Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разберет, почему покупать студии больше нет смысла.
Пять лет назад квартира-студия считалась уникальной и выгодной инвестицией, особенно для сдачи в аренду или покупки в ипотеку. Их строили мало, спрос был высокий, а цена входа – доступной. Однако сейчас, летом 2024 г., такой формат стал одной из самых неудачных инвестиций. Например, в ЖК «Первый Нагатинский» студия площадью 18 м2 сейчас выставлена за 14,5 млн ₽, без отделки, без хорошего вида. Такая инвестиция принесет в аренде максимум 500 тыс. ₽ в год, при этом нужно будет 2–3 года подождать до ключей, вложить еще 2-3 млн в ремонт и меблировку, чтобы получать меньше 2–3% годовых. Звучит не очень интересно. Давайте разберем, что случилось.
С 15 мая 2024 г. квартиры площадью менее 28 м2 оказались под запретом. Понятно, что это не касается домов, которые уже находятся в стройке. Просто разрешение на строительство новых проектов с такими квартирами выдаваться больше не будет. Если нужна маленькая студия под аренду, то придется идти на рынок апартаментов, открывать ИП и заниматься предпринимательской деятельностью.
Вот, к примеру, студия на втором (!) этаже без отделки, но с whitebox, за 11,5 млн ₽ с ключами где-нибудь в 2028 г. Именно такие варианты сейчас предлагают брокеры. Этим они решают сразу два вопроса: во-первых, получают свою комиссию от застройщика, а, во-вторых, не мешают вам покупать самые стремные варианты, чтобы не упустить льготную ипотеку и защититься от инфляции. Как бы глупо это ни звучало, но я вижу, что люди опираются на мою аналитику 2022 г. сейчас, в 2024 г., когда уже все поменялось - так делать не надо. Именно для этого я каждую неделю провожу эфиры и рассказываю о том, что происходит на рынке, что изменилось и какие тренды я вижу.
Если посмотреть на статистику по ценам на студии, то мы видим следующую картину: средняя стоимость студии, например, в Level Причальный составляет 869 тыс. ₽, в Зиларте – до 750 тыс. ₽, в Jois – 644 тыс. Можно взять любой ЖК наугад и посмотреть на изменение цен. В июле 2023 г. студия в WOW стоила 18 млн ₽, а сейчас – 21 млн ₽. В Доме Дау цена была 31 млн ₽, а сейчас 39. Иначе как «треш» такую ситуацию не назовешь, и я думаю, что хотя цены уже превышают 500 тыс. за м2, их рост не остановится, правда, есть один нюанс: мы будем видеть этот рост лишь на первичке, на сайтах застройщиков.
Повторю, год назад, когда квартиру-студию можно было купить за 7 млн ₽, это была классная инвестиция, мы понимали, что здесь будет потенциал роста до 10 млн на готовый объект на вторичном рынке. Но застройщики резко ударили по газам, и этот рост в 3 млн ₽ был достигнут всего за год.
Студия от ПИК за 6 млн ₽ год назад была хорошей инвестицией. Сейчас квартира в том же ЖК, но при более дорогой ипотеке стоит 10 млн ₽, а это уже слишком дорого.
Когда мы говорим о покупке недвижимости, то мы всегда очень тщательно подходим к выбору объекта. Купить быстренько хотя бы что-нибудь, но в льготную ипотеку или в рассрочку, внести лишь 20%, а через год «перепродать с иксами» (здесь главный вопрос – кому?) – это не наш формат. Про рассрочку и обещания роста я уже рассказывал в серии роликов на Youtube про ФСК – очень поучительная история.
Мы в Smarent разработали свод правил, которые помогают подходить к выбору объекта для инвестиции не сердцем, а умом.
- Цена покупки ниже, чем аналоги на вторичном рынке (ДКП, ДУПТ)
- Взнос 20-35% от суммы покупки
- Ипотека без субсидирования / 0.1% на период строительства
- Ипотечный платеж меньше, чем арендный платеж
- Есть понимание по затратам на ремонт/меблировку
- Цикл владения объектом около 5 лет, чтобы не попасть на 15%-ный НДФЛ
- Надежный застройщик, качественный актив
- Локация с внешними точками ростами (редевелопмент, метро)
На первый взгляд, все просто, но это лишь общие правила, которые вы можете использовать в качестве скрининга уже выбранного объекта. На самом деле, подбор инвестиционной недвижимости – гораздо более трудоемкий и сложный процесс, который требует знания рынка недвижимости, застройщиков, генподрядчиков, рынка аренды, а также включает в себя еще много факторов. На нашем канале в Boosty команда Smarent регулярно делает подборки квартир под разные запросы с учетом актуальной ситуации на рынке, а также приводит свежие сметы меблировки. Рекомендую подписаться.
Тем не менее я должен отметить, что общие советы и подборки без понимания индивидуальной ситуации конкретного инвестора не всегда работают. Именно поэтому я убежден, что обратившись за услугой к профессионалам, клиент в итоге сэкономит не только время, но и деньги. В рамках пакета услуг Smarent «Инвест под ключ» мы подберем для вас инвестиционный объект недвижимости в надежном ЖК, причем будем рассматривать не только предложения от застройщиков на новостройки, но и варианты в уже готовых домах, в том числе, от физлиц – сейчас зачастую именно такие варианты оказываются самыми выгодными. Кроме того, мы проведем полное юридическое и физическое сопровождение сделки. А в качестве приятного бонуса во многих случаях мы сможем добиться для вас скидки от застройщика, недоступной для обычных покупателей, что часто с лихвой перекрывает стоимость наших услуг.
