.
С 1 июля в России официально закончилась льготная ипотека 8% годовых, массовых жилищных кредитов больше не будет. Остаются только нишевые программы: для семей с детьми, арктическая, для IT-специалистов, сельская, дальневосточная.
.
Всем остальным придётся жить с высокими ставками 19-20% годовых, которые достигли максимального значения с 2022 года. Плюс сегодня многие эксперты полагают, что ставки по классической ипотеке совсем скоро могут пробить и рекордные 24%.
.
Что это значит для участников рынка? Какую стратегию выбрать инвесторам? Что же будет с ценами на недвижимость? Ведь многие эксперты полагают, что цены уже во втором полугодии могут рухнуть на 30-40%. Сегодня об этом и не только, полетели.
.
Какой же процент занимала льготная ипотека в общей выдачи кредитов?
.
Да, льготная ипотека была самой массовой по России. Но в последнее время для Москвы, Питера и областей снизили лимиты выдачи до 6 миллионов рублей. Это вынуждало покупателей добирать в комбо-ипотеку, миксовать льготную и рыночную ипотеку, увеличивая ставку, и соответственно ежемесячный платёж.
.
Если говорить о цифрах, то по данным «Домклик», в мае 2024-го года в Москве ипотека с господдержкой (льготная) заняла второе место после семейной, чуть больше 1/3 от общего количества выданных кредитов, а точнее 29%.
.
IT-ипотека – 12%, рыночная (классическая) – 26%, Семейная ипотека -33%.
.
Сразу скажу, что если говорить о спросе, то скорее всего в ближайшее время, резкого обвала не будет. Покупатель уже переключается на другие инструменты, семейную, IT-ипотеку плюс застройщики сейчас начинают подключать все свои маркетинговые схематозы.
.
Между прочем у застройщиков сейчас не всё так уж и плохо, как многие полагают. Они хорошенько поднабрали жирку. Май, июнь – предсказуемо были ажиотажными, когда многие покупатели побежали запрыгивать в последний вагон уходящего поезда, под названием «Льготная ипотека». Девелоперы в эти активные два месяца неплохо наполнили счета-эскроу.
.
Плюс от Минстроя есть негласное указание, чтобы полгода банки не сильно журили девелоперов за невыполнение обязательств по наполнению эскроу-счетов. Поэтому у застройщиков будет время, чтобы перестроиться на новые рельсы.
.
Что же говорят эксперты?
.
В аналитическом центре Дом.РФ ожидают во втором полугодии достаточно существенное снижение спроса. Но оно будет после крайне удачного первого полугодия. Всё вместе это приведёт к тому, что в целом по году ипотеки будет выдано на 30-35% меньше, чем в прошлом году.
.
Но нужно учитывать, что 2023-й год был крайне удачным для строительной области. Поотдельным месяцам, особенно июль, август и сентябрь – падение будет гораздо больше, вплоть до 50-60%. Но это больше статистический эффект, особенно с учётом рекордных продаж в прошлом году в эти месяцы.
.
Объём строительства в 2024-м и 2025-м годах не упадёт, но объём и темпы вывода новых проектов на рынок снизятся.
.
Также аналитики полагают, что снижения цен на 20-30% не будет, скорее всего они просто перестанут расти в номинальном выражении, в реальном будет небольшое снижение.
.
Цены на жильё будут расти чуть ниже чем инфляция, которая их опередит. И за счёт этого можно будет сказать, что в реальном выражении цены на жильё снизились.
.
Нужно учитывать, что дома, которые должны достроиться в 2024-м году, они уже проданы на 70% и более, то есть план по продажам выполнен.
.
По 2025-му году продано примерно 40%, что тоже по модели проектного финансирования в целом очень высокий уровень.
.
Напомню, что 70% - это целевая планка, сколько должно быть продано квартир при вводе дома в эксплуатацию.
.
Брать ли сейчас ипотеку 19-20% годовых?
.
При возможности сегодня разместить эти деньги под те же 18%, у рынка недвижимости идёт конкуренция с банками за совершенно другой продукт. Уже под 50 триллионов рублей граждане принесли на депозиты, это просто огромная, баснословная сумма.
.
Друзья, с одной стороны классическая (рыночная) ипотека как выгодный банковский продукт умерла, с другой стороны мы не должны откидывать такие сделки как альтернатива. То есть, когда люди переезжают из одной квартиры в другую, продают одну – покупают другую. И тогда, для того чтобы добрать относительно небольшую сумму, в рамках покупки недвижки это допустим 2-5 миллионов, в зависимости от региона, то ставка 20% годовых – это конечно неприятная цифра, но такие ставки не смертельны для решения жилищного вопроса.
.
Теперь к цифрам. По данным «Циан. Аналитика», средний платёж по ипотеке после отмены льготной программы, при рыночной ставке 18%, в Москве составит - 166 тыс. рублей, в Питере – 114,4 тыс. руб., В Нижнем Новгороде – 92,4 тыс. рублей.
.
Нагрузка на семейный бюджет колоссальная, не поспоришь.
