По результатам I полугодия 2024 года на рынке новостроек массового сегмента в пределах «старой» Москвы в реализации находилось 108 проектов, где предлагалось 20,5 тыс. лотов. Из них 17,7 тыс. составляют квартиры и 2,8 тыс. – апартаменты. Объем предложения за квартал вырос на 1%, за полугодие вырос на 4,1%, год к году сократился на 8,4%, сообщает компания «Метриум».
В I полугодии 2024 года стартовало 6 проектов массового сегмента, во всех проектах реализуются квартиры. Среди округов максимальный объем предложения отмечен в ЮВАО (17,5%). К началу 2024 года наиболее выраженная динамика изменения доли округа по объему предложения наблюдается в СЗАО (9%, +3 п.п. за полугодие) и СВАО (13%, -3 п.п. за полугодие).
Распределение предложения по стадии строительной готовности сопоставимо с началом 2024 года. Однако за год отмечается сокращение доли предложения на этапе монтажа этажей (49,5%, -24,2 п.п. за год), что объясняется сравнительно небольшим количеством новых проектов массового сегмента в 2023 году. Причем наибольшая часть новых проектов и корпусов в 2023 году была выведена на рынок только в IV кв. 2023 года.
По итогам I полугодия 2024 года 21,8% предложения в массовом сегменте составляют студии (-1,6 п.п. за квартал, -1.1 п.п. за полугодие, -2,8 п.п. за год). Доля предложения однокомнатных квартир за квартал и за год практически не изменилась. Двухкомнатные занимают 30% объема экспозиции, что на 1,1 п.п. выше, чем в начале 2024 года и на 2,3 п.п. выше, чем год назад. Тенденция к сокращению доли предложения компактных форматов обусловлена повышенным интересом покупателей к бюджетным лотам на фоне ожидания окончания льготной ипотеки и нововведений в законодательстве о запрете на строительство жилых студий менее 28 кв. м, что подразумевает повышение минимального порога входа на первичном рынке недвижимости.
На рынке массового сегмента отмечается тенденция к сокращению доли предложения квартир и апартаментов с чистовой отделкой (55,6%, -5,1 п.п. за квартал, -6,9 п.п. за полугодие, -9,2 п.п. за год). Повышенный спрос на квартиры с отделкой объясняется стремлением покупателей заложить стоимость ремонта в ипотечный кредит. Также сокращение лотов, реализуемых с чистовой отделкой, связано с сокращением предложения от девелопера ПИК в массовом сегменте, так как большая часть вариантов с отделкой «под ключ» приходилась именно на этого застройщика. В июне 2023 г. доля предложения ПИК среди лотов с чистовой отделкой составляла 76%, за год она сократилась до 66% (-10 п.п.). Это объясняется переориентацией девелопера на бизнес-сегмент.
В I полугодии 2024 года на фоне запрета на строительство квартир менее 28 кв. м значительно выросли цены на предложения данного формата. Если в начале 2024 года на рынке массового сегмента предлагалось 24% предложений в бюджете до 10 млн рублей, то к концу июня 2024 года их стало 16% (-8 п.п. за полугодие). Также тенденция объясняется повышенным объемом сделок по льготной ипотеке в ценовом диапазоне до 10 млн рублей, так как лимит на выдачу льготной ипотеки составляет 6 млн рублей при первоначальном взносе в 30% от стоимости квартиры. Таким образом, максимальная стоимость квартиры, которую можно было позволить в рамках господдержки, составляла 8,57 млн рублей.
Средняя цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам I полугодия 2024 года составила 345 620 руб. (+6% за квартал, +5,9% за полугодие, +18% за год). Средневзвешенная цена квартир составила 354 340 руб. за кв. метр (+6,8% за квартал, +6,6% за полугодие, +20% за год), апартаментов – 280 510 руб. за кв. метр (+4,9% за квартал, +7,3% за полугодие, +12% за год). Помимо реакции девелоперов на повышенный спрос в связи с ожиданием окончания льготной ипотеки, рост цен на квартиры в значительной степени объясняется увеличением цен на студии из-за ограничения на строительство жилых квартир менее 28 кв. м: только за II квартал средневзвешенная цена на квартиры-студии выросла на 11%.
Рейтинг самых доступных апартаментов массового сегмента в июне 2024 года:
- Wellbe: апартамент площадью 19,4 кв. м за 4,3 млн руб.;
- Clementine: апартамент площадью 20,6 кв. м за 5 млн руб.;
- CitiMix: апартамент площадью 20,7 кв. м за 5,1 млн руб.
Рейтинг самых доступных квартир массового сегмента в июне 2024 года:
- «Никольские луга»: квартира площадью 19,8 кв. м за 5,9 млн руб.;
- «Зеленый парк»: квартира площадью 19,8 кв. м за 6,4 млн руб.;
- «Лучи»: квартира площадью 22,2 кв. м за 6,6 млн руб.
В I полугодии 2024 года на рынке недвижимости массового сегмента было заключено 15,2 тыс. сделок по ДДУ, из них 6,1 тыс. ДДУ – в I квартале 2024 года, 9,1 тыс. ДДУ – во II квартале 2024 года. По сравнению со вторым полугодием 2023 года спрос сократился на 35,9%. В июне количество ДДУ сопоставимо с маем – 3,14 тыс. сделок.
Доля сделок ДДУ по ипотеке в июне составила 85%. С привлечением ипотечного кредита за весь второй квартал было совершено 83% сделок , что на 10 п.п. больше, чем в I кв. 2024 года (73%). А за I полугодие 2024 года доля таких сделок составила 79%, что на 3 п.п. ниже, чем во II полугодии 2023 года. Средняя ставка по стандартной ипотеке к июню достигла 18,2%.
Лидерство по количеству сделок по ДДУ в I полугодии 2024 года сохраняет ЮВАО, где было заключено 20% сделок массового сегмента (-1 п.п. за полугодие). Самыми продаваемыми комплексами выступают «Люблинский парк» и «Молжаниново».
