- Когда есть бесплатные оценочные сервисы на рекламных площадках.
- Из всех бесплатных оценок на площадках, самая рекламируемая создателем это оценка от ДомКлик (далее ДК). Разберемся на примерах насколько ДК точный в своих прогнозах.
- Статья не самая маленькая, но очень позновательная. Дочитайте её до самого конца. Всего два примера!
Пример №1
- Рассчитаем стоимость 2 ккв, 64.4 м², 9 этаж, по адресу проспект Обуховской Обороны 138к2 (ЖК "Князь Александр Невский") в ДК на 24.04.2024:
Обратите внимание, что квартира большей площади в 79 м2, по версии ДК будет иметь оценку дороже на 5 000 рублей за м2! Что не соответствует реальной практике.
Смотрим на каком основании ДК сделал оценку:
Обратите внимание, Русановская улица 11, расположена на другом берегу Невы в жилом комплексе "Ласточкино гнездо", в абсолютно другой локации!
Проверяем сделки по этому дому:
Простая математика говорит нам, что средняя стоимость м2 по сделкам 203 тыс/руб.
При этом ДК оценивает стоимость квартиры в 170 тысяч рублей за м2 , на 15% ниже реальных сделок, по факту по цене ликвидации! Где логика?
Смотрим расчёт рыночной стоимости квартиры в Experteto:
Расчётная цена м2 204 тыс/руб, что соответствует объективной реальности.
Обратите внимание на ценовой коридор для объекта, он около 800 тысяч рублей против 3 миллионов в ДК.
Пример №2
Рассчитаем стоимость 3 ккв, 110м² , по адресу Большой проспект Петроградской стороны, 51/9 на 24.04.2024:
Обратите внимание, что квартира с евро ремонтом по оценке ДК стоит на 6 миллионов дешевле чем таже квартира с косметическим ремонтом. Что не соответствует реальной практике!
Смотрим на каком основании сделана оценка:
Обратите внимание, что дом постройки конца 19 века, оценивается на базе домов начала 21 века!
Обратите внимание, что ДК проводит оценку на основании домов , которые находятся в абсолютно другой локации, районе, на другой стороне Невы! Дом на улице Академика Лебедева, расстояние по прямой почти 3 км!
Смотрим в Experteto какие реальные предложения были по дому:
Средняя цена предложения составила 218 тыс/руб за м2. Средний метраж предложения 118 м2, что максимально близко к оцениваемой квартире.
Т.е. для сравнения точности расчетов мы ориентируемся на цену предложения потому, что в ДК нет сделок по этому дому.
Смотрим насколько изменилась рыночная цена для архивных объектов в Experteto:
Видим, что для архивных предложений данного объекта за последние два года цена практически не изменилась.
Смотрим расчёт рыночной стоимости квартиры Experteto:
ДК переоценил стоимость почти на 150 тыс/руб за м2! Что в сумме на квартиру почти 15 млн/рублей!
Обратите внимание на ценовой коридор оценки ДК, это почти 10 млн/рублей, против 1,5 млн/руб расчёта Experteto. Разница в 7 раз! В коридор 10 миллионов, можно упаковать еще одну квартиру!
Итого
ДомКлик не умеет:
- Сводить сделки в оценке. Но очень сильно это рекламирует.
- Выбирать локацию для оценки.
- Выбирать аналогичные дома.
- Сводить типы ремонтов и площади к единому знаменателю.
- Рассчитывать оптимальные границы ценового коридора.
- Оценивать уникальные дома, к которым и относится высотка "Князь Александр Невский".
- ДК, как и другие бесплатные сервисы оценки не смогли или не старались избавиться от детских болезней.
Задумайтесь
- Зачем классифайдерам делать крутой, бесплатный оценочный сервис? Делать работу за риелтора? Чтобы все быстро продали, купили? На чем зарабатывают площадки? За счёт платных объявлений, сервисов, продвижений, подписок. Чем дольше объявление на площадке, тем больше доход от его размещения и потребляемых сервисов.
- И казалось бы ДомКлик как подразделение Сбера и менее зависимый от платных услуг сервис мог бы сделать хорошо, но как видите.
- Смастерили на быструю руку, по среднему чеку в радиусе 3 км, дали рекламу о том, что у них лучше потому что у них больше. В смысле больше информации. Многие поверили и не проверили.
Помните знаменитое изречение о том, что если вам предоставляют товар или услугу бесплатно, значит, на самом деле товар — это вы.
- Experteto с рождения привит от болячек бесплатных оценок. Как раз сам факт наличия очень низкого качества оценки у всех рекламных площадок и послужило поводом к созданию этого сервиса!
- Experteto - это профессиональный инструмент риелтора для расчёта рыночной стоимости квартиры на базе высокоточных методов.
- Experteto - это обучаемый алгоритм, который учится с помощью экспертов и самостоятельно обучается на основе успешных и неуспешных сделанных расчётах, а именно расчёт - сделка.
- Experteto - использует большое количество входящих данных с глубиной до 3 лет активных продаж.
- Experteto - мгновенно учитывает все изменения на рынке и отражает их в своём прогнозе(расчёте).
- Experteto - это 97% подтвержденных совпадений цен сделок с произведенными расчётами (прогнозами).