.
Какой же необходимый доход для оформления ипотеки после 1 июля, сколько нужно зарабатывать сегодня?
.
РБК Недвижимость подсчитали, что для одобрения ипотечного кредита по ставке от 18% рекомендуемая зарплата:
- в Москве должна быть не менее 233,9 тыс. руб.;
- в Питере — не менее 164,8 тыс. руб.;
- в Нижнем Новгороде - не менее 129,2 тыс. руб.;
- во всех остальных регионах в среднем потребуется зарабатывать в месяц от 77,6 тыс. руб.
.
Ежемесячный платеж в городах-миллионниках по ипотеке под 18% годовых вырастает на 96,6% по сравнению с льготной ипотекой под 8%.
.
Как считали:
.
Самый распространенных формат - 37 кв. м в новостройках в городах-миллионниках.
.
Рассчитали, какой рекомендуемый доход домохозяйства потребуется, чтобы получить ипотеку на рыночных условиях, и на сколько вырастут требования к уровню дохода после завершения госпрограммы льготной ипотеки.
.
Для расчета среднего платежа по ипотеке был взят срок кредита 25 лет, минимальный первый взнос 30% и ставка по ипотеке на уровне 18% годовых, а также доля затрат на обслуживание ипотеки в размере 50% от общего дохода.
.
Этот уровень, по оценке экспертов, практически гарантирует одобрение ипотеки банком и считается комфортным для обслуживания кредита.
.
Вот такие невесёлые цифры, дамы и господа, а выводы делать вам и только вам…
.
Переплаты сегодня действительно будут огромными, за время пользованием кредитом только на процентах, сверху, банку придётся отдать 3-4 такие же квартиры.
.
А что же вторичка?
.
Вторичка, ребята, уже семь месяцев стоит, спрос очень слабый, потенциальные покупатели сидят на заборе, точнее на депозитах, наблюдают, ждут снижения ставок и цен. Снижения цен в рекламе практически не заметно, больше топчутся на месте.
.
По данным консалтинговой компании SRG, в июне снижение цен на вторичное жильё было зафиксировано лишь в 16 российских городах – в трети исследуемых крупных рынков. Сильнее всего цены на вторичку снизились в Севастополе, Туле, Новокузнецке и Балашихи.
.
Москва замыкает пятёрку городов-лидеров по снижению цен. В июне вторичное жильё в столице в среднем подешевело на 0,41% до 322 тыс. руб. за «квадрат».
.
В Питере вторичка за июнь подешевела на 0,32% до 207,9 тыс. руб. за 1 кв.м.
.
В Нижнем Новгороде снижения цен в июне не отмечено.
.
Ребята, но здесь есть одно существенное «но». Важно понимать, что цены в рекламе и цены сделок сегодня – это не одно и тоже, об этомпоговорим чуть позже, двигаемся дальше.
.
Итак, резкого обрушения цен на вторичку ждать не следует.
.
К тому же сейчас часть спроса, небольшая часть, перейдёт из новостроек во вторичку из-за отмены льготной ипотеки и ужесточения условий по семейной. Вторичка будет набирать популярность.
.
Снижение цен если и будет, то будет плавным, сползающим, не резким, в основном на старый фонд в грустных локациях. Если, конечно, не будет каких-то новых вводных на рынке, «чёрных лебедей».
.
Так что сегодня выгоднее? Что выберет покупатель, первичку или вторичку, при условии, что ставки по ипотеке будут одинаковыми?
.
Из практики скажу, что при возможности выбора(особенно Москва), сегодня всё же больше покупателей выбирают новостройки, и это факт.Особенно активные молодые покупатели до 30-ти лет, те, которые с деньгами.
.
Покупатель сегодня хочет свежее, новое жильё, благоустроенное, с более благоприятной социальной средой. И самое интересное, что эти люди готовы ждать и даже переплачивать.
.
Старый фонд теперь считается морально устаревшим жильём. Такие тренды, такие реалии сегодня на рынке недвижимости.
.
Неужели всё радует, а что же больше всего пугает людей в новостройках? Время ожидания, сделать новый ремонт и оплата аренды, пока строится квартира. Но все эти минусы перекрывает желание жить в современном доме.
.
Что своим клиентам советую я, когда мы стоим перед выбором жилого фонда?
.
В целом перспективы у вторички, именно у старого фонда (хрущи, народная стройка, брежневки, даже сталинки в грустных локациях) довольно смутные…
.
На рынке идет смена поколений, основным покупателем становятся люди, рожденные в 90-е и их очень мало, тогда был спад рождаемости. Так вот это поколение, которое платёжеспособное, и это факт, сегодня просто не хочет покупать старый фонд и жить в нем. Платёжеспособная молодёжь сегодня не хочет и снимать в старом фонде, если только за копейки.
.
Мало какая молодая семья сегодня мечтает взять 60-ти летний хрущ, под ипотеку 20% годовых. Через 30 лет этому дому будет 100 лет, разваливаться будет на глазах, продавать квартиру придется за копейки. Самое грустное, что за время пользованием кредитом, сверху банку только на процентах, ипотечник отдаст 3-4 такие же квартиры.
