Затянувшийся период высокой ключевой ставки не радует как покупателей недвижимости, так и застройщиков. От покупки квадратных метров людей отталкивают неподъемные цены и проценты по ипотеке. В особенности после отмены льготной ипотечной программы. Работающим по проектному финансированию девелоперам нынешний курс неудобен из-за обременительных кредитов. За время строительства деньги дольщиков зависают на эскроу-счетах, а сами строители вынуждены возводить здания за счет собственных средств и кредитования. Вследствие этого подобные компании ныне активнее пополняют число банкротов и все чаще нарушают условия договоров долевого участия (ДДУ). Насколько эффективным в сложившейся ситуации остается механизм эскроу-счетов? И существует ли более выгодный способ сотрудничества с застройщиком? Об этом читайте ниже.
Как работать с эскроу?
Напомню, что эскроу-счет – это специальный счет в банке. На нем хранятся ваши деньги, пока дом строится. То есть пока девелопер не выполнит свои обязательства по договору долевого участия в строительстве (ДДУ).
Подробнее схема работы с эскроу выглядит следующим образом. Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке расчетный счет. Вы, как покупатель жилья, подписываете с ним ДДУ и регистрируете его в Росреестре. Вместе заключаете трехсторонний договор с банком о создании эскроу. Банк становится эксроу-агентом – берет на себя роль независимого посредника и в дальнейшем следит за выполнением условий договора. Далее банк открывает для вас эскроу-счет, и вы вносите туда деньги. Можно воспользоваться ипотекой – в этом случае полную сумму на счет вносит банк, а вы в дальнейшем гасите кредит. С этого момента деньги замораживаются в банке до конца строительства. После введения дома в эксплуатацию банк переводит деньги с эскроу на счет девелопера. А вы оформляете жилье в собственность.
Российские застройщики перешли на проектное финансирование и работу с эскроу в 2019-м. Впоследствии этот механизм положил конец эпохе массовых недостроев и десятков тысяч обманутых дольщиков.
Главное преимущество эскроу в том, что при возникновении у девелопера проблем с окончанием строительства покупатель жилья вправе вернуть уплаченную сумму через расторжение ДДУ.
Но есть нюанс. 214-й закон об участии в долевом строительстве не предусматривает возможность возвратить уплаченные деньги дольщику без существенных на то оснований. Сделку нельзя аннулировать в одностороннем порядке, когда вам вздумается. Договор расторгается либо по согласованию сторон, на что девелоперы не идут, либо после доказательства вины застройщика в ухудшении условий договора для покупателя. Например, если компания задержала срок строительства более чем на полгода, изменила этажность здания, заметно сократила метраж квартиры и так далее.
Все эти обстоятельства вам предстоит доказывать в суде. Если застройщик соблюдает условия ДДУ, выйти из проекта до его окончания вам не удастся. Суд встанет на сторону девелопера. Так государство защищает бизнес от необдуманных действий дольщиков. Если покупатели квартир начнут в одностороннем порядке отказываться от взятых на себя обязательств, проектное финансирование потеряет смысл. Строительство встанет, а остальные дольщики не дождутся жилья.
Важно понимать и тот факт, что в случае досрочного расторжения ДДУ вы лишь возвращаете изначально вложенные деньги. Получить сверх того неустойку за время просрочки на этом этапе не выйдет. Так что вы фактически теряете причитающиеся вам деньги. Многие собственники жилья знают это и специально дожидаются окончания строительства, чтобы после взыскивать компенсацию за понесенные убытки.
Но есть еще один неприятный нюанс для дольщиков. Даже если застройщик не укладывается в сроки, нарушает метраж квартиры или сдает ее с дефектами, взыскать с него неустойку сегодня не получится. В марте 2024-го российское правительство ввело третий по счету с 2020 года мораторий на взыскание убытков с девелоперов. Государство и здесь встает на сторону бизнеса, стараясь поддержать строительные компании в сложной экономической ситуации на фоне высокой ключевой ставки, падения спроса на новостройки и высоких кредитных ставок для юрлиц. Срок действия моратория истекает 31 декабря. Но, возможно, его продлят на время действия СВО.
Если застройщик нарушает сроки и при этом пользуется благосклонностью государства, есть другой способ вернуть свои деньги и при удачном стечении обстоятельств даже заработать – «перепродать» свою долю. Этот же способ полезен тем, у кого после заключения ДДУ возникли финансовые затруднения: срочно понадобились деньги или пропала возможность платить по кредиту. Переуступка права называется цессией и оформляется соответствующим договором. Для этого нужно самому или через агентство недвижимости найти нового покупателя вашей будущей квартиры. При условии, что это предусмотрено условиями ДДУ. Если строительство дома к этому моменту вышло на завершающую стадию, вы вправе сделать наценку. К такому методу извлечения прибыли нередко прибегают опытные инвесторы.
