Поиск квартиры для аренды — процесс сложный в целом. Необходимо правильно выбрать район, объект недвижимости, понравиться собственнику, не попасться на мошенников, собрать деньги на первые арендные платежи и депозит, организовать переезд, составить договор найма и многое другое. Однако и этого может быть недостаточно.
О неочевидных, но распространенных на рынке жилой недвижимости ситуациях, столкнувшись с которыми арендатор может остаться и без денег, и без жилья, рассказала Татьяна Рачкова, основатель и генеральный директор компании «ТСН Недвижимость», вице-президент «Гильдии риэлторов Московской области».
Аренда ипотечной квартиры
Нередким явлением на российском рынке жилой недвижимости является ситуация, когда в аренду сдается квартира, купленная в ипотеку, которая до конца не выплачена, либо находящаяся под залогом в банке. Мало кто знает, что в подобных ситуациях для сдачи объекта недостаточно одного желания собственника, он должен данный момент согласовать с банком. Если этого не сделать, то прав на проживание в данной квартире у арендаторов становится меньше, а рисков быть выставленными на улицу больше.
Если собственник по каким-то причинам не будет выполнять свои кредитные обязательства, то сотрудники банка имеют право прийти на квартиру, наложить на нее арест и выселить арендаторов. Наличие подписанного договора аренды и добросовестное выполнение его условий не помогут, так как договор найма был заключен без согласия кредитора.
Узнать, находится ли объект недвижимости под залогом либо под ипотекой можно с помощью данных из ЕГРН.
«Лучше всего попросить собственника предоставить экспресс-сведения из ЕГРН в электронном виде сразу при личной встрече. Их можно получить мгновенно и абсолютно бесплатно в личном кабинете на портале Госуслуг. Верить уже подготовленным распечатанным выпискам стоит не всегда, так как бумажную выписку несложно подделать. Случаев, когда арендаторам предоставляют недействительные документы, справки и выписки на рынке встречаются нередко», — рассказывает Татьяна Рачкова.
Регистрация
Также к дополнительным рискам при аренде жилья должны быть готовы жители других регионов России и иностранцы. Представители данной категории арендаторов совершенно напрасно не задумываются о соблюдении миграционного законодательства. Согласно ему россиянин, переехавший на постоянное проживание в другой регион, обязан в течение 90 дней встать на учет по месту временного пребывания и оформить временную регистрацию. Для ее получения необходимо встать на учет в органы Управления по вопросам миграции ГУ МВД России через МФЦ либо портал «Госуслуги».
Более жесткие требования касаются иностранных граждан, которые приезжают в российские города в поисках постоянной работы. Для них несоблюдение миграционного законодательства грозит более суровым наказанием, вплоть до ареста, депортации и запрета въезда в страну на определенный срок
«Если человек переезжает в Москву даже из соседней Тулы и планирует постоянно проживать в столице, то он должен стремиться к тому, чтобы собственник, готовый сдать ему жилье, был согласен предоставить еще и временную регистрацию по месту пребывания. В противном случае он будет считаться проживающим в квартире на незаконных основаниях и при возникновении каких-либо спорных ситуаций, несмотря на наличие договора найма и выполнения всех условий аренды, не сможет доказать право на пользование данной недвижимостью», — отмечает генеральный директор «ТСН Недвижимость».
Срок договора
Еще один неочевидный риск для арендатора жилья кроется в мелочи – сроке договора аренды. В России они в основном заключаются на 11 месяцев. Многие собственники квартир настаивают на таком максимальном сроке, опасаясь привлечь к себе дополнительное внимание. Подобная практика сложилась потому, что согласно Гражданскому кодексу, договор аренды сроком от года необходимо регистрировать в Росреестре.
Если же владелец жилья захочет сдать его на срок больше года и по каким-то причинами не зарегистрирует договор найма, то тот фактически не будет иметь законной силы.
«Договор найма жилого помещения, участниками которого являются физические лица, сроком от года считается вступившим в законную силу не с момента его подписания обеими сторонами, а с момента регистрации. Если процедура соблюдена не будет, то договор найма не будет иметь законной силы, поэтому арендаторов могут в любой момент попросить покинуть квартиру», — предупреждает эксперт.
Риелтор советует, арендуя квартиру по договору сроком от года и выше, обязательно согласовать данный вопрос с собственником и самостоятельно его проконтролировать. Узнать, зарегистрирован ли документ, можно на официальном сайте Росреестра в разделе «Проверка документов об объектах недвижимости». Для этого достаточно знать номер договора найма жилого помещения и кадастровый номер объекта недвижимости.