.
Этот хрущ за 5 миллионов сегодня, через 20-30 лет выльется в огромную сумму. Разваливающийся «хрущ» за 20 миллионов, квартира с нулевыми перспективами, если конечно она не на Патриках или в Золотой миле.
.
Поэтому сегодня, своим клиентам я советую избавляться от старья, и переходить в более свежую вторичку, в современное домостроение, а лучше в нормальные новостройки, в действительно хорошие проекты.
.
Меновая цена старого фонда сегодня тожекатится в пропасть.
.
Условно 3 года назад, продав трехкомнатный хрущ еще можно было купить евродвушку в новостройке, год назад только однушку, сейчас студию, а через год два, продав старый фонд с трудом наскребете на первоначальный взнос в хорошей первичке.
.
Конечно, есть исключения. Если старый фонд в пушечных локациях, например в центре, где мало новостроек и массовой застройки не будет, так как много земли занимают памятники архитектуры, объекты культурного наследия - здесь уже другая история, всё индивидуально.
.
Старый фонд дальше будет продаваться очень тяжело, со скрипом, особенно по перегретым ценам, и это факт, к гадалке не ходи.
.
Физическому лицу, собственнику квартиры, тяжело конкурировать с банками и застройщиком, возможностей у которых намного больше. Сейчас у застройщиков есть сильный инструмент, это рассрочки, вплоть до 70% на вводе проекта, т.е. берут сразу лишь 30%.
.
Плюс если новостройка сдается с ремонтом от застройщика, то она явно дешевле, если делать ремонт самому, при нынешних космических ценах на стройматериалы.
.
Плюс новая программа от Сбербанка, ипотека 8%, для любого слоя населения, на период до 5-ти лет – это тоже хорошая поддержка для покупателя. Физическое лицо, обычный продавец квартиры, такие варианты покупки предложить интересанту конечно-же не может.
.
Как же сегодня девелоперы будут бороться за покупателя?
.
Чтобы поддержать спрос, застройщики будут придумывать новые схемы и подключать старые маркетинговые программы и инструменты.
.
Например, траншевые ипотеки, когда кредит выдаётся не полностью, а частями. Первый транш обычно после подписания ДДУ и второй – после ввода дома в эксплуатацию. Проценты соответственно платятся тоже по частям.
.
Другой продукт, как я уже упоминала выше, это различного рода рассрочки.
.
Первоначальный взнос при такой схеме составляет от 20 до 50 процентов. Оставшаяся сумма как правило делится на несколько частей, которые покупатель вносит раз в месяц или квартал. Это вариант подходит тем, у кого нет нужной суммы на покупку квартиры, а ипотеку брать не хочется. Размер переплаты в таком случае будет меньше. Из минусов - рассрочка как правило предоставляется на короткий срок, обычно до трёх лет.
.
Есть ещё любопытная схема, когда застройщик вместе с банком предлагает купить заёмщикам жильё с помощью аккредитива. Это похоже на траншевую ипотеку, только часть средств размещается не на эскроу-счёте, а на аккредитиве. Банк в таком случае получает дополнительную доходность, и часть её предоставляется покупателю в виде скидки. Эта схема может использоваться и при покупке жилья в рассрочку. Однако Центробанку эта схема не нравится, считают её рискованной, так как аккредитив в отличии от эскроу-счёта не застрахован.
.
Стоит ли покупать квартиру по таким схемам застройщиков?
.
Решайте сами, рисков много. Но нужно понимать, что риски снижаются, если средства покупателя поступают на эскроу-счёт в соответствии с 214-ФЗ.
.
Аккредитивная схема довольно рискованная, так как если что-то случится с застройщиком, то деньги вы не вернёте.
.
Что касается рассрочек, то это действительно неплохой механизм. Но он, конечно, снижает доступность приобретения жилья, по сравнению с ипотекой. Так как рассрочка предоставляется на более короткий срок, по сравнению с ипотечным кредитом. Однако, когда льготной ипотеки уже нет, а ставки по рыночной уже практически стали заградительными, то такой вариант для некоторых покупателей вполне удобен.
.
Что ещё может поддержать спрос?
.
Повысить доступность жилья для граждан сможет адресная льготная ипотека, например для сотрудников оборонки, ВПК, для учителей, врачей, сотрудников правоохранительных органов или других профессий. По аналогии с действующей IT-ипотекой или единой льготной ипотекой на ИЖС, которая объединит все форматы домостроения. В Дом.РФ считают, что условия по ней могут быть схожи с семейной ипотекой, и такую программу предполагается запустить уже в этом году.
.
Так стоит ли сегодня покупать жильё с ипотечным плечом по ставке 20% годовых? Здесь всё индивидуально, зависит от целей, задач, возможностей и потребностей.
.
Не нужно забывать про такой инструмент, как рефинансирование. Да, действительно, до конца года возможно кратковременное ещё большее повышение ставок, некоторые прогнозируют вплоть до 24% годовых.
