С юридической точки зрения ребёнком признаётся лицо, не достигшее возраста 18 лет. Пока у человека статус «несовершеннолетний», законодательно он считается частично недееспособным. Это значит, что сделки за него и от его имени могут совершать только законные представители с разрешения опеки. В статье рассказали, какие формальные требования учесть при сделках с недвижимостью, где прописаны или имеют долю дети.
Если хотите продать квартиру ребёнка или долю в ней
Подросток 14–18 лет может оформлять сделки с недвижимостью с письменного разрешения законных представителей. До 14 лет сделку должны проводить официальные представители. Для этого им нужно получить официальное разрешение на продажу недвижимости от органов опеки и попечительства. Чтобы сделать это, родители пишут заявление и лично передают его в опеку на рассмотрение.
Соберите документы для органов опеки. К заявлению на разрешение на продажу квартиры нужно приложить:
- свидетельство о рождении или паспорт ребёнка
- паспорта родителей
- свидетельство о регистрации брака родителей
- выписку из ЕГРН по продаваемой квартире
- договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство
- отчёт о рыночной стоимости недвижимости — выписку из ЕГРН и предварительный договор купли-продажи
- другие документы, которые запросят органы опеки и попечительства
Выберите новую недвижимость для ребёнка. Перед продажей недвижимости, где оформлены дети, нужно найти альтернативу и предоставить органам опеки информацию о ней. Опека может согласовать или отказать в праве на продажу либо потребовать найти квартиру для ребёнка с условиями лучше. При этом стоимость доли в квартире не должна уменьшиться. Документы рассматривают в течение 15 дней.
Оформите сделку. После получения разрешения составьте договор купли-продажи, заверьте его у нотариуса и зарегистрируйте сделку. В органы опеки нужно будет приложить выписку из ЕГРН об оформлении недвижимости и договор купли-продажи, чтобы подтвердить выполнение условий.
Если хотите продать квартиру, купленную на материнский капитал
Когда при покупке квартиры используют материнский капитал, ребёнок получает в ней долю и автоматически становится участником сделки при будущей продаже недвижимости. Заключить такую сделку можно после его совершеннолетия или раньше с согласия органов опеки.
Найдите новую недвижимость для ребёнка. Обеспечьте ребёнка новым жильём до продажи старого, чтобы получить разрешение опеки на продажу. Важно, чтобы доля ребёнка в новом жилье стала не меньше, чем в прежнем, — ни по стоимости, ни по квадратным метрам.
Соберите документы для органов опеки. Документы для получения разрешения на сделку:
- свидетельство о рождении или паспорт ребёнка
- паспорта родителей
- свидетельство о регистрации брака родителей
- выписка из ЕГРН по продаваемой квартире
- договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство
- отчёт о рыночной стоимости недвижимости, выписка из ЕГРН и предварительный договор купли-продажи
- иные документы, которые могут запросить органы опеки
Выполните условия опеки и заверьте оба договора у нотариуса. Перед продажей жилья нужно исполнить условия, которые поставили органы опеки и попечительства. В качестве доказательств можно предоставить предварительный договор купли-продажи. После этого вы получите окончательное разрешение на продажу.
Оформить новое жильё в собственность нужно в день продажи и заверить оба договора у нотариуса. Информацию о сделке также необходимо сообщить органам опеки и попечительства.
Если хотите купить квартиру
До организации сделки узнайте у собственника:
- использовали ли маткапитал при покупке
- прописаны ли дети в квартире
- кому принадлежит квартира и не поделена ли она на доли
Если недвижимость была куплена на материнский капитал, нужно проверить разрешение на её продажу от органов опеки и уточнить, нашли ли хозяева новое жильё. Если разрешения у продавца нет, покупать квартиру нельзя: такие сделки могут быть оспорены органами опеки в суде.
Грамотно оформить можно любую сделку — неважно, кто в ней защитить клиента от судебных тяжб в будущем. Чтобы полностью обезопасить клиента, предложите ему Защиту сделки. Юристы М2 всё проверят, а если возникнут проблемы — помогут защитить право собственности в суде.