Главная причина повышение ключевой ставки связано с конституционной обязанностью ЦБ сдерживать высокую инфляцию.
Вместе с ростом ставки соответственно растут процентные ставки по ипотеке и ставки по депозитам.
Одной из причин инфляции является большое наличие рублёвой ликвидности (денег наличных и на расчётных счетах).
Большое количество рублей на российском рынке связано с совокупностью событий:
- высокие дивидендные выплаты крупных российских компаний за счёт высоких доходов в недавнем прошлом;
- заметное уменьшение вывода капитала зарубеж;
- возврат капитала из-за рубежа;
- огромная выдача денег банками по льготным ипотечным программам.
Изъятие рублёвой ликвидности достигается за счёт создания ряда условий, при которых:
- избыточные деньги припарковываются на банковских депозитных счетах за счёт высоких ставок по депозитам или в паевых инвестиционных фондах денежного рынка различных банков, например ПИФ ВТБ «Ликвидность» или ПИФ Сбера «Фонд денежного рынка»;
- сокращается выдача денег за счёт высоких ставок по ипотеки и кредитам. Более дорогие деньги менее востребованы и их меньше берут заёмщики в банках;
- при высоких кредитных процентах сокращаются доходы крупных компаний и соответственно снижаются дивидендные выплаты, денег выплачивается меньше.
По мнению многих аналитиков вероятнее всего ЦБ поднимет ставку ещё на 1-2%.
В сочетании с отменой с 1 июля льготной ипотеки с господдержкой эти меры должны привести к снижению спроса на загородную недвижимость в Ленинградской области и, соответственно, с некоторой задержкой к снижению цен. Но это произойдёт не быстро. В настоящее время спрос опережает предложение, поэтому и растут цены на земельные участки и дома.
Постепенно должно произойти выравнивание спроса и предложение и затем предложение станет обгонять спрос. Вот тогда цены могут начать немного снижаться и то не по всем сегментам.
Где не следует ожидать снижения цен?
- В сегменте элитных предложений. Там покупатели имеют достаточно собственных средств и спокойно обходятся без банковских кредитов. Тем более, что льготная ипотека была ограничена суммой 12 млн. рублей. А в элитном сегменте предложения начинаются от 50 млн рублей.
- В коттеджных посёлках с высокой степенью завершённости строительства инженерных сетей и всей инфраструктуры, расположенных рядом с городом. Таких предложений немного и спрос там не будет падать заметно.
- В коттеджных посёлках от девелоперов, которые строят их на собственные средства и не имеют займов. К их числу относятся проекты от 1-й Академии недвижимости, например. Для инвесторов в проекты от 1-й Академии недвижимости не следует опасаться снижения цен.
На что могут рассчитывать покупатели загородной недвижимости в период высокой ключевой ставки?
- Предоставление беспроцентных рассрочек от девелоперов и застройщиков на длительные сроки от 1 до 5 лет.
- На акции, которых будет объявляться всё больше и больше
- На скидки и снижение цен от девелоперов и застройщиков, работающих на кредитных деньгах, которым при повышении ставки также будет поднят процент по кредиту и им нужно будет рассчитываться с кредиторами. Но в этих проектах будут нарастать риски недостроя.
Чего надо опасаться покупателям в этот период?
- Покупать земельные участки от начинающих девелоперов. Есть риск того, что при не высоком темпе продаж, девелоперы не хватит средств для своевременного расчёта с банками и существует риск банкротства и соответственно остановки строительства коттеджного посёлка
- Покупать участки в новых коттеджных посёлках у девелоперов, которые брали большие займы под высокие проценты. Также существует риск банкротства.
По каким проектам следует ожидать повышения цен?
1.В коттеджных посёлках с высокой степенью завершённости строительства инженерных сетей и всей инфраструктуры, расположенных рядом с городом. Таких предложений немного и спрос там не будет падать заметно.
2. С 1 января 2025 года ожидается введение новой налоговой системы. Многие девелоперы, работающие на упрощённой системе налогообложения вынуждены будут перейти на уплату 5% НДС в случае, если их оборот превысит 60 млн. рублей за 2024 год.
Скорее всего бремя дополнительной налоговой нагрузки они перенесут на покупателей, если, конечно, рынок это позволит сделать и их проекты будут конкурентно способны.
1-я Академия недвижимости уже заранее объявляет о повышении цен на все свои проекты с 1 января как минимум на 5%.
Что следует ожидать в далёкой перспективе?
- Когда ЦБ РФ победит высокую инфляцию, он начнёт снижать процентную ставку.
- Вслед за ней начнут снижаться ставки по ипотеки. Это приведёт к росту займов по ипотеке и росту числа сделок
- Снижение ставки приведёт к снижению бремени на обслуживание дорогих кредитов для крупных российских компаний. У них вырастит прибыль. Соответственно возрастут дивидендные выплаты. Больше налогов получит бюджет. Более денег прийдёт на рынок.
- Снижение ключевой ставки приведёт к снижению ставок по депозитам и население начнёт забирать деньги из банков и вкладывать их в том числе в загородную недвижимость
- Рост инвестиционного спроса и потребительского спроса вновь приведут к росту цен на загородную недвижимость.