.
Ведь 26 июля состоится очередное заседание Совета директоров ЦБ, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки. Напомню, что с 15 декабря 2023-го она остаётся неизменной 16% годовых.
.
Сейчас абсолютное большинство экспертов, да и сам ЦБ, на ближайшем заседании допускают повышение «ключа» до 18%, а некоторые и до 20%. То есть ставки по классической (рыночной) ипотеке будут точно «заградительными», уже за 20% годовых.
.
Это означает, что переплаты банкам за пользованием жилищным кредитом будут просто огромными, ежемесячные платежи неподъёмными для семейного бюджета. В свою очередь доходность депозитов вырастет ещё больше, хранить деньги на вкладах станет ещё выгоднее.
.
Но есть и хорошие новости, дамы и господа.
.
Большинство экспертов полагает, что уже в следующем году ставка по-любому будет ниже нынешней.
.
Через 2 года, как полагают в Дом. РФ, а там, друзья, замечу, очень хорошие аналитики. Я не просто так часто упоминаю Дом.РФ, это не просто банк, а финансовый институт развития жилья. Так вот в Дом.РФ, через 2 года надеются на серьёзное снижение ставок, до уровня 10-12%, что уже приемлемо для основной массы ипотечных заёмщиков.
.
Напомню, что до 2019-го года, около 10 лет, у нас рынок жил и не тужил на ставке 12% годовых, ипотек выдавалось достаточно много. Рынок жил, всё было хорошо, люди покупали/продавали, одни решали свои жилищные вопросы, другие зарабатывали деньги на недвижимости.
.
Поэтому, ловите лайфхак для покупателей, который сегодня многим подойдёт, но не всем.
.
Если вам надоело жить с любимой тёщей в однушке, справляетесь с нынешним ежемесячным платежом, если что-то заинтересовало, нравится какой-то объект в вашей локации - идите и покупайте, на тех условиях, которые сейчас есть, здесь и сейчас.
.
Смотрите на свою собственную, личную ситуацию, всё индивидуально, все мы разные.
.
Живёте со свекровью, общение с которой сводит вас с ума? Если сегодня у вас есть возможность решить свои жилищные проблемы, то действуйте, переезжайте, не нужно доводить дело до развода или потери всех оставшихся нервов со здоровьем. Сейчас можно поймать хорошие скидки у физиков или дисконт у застройщика, выбрать достойную квартиру, а потом через полгода год можно будет просто уйти в рефинансирование.
.
Не нужно для решения жилищного вопроса ждать каких-то идеальных условий, их не будет никогда. А жизнь одна, и она быстро заканчивается.
.
На вторичном рынке торгуйтесь с продавцом, жёстко торгуйтесь, ведь он полгода сидит без покупателей.
.
Сегодня на рынке вы царь и бог, на вас корона, вас мало, как жемчужинок в море, вас можно по пальцам пересчитать, вас должны на руках носить продавцы, беречь и лелеять. Вас должны плюшками подкармливать и вкусным чаем с мёдом угощать на просмотрах. Вы можете сегодня ставить свои условия и управлять ценообразованием на вторичном рынке.
.
Если у продавца «подгорает» жилищный вопрос –он уступит, хорошо уступит, лишь бы продать. Условно в рекламе квартира выставлена за 10 миллионов, предложите свои 7 миллионов, или 8, не стесняйтесь, это рынок, это нормально. Вы же не знаете и не узнаете всей ренальной ситуации у продавца.
.
Сегодня сумма в рекламе – это часто необъективная цена, взятая продавцом с потолка, глядя на такого же соседа, который выставлялся на ажиотажном спросе, глядя на другого соседа. И так по цепочке, по нарастающей, так и надуваются цены.
.
Важно понимать – цена в рекламе - это не цена сделок. Это ожидания продавца, фантазии, хотелки, мечтания, как угодно, но в реальные сделки такой ценник не выходит.
.
Не нужно просто сидеть и наблюдать за ценами в рекламе, звоните, договаривайтесь о встрече и уже на адресе предлагайте свои условия покупки, если конечно квартира понравилась. Делайте что-нибудь, не сидите сиднем. Пусть в конце концов риелтор суетится, если вам некогда во всё это погружаться.
.
Поэтому сейчас, практически на нулевом спросе, на вторичном рынке, у вас есть уникальная возможность купить квартиру своей мечты с огромным дисконтом. Не ждите снижения цен в рекламе, собственники будут бодаться до последнего и не снижаться, глядя друг на друга.У кого не горит – просто уйдут с рынка. Снижать – не поднимать, малоприятная процедура.
.
Понравилась квартира – идите в адрес, смотрите её, вживую предлагайте собственнику или его риелтору свои условия, торгуйтесь на 10-20-30%, в зависимости от объекта, действуйте, главное не сидите сиднем.
.
Да, ставки по ипотеке космические, но нужно потерпеть пару лет, а потом можно будет хорошо рефинансироваться, о чём я говорила выше.
.
Что же делать сегодня инвесторам, кто хочет припарковать денежку в бетон?
