В одной из недавних статей ваш покорный слуга поднял тему капитализации как одного из двух доходных компонентов недвижимости. Красной нитью этого текста стала простая, но не очевидная для каждого мысль. Обе доходных составляющих арендуемого помещения присутствуют всегда. Однако не всегда их применяют в комплексе.
Кто-то покупает квадратные метры на будущее и не сдает их в аренду ради сохранности. Такого владельца утешает мысль, что за счет роста цены его актив окупается и через годы в результате перепродажи принесет ему прибыль. Даже притом, что собственник вынужден ежемесячно вносить ипотечные и коммунальные платежи.
Кто-то, напротив, выбирает исключительно аренду, чтобы не расставаться с собственностью. Такой владелец тоже учитывает рост стоимости недвижимости, но на деле не собирается им воспользоваться.
И в том, и в другом случае актив раскрывает свой потенциал наполовину. Как работает капитализация в жизни? Что дает своевременная перепродажа недвижимости? И в каких случаях можно и нужно сочетать ее с арендой? Об этом читайте ниже.
Перепродавать или не перепродавать
Плюсы от перепродажи наиболее очевидны при покупке недвижимости на раннем этапе строительства любого объекта. Такой способ вложения в недвижимость сулит минимальную потерю средств и ощутимую выгоду. На стадии запуска проекта — будь то жилой комплекс или апарт-отель — цены лотов в нем наиболее низки. А чем ниже порог входа, тем впоследствии выше доходность от сдачи в аренду, и тем существенней разница между изначальной стоимостью актива и его стоимостью к моменту перепродажи.
При этом оговорюсь, что не каждый актив одновременно годится и для сдачи в аренду, и для перепродажи. К примеру, арендная доходность квартир обычно ниже, чем у сервисных апартаментов, и не превышает 5% годовых. Тогда как юниты в апарт-отелях могут приносить на 2-7% больше в зависимости от локации и профессионализма УК.
С другой стороны, далеко не все юниты в апарт-отелях эффективны для перепродажи. Потому что изначально созданы для сдачи в аренду. При наценке во время перепродажи доходность от последующей сдачи в аренду для перекупщика снижается пропорционально увеличению стоимости. А значит, такой актив становится менее интересен покупателям и демонстрирует сниженную ликвидность.
Как это выглядит? Вы покупаете номер в типичном строящемся апарт-отеле в спальном районе за 5 млн рублей. С учетом неприглядной для туристов локации апартамент предназначен под долгосрочную аренду. В будущем он принес бы вам условные 350 тысяч рублей в год. Это 7% от цены покупки. Такая арендная доходность вас не устраивает. После сдачи объекта в эксплуатацию вы принимаете решение продать юнит с наценкой 50%, то есть за 7,5 млн рублей. На столько ваша недвижимость предположительно подорожала за три года строительства. Купивший у вас юнит впоследствии заработает те же 350 тысяч в год от сдачи его в долгосрок. Но от 7,5 млн эта сумма составит не 7, а 4,7% годовых. Продавать подобные активы из-за их непривлекательности для инвесторов можно годами.
В этом смысле квартира ликвиднее — ее конечным покупателем выступает будущий жилец, а не арендодатель. Следовательно, для перепродажи здесь больше подходит жилье.
Как показывает практика, за время стройки цена недвижимости на объекте к моменту его ввода в эксплуатацию увеличивается на 20-50% в зависимости от востребованности комплекса, его класса, локации и длительности строительно-монтажных работ.
Многие перепродают квартиру непосредственно перед или вскоре после сдачи ЖК в эксплуатацию. В этом случае их прибыль составляет в среднем треть от суммы вложения. И таких инвесторов можно понять. 5% годовых от дальнейшей сдачи в аренду не та доходность, ради которой можно долго держать актив при себе. Тем более, что рынок жилой недвижимости в период турбулентности порой демонстрирует как повышение, так и снижение цен. Отсюда бывает выгодней продать в короткие сроки на пике цен.
Правильный выбор актива
Как же в таком случае соединить стратегии аренды и перепродажи в одном объекте недвижимости, дабы использовать его с двойной выгодой? Нужно подобрать актив с высокой арендной доходностью, который даже после перепродажи с наценкой будет по-прежнему интересен новому арендодателю.
