Иногда при покупке недвижимости одна из сторон сделки предлагает указывать в документах не всю стоимость жилья, а лишь ее часть. Причины разные: продавец не хочет платить налог с продажи недвижимости, а покупатель не желает раскрывать свои доходы.
Но указывать в договоре заниженную стоимость квартиры рискованно для обеих сторон.
Чем рискует продавец?
1. Покупатель может не заплатить неуказанную в договоре купли-продажи часть денег за квартиру.
Например, покупатель согласился купить квартиру за 5 000 000 рублей, но в договоре указывается сумма в 2 000 000 рублей. Потерянные 3 000 000 рублей указываются другом документе: в договоре на неотделимые улучшения. Эти деньги передаются по отдельной расписке как денежные средства, переданные в качестве «платы за неотделимые улучшения жилья», «за стройматериалы».
Что может произойти?
Покупатель может отказаться платить деньги по расписке. Конечно, продавец может обратиться в суд, потребовать взыскать денежные средства. При наличии доказательств с покупателя деньги взыщут, но сколько придется потратить нервов и денег, чтобы все получить…
2. Покупатель в любой момент может написать заявление в Налоговую инспекцию, в котором будут подробно расписаны все махинации и указана реальная стоимость квартиры.
Зачем ему это нужно? Например, покупатель желает продать квартиру по рыночной цене и не платить налог с доходов от продажи квартиры. Чтобы продать квартиру по рыночной цене и не платить налог, нужно доказать, что покупатель купил квартиру по большей цене.
В результате Налоговая инспекция может взыскать с продавца недоимку по налогам и штраф за занижение налоговой базы.
Либо покупатель может обратиться в суд с целью признать сделку недействительной, так как покупатель передумал покупать квартиру, или попытаться оспорить занижение стоимости квартиры в договоре.
Пример: стороны подписали договор купли-продажи, в котором указали реальную стоимость квартиры, и составили отдельное соглашение, в котором указана заниженная стоимость квартиры, расписку о получении денежных средств, по которой деньги не передавались.
Однако покупатель решил оспорить соглашение и обратился в суд с требованием признать недействительным соглашение сторон, взыскать долг по договору купли-продажи. Покупатель считал, что его ввели в заблуждение и заставили подписать соглашение путем обмана и угроз.
Покупатель не смог убедить в этом суд. По мнению суда, покупателя никто не обманывал и ему никто не угрожал, стороны добровольно согласовали условия сделки, по которой цена квартиры занижалась, а покупатель мог отказаться от сделки в любой момент.
Решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 11 июня 2021 г. по делу № 2-1718/2021
3. Продавец может попасть в ловушку в следующей ситуации:
Допустим, продавец с покупателем согласились на заниженную стоимость квартиры в договоре. Далее продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры. Продавец получает заложенные в ячейку деньги только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя.
Что может пойти не так?
Если не будет зарегистрирован переход права собственности до истечения срока аренды ячейки, то покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость квартиры. Далее покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя, оплатив только цену по договору.
Чем рискует покупатель?
1. Сделку могут признать недействительной. Например, продавец банкротится, а финансовый управляющий обнаруживает договор купли-продажи квартиры, в котором стоимость квартиры явно занижена. Финансовому управляющему ничто не мешает обратиться в суд с требованием признать сделку по продаже квартиры недействительной.
Сделку оспорили, а покупателю деньги вернут?
Покупателю деньги вернут, но только ту сумму, которая указана в договоре. Остальные деньги покупатель не получит.
Пример: между продавцом и покупателем заключен договор купли-продажи земельного участка от 21.08.2014 г., по условиям которого продавец продал земельный участок площадью 1 484 м2 по цене 222 600 руб., хотя кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 642 417 руб.
Продавец обанкротился, а финансовый управляющий признал договор купли-продажи земельного участка недействительным.
Определение Верховного Суда РФ от 04.08.2022 г. по делу № 305-ЭС21-21196
2. Покупателю могут срочно потребоваться деньги, которые он сможет получить только от продажи недавно купленной квартиры. Если в договоре цену квартиры занизили, а покупатель продает квартиру по рыночной цене, то ему придется заплатить значительный налог на доход с продажи квартиры.
Как избежать этого риска?
Законом предусмотрены случаи, при которых владелец недвижимости не должен платить налог:
• собственник продаёт единственное жильё, которым владеет не менее трёх лет;
• объект недвижимости приватизировали более трёх лет назад;
• недвижимость перешла в собственность по наследству или подарена родственниками, срок владения – не менее трёх лет;
• объект приобрели после 1 января 2016 года, срок владения – пять лет.
Итог
Если Вы указываете заниженную стоимость квартиры в договоре, то готовьтесь к тому, что в течение последующих нескольких лет Вы будете нести связанные с этим риски.
Если у Вас есть вопрос или Вы оказались в неприятной жизненной ситуации и Вам требуется квалифицированная юридическая помощь, пишите нам в WhatsApp или оставляйте заявку на сайте.
Ссылки:
WhatsApp: +7 (926) 799-59-59
Сайт: https://femidda.ru/