.
Присмотритесь внимательнее к рассрочкам застройщиков, когда они предлагают отсрочки платежей. Есть действительно очень интересные отсрочки. Есть – 50% сейчас, 50% - перед вводом дома, а есть даже 20% сейчас, остальные потом. Но здесь нужно правильно считать, понимать цели и задачи, есть ли накрутка ценника и какая.
.
Допустим неплохой вариант, если у вас большойпервоначальный взнос. Вы сейчас вносите 50%, а остальные 50% заплатите через 3 года, по окончанию строительства. Но через три года, как уже писала выше, если не будет «Чёрных лебедей», ставки по ипотеке будут уже низкими, более вкусными, 10-12% годовых. То есть на оставшиеся 50% просто воспользуетесь выгодным ипотечным плечом, вот и всё…
.
Но это один из вариантов развития событий, все мы разные, всё индивидуально, рисков в этой схеме тоже много. Допустим по переуступке на вторичный рынок вы уже выскочить не сможете. Как правило переуступку, с переводом долга, застройщики не разрешают.
.
К новостройкам в ближайшее время нужно внимательно присмотреться. В ближайшее время мы можем увидеть хорошие акции. Можно воспользоваться моментом и отхватить интересный выгодный вариант. Ведь перед отменой льготной ипотеки, в ажиотажные май-июнь, застройщики на высоком спросе подняли цены.
.
Июль - август – застройщик будет пытаться удерживать эти цены, но на нынешнем слабом спросе, сделать это будет трудно. Поэтому сейчас и ближе к осени, перед началом традиционно высокого сезона, осенних покупок, можно зайти в бетон по хорошей акции застройщика, допустим рассрочкой, рассчитывая, безусловно, что через год два ключевая ставка всё же снизится.
.
Сегодня нужно понимать, что жилая недвижимость – это уже история не про какие-то высокие доходности. Время ажиотажных времён льготной ипотеки, когда купил любую новостройку в картофельном поле, и она всё равно прирастёт в цене – закончилось.
.
Сегодня, вложившись в первую попавшуюся стройку, можно легко улететь в минус, и очень серьёзный минус. Плюс не забываем, что теперь по новым правилам, воспользоваться семейной ипотекой по переуступке нельзя, что отсекает значительную часть покупателей у инвесторов-спекулянтов.
.
Выскакивать в деньги на вторичный рынок из бетона будет ещё сложнее, конкурировать с застройщиком бесполезно, ловить придётся только покупателей с наличкой, так как ипотечников (напомню ставка 20%) здесь уже нет, от слова совсем.
.
Только правильно изученные, грамотно высчитанные и выверенные, недооцененные проекты, в хороших и перспективных локациях, смогут принести неплохую маржинальность в ближайшие годы. Куда покупатель с наликом, через год два с удовольствием зайдёт, лишь бы остаться в этом проекте, лишь бы купить ту самую квартиру мечты, в которую вы зашли в далёком 2024-м.
.
Поэтому недвижимость сегодня – это больше про сохранение денег, просто спастись от инфляции.Заработать сложно, нужно хорошо знать и анализировать перспективы того самого небольшого количества инвестиционно-привлекательных проектов, которые сейчас есть на рынке.
.
Многие сегодня разрываются, хочется и квартиру купить, и на депозите деньги покрутить. Вклады вроде как-то ненадёжненько, душа неспокойна, в истории нашей страны бывало разное.
.
Все ещё прекрасно помнят, как в начале 90-х разом были заморожены и уничтожены сбережения граждан в Сбербанке СССР. Люди тогда просто остались не с чем, у разбитого корыта.
.
Плюс новейшая экономическая история знает немало примеров банкротств, даже среди крупных игроков финансового рынка.
.
Стоит лишь вспомнить банк «Империал», который запомнился нам масштабной и креативной рекламной компанией. Помните наверное «Звезду Суворову Александру Васильевичу…»или точный до секунды Цезарь. Ролики этого банка тогда крутились по всем ведущим каналам в прайм-тайм, а люди массово несли деньги на вклады, филиалы открывались по всей стране. А потом «Бац!» и в 2004-м остался без лицензии ЦБ.
.
А вспомните знаменитый, один из первых коммерческих банков России «Инкомбанк». В своё время он казался гарантом надёжности и стабильности. Входил в пятёрку крупнейших банков страны и в топ-1000 банков мира (их больше 3000). И что же стало с денежками вкладчиков? В 1998-м «Инкомбанк» был признан банкротом и ЦБ отозвал у него лицензию.
.
Давайте вспомним «Межпромбанк», который на момент отзыва лицензии стал крупнейшим банкротом в современной истории. Причиной банкротства тогда стали махинации менеджмента банка, занимавшегося выводом денег через выдачу незаконных кредитов аффилированным лицам.
.
Или один из крупнейших «Мастер-банк», с высоким уровнем кредитоспособности, который имел массу отделений и банкоматов по всей России. Крах банка наступил в ноябре 2013.
.