Альтернативный вариант
По общему правилу, эскроу-счет – это надежный и рабочий способ защиты вложенных денег покупателя недвижимости. Но, увы, он не всегда одинаково эффективен в условиях кризиса и не всегда выступает лучшим вариантом покупки недвижимости у застройщика. В особенности для вышеупомянутых инвесторов. Ждать стандартные три года, чтобы впоследствии перепродать квартиру с наценкой – не самая выгодная стратегия. Тем более, если при этом застройщик просрочит сдачу дома на год, а вы погрязнете в долгих судебных разбирательствах с непонятным для вас исходом.
За годы работы в сфере недвижимости я убедился, что наиболее разумный вариант для инвестирующего в квадратные метры – вложение в редевелопмент. Этот механизм в два-три раза сокращает срок строительно-монтажных работ по сравнению со стандартным возведением дома с нуля. Редевелопер работает внутри уже готового здания. Этот же механизм сводит к минимуму издержки застройщика и избавляет его от необходимости закладывать эти траты в цену недвижимости.
Не говоря уже о том, что редевелопмент открывает инвесторам доступ к самым лакомым локациям центра города. В таких местах давно нет пятен под застройку, а недвижимость пользуется максимальным спросом, в том числе среди туристов, отлично сдается в аренду по высоким ставкам и дорожает быстрее, чем в спальных районах.
Одним из пионеров на рынке редевелопмента зданий в историческом центре Петербурга в свое время выступила моя компания Inreit. Мы превращаем перспективные объекты недвижимости в современные апарт-отели. А купившие там апартаменты инвесторы после открытия отелей получают стабильный и высокий пассивный доход от сдачи их помещений в аренду.
В нашем случае срок строительно-монтажных работ составляет в среднем год-полтора. Апартаменты стоят на 15-20% дешевле квартир, приносят не 5, а 12% годовых от сдачи в аренду и перепродаются с наценкой до 40-50%, что далеко не всегда возможно для квартир.
Мы не работаем по 214 закону об участии в долевом строительстве и не имеем дело с эскроу. Такая позиция имеет свои плюсы и минусы.
Первый минус: мы не привлекаем банк в качестве гаранта для сохранения денег инвестора.
И здесь же плюс: мы не скованы проектным финансированием и не вынуждены кредитовать себя сами за время строительства. Работающий с эскроу девелопер осуществляет проект на свои средства и сильно зависит от ключевой ставки – чем она выше, тем обременительней кредиты для строительной компании, и тем выше риск ее банкротства. В нашем случае риск банкротства минимален, поскольку минимальна расходная часть: основную долю затрат на покупку недвижимости и строительные работы вносят инвесторы.
Гарантом надежности компании дополнительно выступает ее репутация: за 8 лет существования мы открыли свыше 60 компактных апарт-отелей и 9 крупных. И не разу не оставили наших инвесторов с недостроем. Периодически происходят задержки сроков сдачи объектов на несколько месяцев. Но за каждый месяц собственник апартамента получает компенсацию. И даже с учетом таких задержек общие сроки работ по-прежнему в два-три раза превышают период стандартного строительства с котлована.
При желании наш инвестор всегда вправе перепродать свою недвижимость. Это проще, чем переуступка права требования по ДДУ. И кроме того все обязанности по поиску нового покупателя апартамента по желанию продавца может взять на себя компания. С учетом высокой ликвидности апартаментов в центре, они уходят с молотка за считанные месяцы. А инвестор получает доход от выгодной реализации собственного актива.
Второй минус: мы не работаем с ипотекой. Поскольку выкупаем уже построенные здания, делаем перепланировки и запускаем апартаменты в продажу до момента их раскадастривания и присвоения помещениям отдельных кадастровых номеров. Банки не одобряют такую схему и не дают ипотеку.
И здесь же плюс: в нашем случае ипотека не требуется. Мы заказываем кадастровые работы, но они не поспевают за темпами продаж. Апартаменты в топовой локации и с высокой доходностью раскупаются за полгода, максимум год. Юниты получают отдельные кадастровые номера ближе к завершению строительства. Только тогда банки согласны на ипотеку, но к этому моменту все помещения в здании уже проданы. Чтобы поддержать наших инвесторов финансово, вместо ипотеки мы используем программы рассрочки, скидки и другие бонусные программы.
Более подробно о редевелопменте и работе инвестиционно-строительной компании Inreit, читайте в моих предыдущих статьях и на моем телеграм-канале. Посмотреть актуальные предложения для инвесторов можно на сайте.
