Недвижимость - это финансовый инструмент. У него есть свои достоинства и недостатки.
Многие читатели полагают, что недвижимость - более удобный и выгодный финансовый актив, чем акции. Мол, купил квартирку, сдал её квартирантам и плюй в потолок, а денежки сами капают. И никакого риска.
Сейчас разберём, как выглядит "сдал квартирантам и плюй в потолок, а денежки сами..."
Как выглядит реальное вложение в недвижимость
Канитель начинается ещё на этапе "купил квартирку". Тут абы какая квартирка не подойдёт. Если брать с прицелом на квартирантов, то ищи такое жильё, чтобы рядом были продуктовый магазин, транспортная доступность, рекреационная зона, удобоваримый вид из окна, и чтобы под окнами не бродили толпы алкашей. И ещё желательно, чтобы парковка просторная была рядом. Когда берёшь квартиру для себя, то можно где-то ужаться, от чего-то отказаться. А квартирант нынче пошёл капризный. Будет проявлять недовольство из-за каждой мелочи - чтобы бы сбить цену. Непросто собрать "комбо" изо всех мыслимых удобств. Это только кажется, что квартир на рынке много. Хороших мало. Можно пару лет искать.
Ну, купили Вы подходящую квартиру. Теперь её надо отделать в нейтральных цветовых тонах. Чё-нить серенькое, бежевенькое - немаркое. Потому как квартиранты отделку чужой квартиры жалеть не будут. Даже смесители не будут жалеть. Всё надо ставить прочное, практичное и ремонтопригодное. Необязательно краствое. Тем более - мебель должна быть прочной, функциональной и немаркой. Найти бригаду матеров-отделочников, которые быстро и хорошо сделают ремонт- тоже задача непростая. Поиск потребует времени. Ремонт потребует много времени. Плюс расходы.
Зачастую первых квартирантов можно найти быстро. Знакомые, знакомые знакомых, дети знакомых. Некоторые сдают родственникам. Ну, а если не повезёт, то хорошего квартиранта можно искать пол-года.
А когда он уйдёт то поиски нового тоже затягиваются. Пока идёт поиск, недвижимость простаивает и не приносит прибыли. И такие простои случаются часто.
Теперь финансовая сторона вопроса. Если держишь капитал в арендной недвижимости, то приходится постоянно нести расходы:
Плати коммунальные услуги
Плати налог на имущество
Покупай несколько страховок: страхуй конструкцию, страхуй интерьер и обстановку, страхуй гражданскую ответственности на случай если вдруг квартиранты затопят соседей, или устроят пожар.
Неси амортизационные расходы. Расходы на мелкий и крупный ремонт в паузе между квартирантами.
Плати НДФЛ
Кажется, что все эти расходы не беда. Ибо их можно заложить в арендную плату.
Та средняя стоимость аренды, которая установилась на рынке, уже включает перечисленные расходы. И Вам, как владельцу квартиры останется не так уж и много денег.
а теперь вспомним, что иногда квартира будет пустовать - пока Вы ищите нового приличного квартиранта. Лучше пусть она пол-года простоит, чем пустить в неё дикую свинью, который за месяц превратить жильё в помойку, в руины и в свинарник.
Пока Вы ищите, то расходы всё равно "капают".
Предположим, что я сгустил краски. И у Вас всё будет хорошо. Быстро купите, быстро отделаете и обставите, быстро найдёте приличных квартирантов, простоев недвижимости не будет. И квартиранты платят много и своевременно.
Оценим какие ещё затраты Вам придётся нести. Вам придётся тратить много времени.
Поиск арендатора - трата времени.
Следить за состоянием недвижимости - ещё одна трата времени.
Собрал деньги, перевёл все платежи - опять трата времени.
Проводить амортизационный ремонт - снова трата времени. Плюс время на поиск исполнителей, покупку стройматериалов, контроль за исполнителями.
Итого. сдача внаём недвижимости - это не инвестиции, а полноценный бизнес. В котором квартира является средством производства. Если Вы уже работаете по найму, то сдачу квартиру можно рассматривать как ещё одну занятость, как вторую работу.
А представьте, что Вы пошли на пенсию. Вам хорошо за 60 лет. Давление скачет, спина болит, ноги ходят со скрипом. И у Вас штук пять арендных квартир, разбросанных по городу. Межу ними надо как-то метаться, собирать деньги, всё организовывать. а если вдруг проблемы с налоговой, страховой компанией? А если придётся по судам мотаться? Это с больным сердцем и скачущем давлением! Бюрократия - удел молодых здоровых.
Итого. Недвижимость - это не инвестиции, это бизнес. Да. прибыльный бизнес. Но чтобы получать он него достойную прибыль, надо постоянно тратить много времени и сил.
Как выглядят инвестиции в акции
Инвестор отбирает в портфель акции компаний с хорошими фундаментальными перспективами. Это компании, которые удовлетворяют базовые потребности экономики. Например, человечество будет всегда потреблять энергию, потреблять пищу, пользоваться деньгами, будет болеть и лечиться, будет пользоваться транспортом. Компании, которые удовлетворяют эти потребности, через 50 лет по прежнему будут зарабатывать деньги. Что должно случиться, чтобы люди перестали есть?
Среди подобных компаний инвестор отбирает несколько штук с наилучшей дивидендной историей. Важно, чтобы это были компании из различных отраслей экономики. Смысл в том, что если одна компания не заплатит дивиденды, то заплатят другие. Сразу все одновременно разориться не могут.