А сколько более мелких банков обанкротились? Об этом можно говорить бесконечно и точно не сейчас.
.
Немного окунулись в историю, едем дальше.
.
Допустим есть сегодня у человека 20 миллионов, не положит же он всё на депозит, рискованнокак-то и неспокойно. Ставить всё на одну лошадку история так себе. Недвижимость консервативно считается более надёжным активом для сохранения денежных средств, особенно для безопасного переноса их в своё будущее.
.
Ловите ещё лайфхак, один из рабочих инструментов, как сегодня снизить риски и хорошо пассивно заработать. Если, конечно,владеете большой суммой денег.
.
Не нужно сегодня на все деньги покупать квартиру или всю сумму класть на депозит. Используйте акции застройщика с отсрочкой платежа. Допустим 50% отдаёте застройщику в качестве первого взноса, а вторую часть своих кровнозаработанных просто кладёте на депозит под 18% годовых, вот и всё. Как говорится «И рыбку съесть и … косточкой не подавиться».
.
Вы и квартиру застолбили в интересном вам проекте, и денежку пассивно зарабатываете на вкладе, пока рекордная доходность депозитов. А если ЖК достойный, то ценник на квартиру и в проекте растёт, и с депозита хорошо капает.
.
Вот вам два разных портфеля, вот вам две коровки-бурёночки, дающие хорошее качественное молочко. Но это конечно-же один из вариантов развития событий, здесь важно зайти действительно в хороший качественныйбетон, желательно в недооценённый проект, а таких ЖК в Москве не более 5-10%.
.
Кстати, этот вариант хорошо подойдёт и для тех, кому на халяву прилетела квартира по наследству.
.
Таким своим клиентам, я советую избавляться, пока не поздно, от квартиры в старом фонде, нет у него будущего. Продать квартиру в старье дальше будет сложнее и сложнее, они будут дешеветь, особенно в грустных локациях. Продавать придётся с огромным дисконтом.Сдавать за хорошую денежку будет тоже сложно, если, конечно, она не в пределах Садового кольца.
.
Своим клиентам я рекомендую скидывать старый фонд, особенно панельный, менять его на более свежее жильё, либо просто выскакивать в деньги, класть на депозиты, зарабатывать в 5 раз больше, 18%, пока есть такая возможность.
.
Из старого фонда, на сдаче квартиры в аренду, сегодня не вытащить и 4% годовых, плюс эта недвижимость больше не дорожает. Не советуя я клиентам держаться за все эти 70-ти летние хрущи и брежневки, «память о бабушке», нужно избавляться от всего этого, нет здесь дальше денег, в этих «хлебницах».
.
Многие мои клиенты сами живут в старом фонде и их всё устраивает. Не хотят они жить в современном экономе в картофельных полях, в массовых новостройках-человейниках, в «ж…@пе мира», где слышно соседа, будто он у тебя в квартире живёт.
.
Не вопрос, если нравится место и дом, сами живёте, вам комфортно и удобно в этой тихой, несуетливой локации, не собираетесь в среднесрочной и долгосрочной перспективе продавать – живите, балдейте, тогда ничего не меняйте.
.
Но если у вас есть какой-то финансовый инвестиционный план, связанный с этим жильём, хотите дальше перепродать этот хрущ, зарабатывать пассивно и т.д. Выкиньте всё это из головы, нет будущего у старого фонда, особенно панельного, и если он в грустной локации.
.
Будут ли дальше расти цены на новостройки?
.
Инфляция высокая, себестоимость строительства домов, по оценке многих экспертов, за последний год повысилась на 30%. Рабочая сила сегодня стоит просто сумасшедших денег, после известных событий в Крокусе вырасла практически вдвое. Плюс сегодня строители конкурируют с курьерскими службами, где зарплаты в Москве уже под 150-180 тысяч в месяц. Дорогущие земельные участки в мегаполисах, которые стоят миллиарды.Материалы видимо ещё больше подорожают в связи с тем, что Мосбиржа прекратила торги долларов.
.
Плюс застройщик строится на деньги банка, которые тот даёт ему в кредит. Не под 5% годовых. Процент, под который банк одолжит денежку строителю, также напрямую зависит от ключевой ставки. А она сегодня, напомню, 16% годовых, и все ждут нового повышения. Так что будет с ценами на новостройки? Вот вам и ответ.
.
Что же будет с рынком дальше, почему так растёт аренда?
.
Будет и дальше повышаться спрос на аренду квартир. Так как покупка жилья становится сложнее, люди предпочитают более гибкие варианты, с менее долгосрочными обязательствами и меньшими первоначальными затратами.
.
Возьмём простой пример. У вас есть на покупку квартиры в Москве 15 миллионов рублей. Зачем вам сегодня покупать квартиру? Такую же квартиру вы можете снять за 60-70 тыс. рублей. То есть на годовую аренду в сумме вы потратите 720-840 тыс. рублей. Вы кладёте 15 миллионов на депозит, и заработаете за год около 2 млн. 400 тыс. рублей. Вот вы и выиграли 1,5 миллиона чистыми. И зачем вам сейчас покупать квартиру, когда такой пассивный доход капает с небес.
