На сколько должна подорожать квартира, чтобы остаться в плюсе?
Я хотел бы купить себе квартиру в своём городе, но пока финансы не позволяют. Займусь любимым делом: посчитаю.
Те варианты, которые я рассматриваю, стоят от 2,4 млн до 3,6 млн. Иногда чуть дороже. 2,4 млн это однокомнатная в кирпичке, а за 3,6 млн хорошая двухкомнатная.
Не знаю почему, но подобные квартиры в аренду стоят по 15 к в месяц. Почему две комнаты не дороже и почему однушка не стоит дешевле, не понятно. Возможно, стоит поторговаться в случае реальной сделки.
Но, меня волнует математика.
Усредним стоимость жилья к 3 млн, тк скорее всего квартиры за 2,4 сдаются реже или при торге уменьшается цена ежемесячной оплаты.
И вот вместо покупки жилья у нас есть альтернатива – положить 3 млн, под 18% годовых. Сейчас это легко сделать даже в Сбере.
Даже если у вас нет этих 3 млн, то отказываясь от ипотеки, вы не выплачиваете проценты на эти 3 млн. А там (в ипотеке) даже больше 18%. Разница лишь в том, что в одном случае вы зарабатываете, а в другом экономите; в одном даёте банку деньги, а в другом берёте.
Тогда мы получаем 45 к месяц, только процентами без учёта налога. С налогом примерно 41 тысяча, зависит от максимальной ставки, к тому же проценты по вкладам могут переноситься на следующий год. Можно получить налоговый вычет с уплаченного налога по вкладам.
Сдавая в аренду мы получаем 15к, тоже без учёта налогов и издержек, а это 6% годовых от стоимости.
А банковский вклад приносит 16,4% годовых с учётом налога.
И тут правильно сказать, что на вкладе это общая доходность, а аренда это лишь часть дохода, есть ещё рост стоимости.
Это правильно. Тогда выбирая жильё вы делаете ставку на то, что рост стоимости жилья будет превышать 10% годовых (10,4%); а выбирая вклад вы делаете ставку, что она будет дорожать меньше, чем на 10,4% в год.
Но вклады всего на полгода, под такой процент, а вот квартира то…
Срок не имеет значения, так как ничего не мешает после закрытия вклада купить недвижимость. Если за полгода она подорожает меньше чем на 5,1% то выгоднее держать вклад и потом купить недвижимость.
Никто не знает, как будет дорожать недвижимость. И это изменение не всегда постепенное/плавное.
Я хотел лишь показать суть того, что с рациональной точки зрения, выбор между разными вариантам это ставка/предсказание будущего на основании собственных представлений и убеждений.
Но в таком ключе мало кто думает. Причиной покупки жилья могут быть простые убеждения в том, что «бетон» это надёжно и выгодно. Почему выгодно – ну вот за прошлые 2 года он «сильно» подорожал.
Вообще-то рост цены в прошлом ничего не значит, и как правило люди даже ни считают рост в %, используя абстракции – «сильно».
Люди просто покупают, не думая о том, какую «ставку» они совершают и какова вероятность данного исхода.
Чем больше рациональных агентов, тем ближе справедливая цена, а значит сделки ближе к равноценному обмену.
Небольшие пояснения.
Есть такие люди, которые просто нуждаются в жилье, а аренда им совершенно не подходит – тогда они справедливо могут купить жильё, наплевав на все расчёты в данной статье.
Сам рынок аренды и арендаторы не очень надёжны. Вам могут найти замену, отказываться заселять по надуманной причине: кому нужны маленькие дети и домашние животные? В таком случае постоянные переезды и поиск жилья превращается в мучение, которое будет стоить дороже всей этой математики.
Данные расчеты больше применимы к тем, кто легко меняет место жительства: без детей, на удалёнке, легко находит новое жильё подходя большинству арендодателей. Кто имеет жильё для проживания и он хочет вложить средства во второе или другую недвижимость стоит задуматься.
Концовка.
В мире существует множество различных альтернатив, которые невозможно проанализировать. То есть выбор не ограничивается, либо недвижимость, либо вклад. Есть ещё акции, облигации, товары и прочее.
Предупреждение.
Длительное время действует высокая ставка, экономика слабеет по понятным причинам, стоит осторожнее относиться к вкладам. Они кажутся надёжными, но бывали случаи, когда даже подобный инструмент приводил к полной и частичной потере средств. И чем выше ставка, особенно выше разрыв между официальной инфляцией и % по депозиту, тем выше должна быть настороженность.
Я надеюсь ничего плохого не случиться, просто предупреждаю.
На сегодня всё.
Подписывайтесь на мой канал в Яндекс.Дзен
А так же на мой телеграм-канал.
В телеграме пишу мысли и цитаты, которые не всегда попадают в Яндекс.