Дивиденды. Инвестору нужны дивиденды. Именно регулярные дивиденды будут кормить инвестора на пенсии.
Движение котировок инвестора не интересует. Если какие-то акции падают, то инвестор получает чудесную возможность купить больше акций по более низкой цене. А продавать он всё равно не собирается.
Сравним оба финансовых инструмента
Если Вы владеете недвижимостью, и она не приносит Вам прибыль, то Вы всё равно несёте расходы на её содержание: платите налоги, покупаете страховки и т.д.
А если акции вдруг не принесли прибыль, то от Вас ничего не убыло. Сколько у Вас было денег, столько и осталось
Чтобы сформировать инвестиционный портфель надо потратить время и деньги. Чтобы купить квартиру и приготовить её к сдаче тоже надо потратить время и денег. Здесь оба инструмента похожи.
Чтобы управлять хорошо сформированным инвестиционным портфелем вообще ничего можно не делать. Необходимо изначально сделать всё хорошо и правильно, тогда потом держи портфель крепко в руках и получай регулярные дивиденды.
А управление недвижимостью требует уйму времени.
Акции могут подешеветь. Но и квартиры тоже могут подешеветь. На рынках недвижимости тоже случаются обвалы. Тут условия одинаковые.
Существуют управляющие компании (УК), которым можно передать в управление свободную квартиру. Пусть она управляет недвижимостью профессионально и платит доход владельцу. С учётом сопутствующих расходов никакого сверх-дохода Вы не получите. К тому же УК будет забирать себе часть прибыли. Это тоже снизит Ваши доходы. Опять же честность и профессионализм УК остаётся под вопросом.
Существуют управляющие компании и для финансовых инвестиций. Здесь всё то же самое. УК забирает себе значительную часть прибыли и зачастую управляет плохо.
Сравним риски владения активами
Часто звучит мнение, будто, через 30-40-50 лет случится что-то вроде революции 1917 года и тогда все акции у акционеров заберут. Но с таким же успехом новоявленные социалисты могут отобрать и лишние квартиры у клятых буржуинов.
Пессимисты пугают мировой войной, атомными бомбардировками, после которых предприятия не уцелеют и не будут платить дивиденды. В таком случае недвижимость тоже в зоне риска. Её тоже можно физически разрушить.
Вдруг приключится финансовый и экономический кризис и тогда все-все обанкротятся и не станут платить дивиденды.
Ели случится такой масштабный кризис, который разорит большинство предприятий, то многие люди останутся без работы и тогда снимать квартиру им будет не на что. Будут ютится по три поколения в одной землянке. Не бывает такого кризиса, который вырубает отдельно промышленный сектор экономики, но не задевает сектор недвижимости.
В принципе, глобальные риски одинаковые.
Интересная аналогия
Представьте, что я рекомендую в своей статье покупать акции нефтедобывающей компании. Ниже вдруг появляется комментарий: "зачем покупать акции нефтяной компании? Ведь можно купить нефтяную вышку и качать нефть самостоятельно, вот тогда разбогатеешь". Вместо финансовых инвестиций Вам предлагают заняться бизнесом. Т.е. взвалить на себя неподъёмную тяжесть работы. Особенно весело Вам будет всем этим заниматься в пенсионном возрасте, когда даже до туалета дойти нет сил, не то, чтобы доехать до офиса, или вести деловые переговоры.
Выбирайте, купить долю в бизнесе, который ведут молодые энергичные профессионалы, или самостоятельно заниматься бизнесом, в котором ничего не понимаешь. Ну да, со временем научишься. А у тебя есть силы, желание и время учиться, набивать шишки и исправлять ошибки?
Большой вывод
Наверное, Вам показалось, что я ругаю инвестиции в недвижимость и хвалю инвестиции в акции. Мол, первые - хуже, вторые - лучше.
Нет
На самом деле, я пытался опровергнуть тезис, что " недвижимость - более удобный и выгодный финансовый актив, чем акции."
недвижимость - неудобный и не самый выгодный финансовый актив. И она ничуть не лучше акций.
Лично мне акции подходят больше. Подходят больше для моего характера и образа жизни. Я не люблю бюрократическую возню с бумажками, не люблю лишний раз выходить из дома, не люблю общаться с людьми. Я всё это умею делать. Но не хочу. Поэтому свои долгосрочные финансовые платы я строю вокруг финансовых активов. Они требуют мало времени. Мало времени придётся тратить - это когда уже что-то знаешь и умеешь. Я в своё время потратил многие тысячи часов на изучение инвестиций и финансов. Сначала надо научиться, и потом всё будет легко.
Каждый из Вас пусть сделает выбор для себя. Определит, кому что подходит.
Но идеальный вариант - когда недвижимость и акции дополняют друг друга. Это диверсификация Вашего инвестиционного портфеля.
Возможно, однажды я куплю несколько квартир в хороших местах, оборудую их как следует и отдам в управление управляющей компании.
И при этом буду неторопливо и размеренно управлять инвестиционным портфелем из акций.
Эх, мечты-мечты )))
Напоминаю, что помимо перечисленных творческих достижений у меня есть ещё один повод для гордости. А именно, телеграм-канал "Лента финансовых новостей". Здесь я собираю только значимую информацию для долгосрочных инвесторов, для любителей фундаментального анализа и для адептов дивидендной стратегии.