.
Поэтому те, кто снимал жильё, копил денежку, сегодня просто окладывают покупку квартиры и продлевают договор аренды. То есть они не освобождают квартиры. А в тех квартирах, которые вновь появляются на рынке, собственники поднимают цены.
.
Поэтому к осени возможен дефицит арендного жилья, и соответственно арендные ставки продолжат расти. До тех самых пор, пока высокая ключевая ставка и доходность депозитов, люди и дальше будут жить в арендном жилье, зарабатывая на вкладах.
.
Что же со вторичкой?
.
Вторичный рынок чуть оживёт, часть покупателей перейдёт в этот сегмент. Теперь ставки у застройщика и вторички сравнялись. При этом ценник во вторичке ниже, жильё уже готовое, не нужно ждать пока построится, «Заезжай и живи». Плюс локации у вторички часто намного интереснее, чем у застройщика, в новых проектах, где-нибудь в картофельных полях.
.
В целом, сегодня, своим клиентам, я советуюизбавляться от старого фонда, пока возможен кратковременный всплеск спроса, выбегать в более свежий, либо просто заходить в депозиты.
.
Разрыв между старым фондом и новым продолжает расти, и уже через 2-3 года может стать совсем катастрофическим.
.
По итогам первого квартала 2024-го года по данным ЦБ, разрыв цен на первичном и вторичном рынках продолжил увеличиваться и достиг в среднем по России 55%.
.
То есть вторичка топчется на месте, а цены на новостройки растут и растут, стремительно удаляясь от старого фонда.
.
На днях на глаза попалась более свежая аналитика на эту тему, так вот в «Яндекс Недвижимость» подсчитали, что в июне 2024-го года, Нижний Новгород занял первое место в рейтинге городов-миллионников по разрыву средней цены 1 кв. метра на рынке новостроек и на вторичном рынке.
.
В июне 2024 года стоимость «квадрата» на первичном рынке составила 188,6 тыс. рублей, что на 47% больше средней цены 1 кв.м на вторичке (128,3 тыс. руб.). Об этом говорится в поступившем в редакцию РБК исследовании аналитиков «Яндекс Недвижимости».
.
Резюмируем. Покупателей на старый фонд с каждым годом будет всё меньше и меньше.
.
Платёжеспособного населения, рожденного в Ельцинские времена, его мало, а ведь именно они сейчас выходят на рынок. Не хотят молодые семьи жить в старом фонде, не хотят они здесь и жильё снимать, никак сюда не затащить, если только за копейки.
.
Поэтому своим клиентам я советую бежать из старого фонда, особенно панельного, во что-то более свежее. Тем более если сейчас будет кратковременных всплеск спроса, им нужно воспользоваться, пока застройщики не придумали новые маркетинговые схематозы, в борьбе за покупателя.
.
Мчим дальше… Рынок ИЖС.
.
Пришли его лучшие времена.
.
Отличные перспективы для частных домов. Здесь всё хорошо, этот рынок будет расти и развиваться сумасшедшими темпами, так как здесь действуют и ещё больше расширяются льготные программы кредитования. Плюс с нынешними космическими цены на квартиры, людям проще за эти же деньги взять более просторное, в два три раза большее жильё, при этом с меньшим ежемесячным платежом.
.
Интересный вид недвижимости сегодня, к которому стоит более внимательно присмотреться – это апартаменты. Апартаменты для инвестиций, особенно в Москве, станут более привлекательными, так как ограничения по метражу строительства жилых студий не коснутся этого вида недвижимости.
.
Плюс девелоперы часто здесь (в аппартаментах) предлагают гарантированный доход. Сотрудничая с опытными операторами, создаётся интересный гостиничный продукт, который обеспечивает высокую загрузку номеров.
.
Если говорить в целом о первичном рынке, то теперь покупателю будет сложнее.
.
Нужно будет внимательно следить за дополнительными скидками и дисконтами, которые будет давать застройщик на низком спросе. Понимать, уметь анализировать и считать, выгодна та или иная программа от застройщика, внимательно присмотреться к субсидированию до срока сдачи дома.
.
Будет интересен вариант рассрочек с остатком до сдачи дома, которые подойдут людям, продающим свою вторичную недвижимость. Либо рассрочки с равными платежами, которые станут отличной альтернативой ипотеке. Но обо всём этом, более подробно, я рассказывала выше.
.
Нужно ли сегодня хранить деньги на депозите?
.
Конечно, от инфляции точно спасётесь. Чтобы сегодня вытащить доходность 18% из недвижки, нужно очень постараться. Но денежку, снижая риски, лучше хранить и преумножать в разных портфелях, не только на депозите. Сегодня выбор депозита в надёжном банке, тем более это можно сейчас на три-шесть месяцев – хорошее решение.
.
К тому же, если 26 июля ЦБ ключевую ставку поднимет, то и банки ещё на процентик полтораулучшат условия по вкладам.
.
