. Каждые 3 месяца специалисты вручную обрабатывают 4000 лотов, экспонируемых на столичном рынке жилья. База постоянно актуализируется, новые проекты сразу после анонса подвергаются тщательному анализу по 200 параметрам.
Всё это помогает нам взаимодействовать с банками. С 2017 года жилая недвижимость строится с помощью проектного финансирования. Так называются кредиты, которые банки предоставляют девелоперам для создания домов. Для того чтобы понимать, какую сумму можно предоставить для строительства того или иного дома, банкам необходимо оценить девелоперский проект. В массовых сегментах с этим сложности нет: дома типовые, темпы продаж предсказуемы.
В элитном сегменте такой экспертизой банки не обладают, потому что нет чётких ориентиров, на которые можно было бы равняться при оценке нового проекта. На рынке недвижимости высшего ценового сегмента каждый девелоперский проект уникален, а на его конечную стоимость влияет множество факторов. В том числе архитектурное бюро, этажность, виды из окон, инфраструктура. Отдел оценки Sminex, помимо прочего, проводит тщательные исследования рынка, чтобы затем консультировать банки по вопросам определения размеров кредитных линий в рамках проектного финансирования.
Статистика
Постоянно обрабатывая значительные объёмы данных обо всех девелоперских проектах Москвы, мы выявили закономерность. Если рассматривать проекты определённой стоимости, в них обязательно будет присутствовать большинство характеристик элитной недвижимости. В первую очередь — локация, концепция, продуктовое наполнение и уникальная архитектура.
- Локация. В большинстве случаев для элитных проектов это расположение в исторических районах Москвы в пределах Садового кольца.
- Концепция. Смысловое наполнение девелоперского проекта, учитывающее и окружающую застройку, и расположение, и характеристики участка, и многое другое. Именно смысловому наполнению подчинены все элементы дома.
- Продуктовое наполнение. Сюда входит инфраструктура только для жителей: фитнес-залы, бассейны, детские площадки и игровые комнаты, соседские центры, лобби, паркинги, современные технологии, премиальные материалы и сервис высшего уровня.
- Архитектура. Оригинальный штучный проект уровня международных конкурсов, обычно разработанный именитым архитектурным бюро. Нередко в элитные девелоперские проект привлекаются иностранные компании.
«В домах, которые в 2024 году продаются по цене 1,2 млн рублей за квадратный метр или дороже, присутствует подавляющее большинство характеристик элитного девелоперского проекта. Здесь и уникальная архитектура, и квартиры увеличенной площади, и высокие потолки, и богатое наполнение, и дорогое оформление общественных зон, и многое-многое другое», — рассказывает Святослав Куланин, директор по оценке Sminex. Естественно, из года в год этот базовый ориентир — 1,2 млн рублей за квадратный метр — меняется вслед за изменением цен на рынке и инфляцией.
На основе статистических данных мы можем утверждать, что именно с этой цены начинается элитный класс в Москве.
Индекс
«Однако определить границы класса элитной недвижимости для самих себя мало. И мы решили создать простой и понятный инструмент, который был бы полезен всем участникам рынка: банкам — для оценки проектов, инвесторам — для прогнозирования динамики и покупателям — для определения справедливого уровня цен. Так появилась идея создания Индекса стоимости элитной недвижимости от Sminex», — рассказывает Святослав Куланин. Его мы запустили 25 апреля 2024 года совместно с крупнейшим в России инвестиционным холдингом «Финам».
Этот показатель отражает поквартальную динамику стоимости квадратного метра элитной недвижимости на первичном рынке Москвы. Индекс — среднее арифметическое значение медианной стоимости квадратного метра в продаже и в совершённых сделках, согласно договорам долевого участия. Слово «медиана» переводится с латыни как «середина». В математике так называется значение, находящееся ровно в середине набора чисел, который упорядочили по возрастанию или убыванию. Это означает, что одна половина чисел в наборе больше медианы, а вторая — меньше.
В отличие от усреднения цен, использование медианы исключает резкие колебания индикатора. Они происходят, когда девелоперы выставляют на продажу экстремально дорогие лоты или если покупатели приобретают их. Например, если один из московских девелоперов выставит на продажу элитный дом стоимостью 10 млн рублей за квадратный метр (такие сейчас есть на рынке), средняя цена «квадрата» резко увеличится. Но медианная стоимость при этом останется практически неизменной.
Сама формула расчёта Индекса выглядит так:
I = (S + D) / 2
S — это медианная стоимость квадратного метра элитной недвижимости в продаже. D — цена квадратного метра в состоявшихся сделках, согласно данным договоров долевого участия.
Срез рынка
Значения Индекса стоимости элитной недвижимости от Sminex мы рассчитали с I квартала 2020 года. По итогам I квартала 2024 года индикатор учитывал 57 девелоперских проектов, которые продавались по цене 1,2 млн рублей за квадратный метр или дороже. Всего в продаже находилось 168,9 тыс. кв. м элитной недвижимости. Медианная их стоимость составила 2,4 млн рублей за квадратный метр. Лоты в домах высокого ценового сегмента покупатели приобретали по 1,9 млн рублей за квадратный метр.
25 июля мы обновили Индекс данными за II квартал 2024 года. В расчёт вошли уже 60 девелоперских проектов. Значение индикатора по итогам прошлого квартала составило 2,15 млн рублей. По сравнению с I кварталом показатель снизился на 1,9%. Это объясняется не уменьшением цен на элитную недвижимость, а особенностями рынка этого сегмента. Медианная стоимость квадратного метра в экспонировании увеличилась за квартал на 5,5% до 2,52 млн рублей. При этом стоимость, зафиксированная в сделках, согласно данным договоров долевого участия, снизилась на 10,8% до 1,77 млн рублей за квадратный метр.
«Сделки с элитной недвижимостью могут занимать несколько месяцев от первой договорённости с продавцом до момента регистрации Росреестром. Такое, в частности, может происходить в случае, когда покупатель принимает решение о выборе наиболее подходящего лота или подбирает комфортную для себя схему сделки. Например, хочет воспользоваться программой рассрочки, предоставляемой девелопером. В результате в статистическую выборку попадают сделки, заключённые по ценам предыдущих периодов наблюдений», — отметил Святослав Куланин.
В III квартале 2024 года мы ожидаем незначительный рост Индекса стоимости элитной недвижимости от Sminex, особенно в части стоимости квадратного метра в экспонировании. По нашим прогнозам, во втором полугодии московские девелоперы выведут в продажу элитные дома общей площадью 219 тыс. кв. м. Это немного подтолкнёт цены в сторону увеличения. В IV квартале возможна незначительная коррекция вниз, связанная с традиционными сезонными факторами.
Подробнее об Индексе стоимости элитной недвижимости от Sminex читайте на нашем сайте.
