Траншевая ипотека — это ипотечный кредит, который выдается покупателю частями. В договоре указываются даты перевода каждого следующего транша. Застройщики могут предложить несколько вариантов расчета траншами в зависимости от размера первоначального взноса, а также ограничить действие программы на определенный перечень квартир.
Как работает траншевая ипотека
Банк выдает ипотечный кредит частями, или траншами.
Первый транш: первая часть кредита выдается при подписании договора. Проценты начисляются только на выданную сумму кредита, поэтому платеж ниже, чем при обычной схеме выдачи кредита. При выдаче следующего транша платеж увеличивается.
Последующие транши: в договоре указываются даты и размеры траншей. Максимальный срок для выдачи всех траншей — 3 года с момента подписания кредитного договора.
Условия траншевой ипотеки от Сбербанка
Ипотека с отложенным платежом на срок строительства доступна только в Сбербанке. Количество траншей и их размер, включая первый транш, не ограничены и могут быть любыми по решению застройщика. Максимальный срок получения всех траншей по условиям банка составляет 36 месяцев с момента выдачи первой части ипотечного кредита. Банк не проводит повторную проверку заемщика при выдаче второго и последующих траншей — на получение траншей не влияют изменения в месте работы и уровне дохода покупателя недвижимости. Подать заявку на траншевую ипотеку самостоятельно невозможно — это определяется застройщиком. Заявку можно подать через представителя застройщика. Если вы подали заявку на ипотеку самостоятельно, но позже договорились с застройщиком на оплату траншами, застройщик должен уведомить об этом банк.
Также среди особенностей этой опции:
- Страховка жизни и здоровья заемщика оформляется на всю сумму ипотечного кредита.
- При досрочном погашении с уменьшением срока кредита, срок сокращается по всей кредитной линии, что требует готовности к оплате всей суммы кредита по новому сроку.
Траншевая ипотека от застройщиков
Существует три основных подхода, благодаря которым новостройки с траншевой ипотекой доступны для тех, кто хочет купить жилье от застройщика. Независимо от первоначального взноса сумма кредита делится на определенные транши, например, на 20%, 30%, 50%. Один покупатель может внести минимальный первоначальный взнос, а другой — больший, но их кредит будет делиться по этим правилам. Застройщик определяет суммы в зависимости от стоимости квартиры. Например, 50% от стоимости покупателю нужно заплатить сразу, а другие 50% — перед сдачей объекта. В этом случае первоначальный взнос можно внести в размере 15% и взять 35% от стоимости в виде первого транша, оплатив первую половину цены. Если первоначальный взнос — 30%, то первый транш 20%, в итоге платеж по ипотеке получится меньшим. В лучшем случае покупатель может заплатить около половины первоначального взноса и оформить первым траншем 1000 рублей, и платить до выдачи второго транша от 16,3 рублей в месяц.
Траншевая ипотека при покупке готовой квартиры
Недавно один из российских застройщиков начал продавать готовое жилье с использованием траншевой ипотеки. В условиях сниженного спроса возможно дальнейшее увеличение числа застройщиков, использующих данную схему.
Есть ли траншевая ипотека без первоначального взноса?
Нет, траншевой ипотекой нельзя воспользоваться без первоначального взноса.
Напоминаем что в нашем Ипотечном отделе можно оформить ипотеку без первого взноса по сниженным ставкам. Подробности на консультации со специалистами нашего отдела.
Плюсы и минусы траншевой ипотеки
Траншевая ипотека сочетается только со стандартными программами. Среди недостатков:
- Для выдачи следующего транша нельзя полностью погашать предыдущий и допускать просрочек по оплате.
- Если полностью не рассчитаться с застройщиком, то сделка расторгается и покупатель теряет уже уплаченные проценты банку.
- Риск закрытия данной схемы от Банка России.
Преимущества:
- Контроль за использованием средств: деньги перечисляются на эскроу счет застройщика.
- Меньшие платежи: заемщик платит проценты только на ту сумму, которую уже получил, а не на весь кредит сразу.
Главное, что траншевая ипотека позволяет снизить платеж на время строительства без компенсации со стороны застройщика, а банк получает доходность согласно ставке программы и выданной сумме.
Этот вид жилищного кредита выгоден в случаях, когда цена не увеличивается, а особенно:
- Когда на время строительства требуется снимать жилье.
- Появляется возможность не платить полный стандартный платеж, а копить на ремонт.
- Вместо оплаты полного стандартного платежа копить деньги на вкладе, а по окончанию льготного периода внести на частичное досрочное погашение.
- Для инвесторов, когда стоимость объекта растет по мере готовности сильнее, чем проценты банку.
- Собственникам вторичного жилья, которые продолжают жить в своей квартире пока строится новый дом, а по готовности объекта переезжают, продают старую и полностью или в большей части закрывают долг.
Пример выгоды
Максим покупает квартиру за 6 млн рублей по стандартной ипотеке. Срок 30 лет, ставка 19,5%, первоначальный взнос — 30,1%, то есть 1 806 000 рублей. Стандартный платеж будет 68 359 руб./мес, а по траншевой ипотеке он возрастает постепенно. Например, застройщик установил первый транш 19,9%, то есть 1,194 млн рублей от стоимости квартиры, платеж будет 19 461 рублей до выдачи второго транша. Второй транш выдается через 12 месяцев в размере 50% от стоимости — 3 млн рублей, после чего платеж увеличивается до 68 393 рублей. За льготный период 12 месяцев переплата по траншевой составила 233 тыс. рублей, это на 585 тыс. меньше, чем по стандартному графику.
Часто задаваемые вопросы о траншевой ипотеке
Этот вид кредита доступен для иностранцев и может быть рефинансирован.
Возможно ли рефинансировать траншевую ипотеку? Да, после выдачи всех траншей и полного расчета с застройщиком можно рефинансировать кредит. Однако возможности рефинансировать под льготную программу «Семейная ипотека» может в будущем не оказаться, поэтому нужно учитывать все риски.
Одобрят ли траншевую ипотеку покупателю с плохой кредитной историей? Требования к кредитной истории одинаковы как при выдаче одной суммой, так и частями. Но есть небольшое отличие: второй и последующие транши банк не выдаст, если допустить просрочку по первому.
Может ли воспользоваться траншевой ипотекой иностранец? Иностранные граждане также могут воспользоваться траншевой ипотекой, но для этого потребуются другие документы:
- Паспорт иностранного гражданина.
- К паспорту нужно приложить нотариально заверенный перевод на русском языке.
- Миграционная карта с действующим сроком пребывания в РФ. Карта не нужна для граждан Республики Беларусь.
- Документ о временной или постоянной регистрации на территории РФ.
- Документ, подтверждающий право на пребывание в России. Подойдут вид на жительство, разрешение на временное пребывание, виза.