Если говорить об облигациях, то наверноезаходить ещё рановато, лучше дождаться перелома в ставках и инфляции.
.
А с точки зрения акций, лично я выбрала бы три сектора, которые себя чувствуют уверенно. Финансовый, нефтегазовый и что-нибудь из новой экономики. То есть это Сбербанк, акции Лукойла и наверное Яндекс.
.
Но это уже другая история, в фондовом рынке нужно хорошо разбираться, жить им, как и недвижимостью, ежедневно анализировать и изучать, не буду лезть в чужой огород. Здесь рисков намного больше чем в недвижимости. И в отличии от недвижимости, можно разом всёпотерять.
.
Если говорить о депозитах, то есть ещё один неприятный момент. Депозиты не будут вечно такими высокими, это временное явление.
.
Сегодня все кому не лень несут деньги на депозиты, в банках очереди, начиная от бабушки со своими «гробовыми», и заканчивая солидным бизнесменом на майбахе, которому деньги «ляжку жгут».
.
Недавно в Сочи проходил форум недвижимости «Движение», так вот на нём гендиректор компании «Самолёт Плюс» Александр Попов заявил, что в России на банковских депозитах лежит около 100 триллионов рублей, тогда как в прошлом году, когда ключевая ставка была ниже, этот показатель был в районе 60 триллионов рублей.
.
Для информации: «Самолёт плюс» крупнейший застройщик страны, за первую строчку конкурирует только с ПИКом.
.
"Так вот, за 100 триллионов рублей можно купить 10 миллионов квартир. При этом сейчас в России без фейковых объявление и без дублей продается 250 тысяч квартир от застройщиков и 800 тысяч квартир на вторичке - в итоге примерно миллион. А спрос на 10 миллионов, но пока эти деньги находятся в банках на вкладах по ставке 17-18%. Но как только хотя бы маленький запах на рынке пройдет о том, что скоро "ключ" будет снижаться… то мы все с вами просто увидим эльдорадо", - заявил Попов.
.
Он подчеркнул, что все, что люди заработали на депозитах, они будут стремится сохранить в квартирах.
.
"Это будет эльдорадо покупок, эльдорадо спроса, как это было два-три года назад в Сочи, когда цены на квартиры выросли там в три раза. И по-другому быть не может, потому что квартир всего 1 миллион, а спрос на 10 миллионов", - резюмировал глава компании, о чём рассказали РИА-Недвижимость.
.
А ведь действительно, друзья, полгода рынок стоит, жизнь идёт, а люди не решают свой жилищный вопрос, ожидая снижения ставок и цен.
.
Соответственно накопился огромный отложенный покупательский спрос, который при определенных условиях может вылиться как океан на рынок недвижимости.
.
Пусть Александр немного и преувеличил в своём выступлении, видимо он имеет в виду, показатель М2 – а это сумма наличных денег в обращении и безналичных средств.
.
В показатель денежной массы в национальном определении включаются все средства нефинансовых и финансовых (кроме кредитных) организаций и физических лиц, являющихся резидентами РФ, в наличной и безналичной форме в рублях. Но не суть, смысл один.
.
Этот самый показатель М2 сегодня растёт как на дрожжах. Наличные, депозиты, накопления.
.
Согласно предварительной оценке Центробанка, на 1 июня 2024 года рублевая денежная масса (М2) составила уже 102,3 трлн рублей.
.
А годовой темп прироста срочных депозитов населения в мае 2024 года достиг очередного рекордного значения 44,9%.
.
Количество денег на депозитах приближается к рекордным 50 триллионам рублей. Это колоссальная сумма, это огромные деньги.
.
В какой-то момент, весь этот навес, как тесто из кастрюли начнет вылезать на рынок недвижимости.
.
Снимая деньги с депозитов, особенно когда начнет снижаться ключевая ставка, люди сначала разберут всё самое интересное на рынке недвижимости, а потом просто начнут хватать всё подряд, оставшееся.
.
Соответственно спрос увеличится, а за ним и цена на недвижку.
.
Почему люди с депозитов пойдут именно в недвижку? А куда же?
.
Во-первых, за полгода стояния рынка накопился огромный покупательский спрос, так как люди не решали свой жилищный вопрос, а просто безрезультатно сидели на заборе и ждали снижения ставок по ипотеке и цен. И таких людей полстраны.
.
А во-вторых, сегодня просто нет других надежных инструментов для сохранения и увеличения своих кровнозаработанных.
.
Валюта, золото, как и фондовый рынок - рискованно, выводить сегодня деньги за рубеж - ещё рискованнее. В ситуации, когда у тебя ограничен импорт, эти десятки триллионов рублей, с точки зрения товаров длительного потребления, просто пойдут на рынок недвижимости.
.
А может лучше покупать сегодня, пока нет ажиотажа, хорошенько двигать собственников по цене, а у застройщика ловить интересные дисконты и программы?
.
Как знать, как знать, время покажет…
.
Остались вопросы или назрел жилищный вопрос – пишите в личку - @ключи от столиц - подписывайтесь и благодарю за внимание.
