С 1 июля заканчивается программа господдержки на новостройки, и прости прощай ставка 8%. Как изменится спрос на недвижимость, как изменятся цены, что будет с рынком, продавать или покупать (или ждать), что делать и кто виноват - разберемся в этой статье.
Чтобы оценить последствия грядущих изменений, нам понадобится, как обычно, логика, здравый смысл, знание закономерностей свободных рыночных отношений и немного статистики от профессиональных участников рынка недвижимости. Ничего сверхъестественного.
1. Что будет с ипотеками во второй половине 2024 года?
Льготная ипотека, какой мы ее знали, уходит. Сбер уже анонсировал ипотеку с субсидированием на новостройки под 12% годовых, что выгоднее, чем базовая программа, учитывая высокую ставку ЦБ, тем более, что ЦБ на следующем заседании планирует поднять ставку еще на 1%.
Что важно понимать - субсидированная ипотека, это когда покупатель вносит дополнительную сумму во время сделки для погашения части процентов. Покупатель должен будет "выкупать" такую ставку, соответственно, к первоначальному взносу, который всё еще высокий, добавится еще одна сумма (будьте уверены, большая), чтобы ставка стала 12%. Нет денег - извольте брать ипотеку под 20%. Так что ипотека в любом случае станет дороже либо за счет ставки, либо за счет повышенного первоначального взноса.
К слову, ЦБ поддерживает такие изменения. На Экономическом Форуме представители ЦБ говорили о том, что ипотека без ПВ повышает риски неоплаты ипотеки, льготная программа снижет качество заемщиков, в то время как субсидированная ипотека наоборот, повышает качество заемщика, мол, большой ПВ свидетельствует об осознанной покупке. Не могу не согласиться.
2. Какие изменения произойдут на рынке
При удорожании ипотеки на первичку, спрос перетечет на вторичку. Во времена льготных ипотек спрос перетек с вторички на первичку, во второй половине 2024 мы будем наблюдать обратную тенденцию.
Еще некоторое время (возможно 3-6 месяцев) мы будем наблюдать сделки с большим первоначальным взносом и небольшим размером ипотеки. Иначе дорого. Покупать недвижку с маленьким ПВ и большим ипотечным плечом на сегодняшнем рынке смерти подобно и крайне невыгодно.
Сбер отметил интересный тренд 2024 год - сделки на улучшение состояния объекта. Обычно переезд связан с расширением, разъездом или наоборот, снижению площадей, а в этом году люди не меняют площади квартир, а меняют старые квартиры на такие же новые.
Раньше продавалась 2-комнатная и покупалась 3-комнатная в таком же состоянии, сейчас же продается 2-комнатная, и покупается тоже 2-комнатная, только в районе получше, с ремонтом получше. Интересная тенденция. Необычная.
3. Что произойдет с ценами?
На первичном рынке хороших новостей ждать не приходится. Логично было бы предположить, что при удорожании ипотеки и снижении спроса, застройщики должны будут снизить цены. На практике этого, скорее всего, не произойдет. наибольшие расходы и неудобства у застройщиков приходятся на срок строительства и обслуживания проектного финансирования. За цикл стройки застройщик успевает продать нужный объем площадей, чтобы после ввода в эксплуатацию закрыть долговые обязательства, а дальше... стоят квартиры, есть не просят, как говорится.
К концу 2023 года объем нераспроданных квартир в СПб составлял более 60%, а по РФ цифра и того выше - 67%. С удорожанием ипотека объем нераспроданных площадей может вырасти.
Что по вторичке?
С одной стороны у нас есть позитивный триггер - спрос с первички перейдет на вторичку. А чем выше спрос, тем позитивнее динамика цен. С другой стороны мы видим останавливающий фактор - дорогие ипотеки.
В первой половине 2024 года аналитики Циана отметили тренд, что в каждом рыночном сегменте продаются только наиболее дешевые квартиры (это, кстати, обычная история), а квартиры по средним и высоким ценам стоят без просмотров (сюрприз, не так ли?). Тренд заключается в еще большем расслоении покупательского спроса - если раньше квартиры по "нормальным" ценам тоже продавались, то теперь количество сделок с таковыми минимально.
Собственникам вторички не стоит ждать повышения цен. Пока не сложилась экономическая ситуация для позитивных изменений. Цены на вторички снижаются, да, не фатально, но тренд нисходящий. И пока владельцы недвижки слепо верят в то, что смогут продать по какой-то "своей цене", среднерыночный уровень цен снижается.
ВАЖНО! Авито и Циан любит баловаться с цифрами и на этих площадках периодически проскакивают новости о повышении цен. Помните, что ни Авито, ни Циан не регистрируют сделки и ВООБЩЕ НЕ В КУРСЕ, по чем недвижимость продается и покупается, зато прекрасно в курсе, почем недвижка не продается - у классифайдов есть информация только о непроданных объектах, и если вы, как владелец недвижимости, будете ориентироваться на эти цены - вы останетесь висеть на авитах и цианах также, как и те объявления, которые вы там видели.
Напомню, что классифайды зарабатывают на том, сколько времени вы выставляете объявление и сколько раз вы это объявление поднимаете, так что им выгодно, чтобы вы не продавались как можно дольше. Вот и живите теперь с этой мыслью.
4. Что делать - продавать или покупать?
Ответ на этот вопрос сильно зависит от ваших целей и ожиданий от сделки с недвижимостью.
Переезжать в новые квартиры - да, можно, и даже в большинстве случаев выгодно. Особенно, если вы продаете свою текущую квартиру и берете минимум ипотеки.
Продавать "ненужные" объекты - выгодно в сегменте загородной и коммерческой недвижимости.
Инвестировать - выгоднее в загородку и коммерцию, четь менее выгодно в апарты и вторичку (для сдачи в арегду), невыгодно в новостройки с целью перепродажи. Хотя не во все, тут надо долго и упорно анализировать стратегию выхода из новостройки, в большинстве случаев там полная жесть.
Переезжать из аренды в свои квартиры - фантастически не выгодно. Сегодня аренда дешевле ипотеки раза этак в 3-4. Так что, если у вас есть минимальный первоначальный взнос, вложите его куда-нибудь в другое место. Можно в инвестиционную недвижимость, но никак не в квартиру для себя, это невыгодно и дорого.
Не забудьте подписаться и следить за новостями рынка, чтобы делать выгодные сделки с недвижимостью.
Хотите получить бесплатную консультацию по продаже или покупке недвижимости? Звоните или пишите: +7 900 23 25 164
Услуги агентов для покупки и продажи недвижимости:
Сайт агентства
Стать профессиональным агентом по недвижимости:
Обучение профессии агента
Работать в нашей команде:
Приглашаем агентов (есть обучение)