Примером тому служат апартаменты в инвест-отелях компании Inreit в лучших локациях Москвы и Петербурга. Перепродажи юнитов в наших готовых объектах периодически происходят. Помещения при этом уходят с молотка за месяц-два. Поскольку следующий покупатель видит для себя выгоду: да, сейчас он переплачивает, но берет актив, выжимающий из этого рынка максимум. Отель уже раскрутился, его загрузка на пределе, а арендные ставки уже высоки — демпинговать нет смысла. Отсюда притягательная доходность и приемлемые сроки окупаемости.
Сколько может выручить первый собственник таких апартаментов?
Вы сдаете помещение в аренду. Предположим, это принесло вам 10% на руки в год от стоимости недвижимости. Значит ли это, что ваш капитал увеличился только на 10%? Не спешите с выводами. Изучите статистику роста цены квадратного метра в вашем районе. Если ваш актив котируется на рынке и расположен в хорошей локации, за год он с высокой вероятностью подорожал минимум на 10%. Итого ваш капитал увеличился не на 10, а на 20%.
Разумеется, в случае с капитализацией мы говорим о деньгах, которых у вас еще нет. Объект недвижимости сперва нужно реализовать. Но если ваше помещение действительно прибавило в цене на 10% в условиях текущего рынка и отличается ликвидностью, вывод о росте капитала вполне оправдан.
А теперь представьте, что у вас есть недвижимость за 5 млн рублей — это ее 100-процентная стоимость. Ежегодно на протяжении десятилетия актив дорожает в среднем на 10% и приносит вам 10% от сдачи в аренду. Это 500 тысяч в год за счет капитализации и столько же за счет аренды. К моменту перепродажи через 10 лет недвижимость стоит уже 10 млн рублей — это 100% + 100%. И еще 100% он принес вам за указанный срок от аренды. Продав помещение за 10 млн, вы имеете 100-процентную надбавку от перепродажи и такую же прибыль от аренды за все эти годы. Итого 200%.
При этом учтите, что арендные ставки из года в год индексируются. И что недвижимость в хорошей локации растет в цене чаще всего более, чем на 10% в год. К примеру, квадратные метры в трех основных районах исторического центра моего родного Петербурга за последнее десятилетие дорожали в среднем на 13% в год, по данным сайта BN. В этих районах, в частности, моя компания Inreit открывает апарт-отели для сдачи в аренду туристам. За счет индексации арендных ставок, роста турпотока и популярности открываемых отелей собственники апартаментов в этих гостиничных объектах увеличивают свой арендный доход в среднем на 1-2% в год. По итогам 2023-го номера в отелях нашей сети показали среднюю доходность 12% годовых от сдачи в аренду и параллельно выросли в цене.
Эффективная перепродажа на примерах
Капитализацию можно условно разделить на два вида: рыночную и индивидуальную. В первом случае квадратные метры дорожают вместе с другой недвижимостью в этой локации. Под индивидуальной капитализацией я имею в виду удорожание конкретного вашего объекта недвижимости за время строительных работ, будь то возведение здания с нуля или редевелопмент. Соответственно, рыночная капитализация постоянная, ежегодная и чаще всего плавная. Индивидуальная ограничена конкретным сроком. Но за этот срок объект недвижимости взлетает в цене и становится интересным для быстрой перепродажи.
Соответствующий пример с квартирами я привел выше. Теперь уточню, как это выглядит на примере идеального, с моей точки зрения, актива — сервисных апартаментов в центре города. Поделюсь тремя кейсами из опыта Inreit — по одному для каждого из апарт-отелей нашей сети в сердце Петербурга.
В сентябре 2021 года инвестор приобрел за 6 млн 407 тысяч рублей студию в крупнейшем на тот момент объекте Inreit на Лиговском, 29. В декабре 2022 года, через месяц после ввода апарт-отеля в эксплуатацию, собственник продал свой юнит за 8 млн 200 тысяч рублей. Разница составила 1 млн 792 тысячи. Капитализация за 15 месяцев — 28%.
Объект на Садовой, 53 открылся для постояльцев в августе 2023 года. Через месяц после открытия один из собственников студий продал свою недвижимость за 5 млн 900 тысяч. А приобрел он это помещение годом ранее — в сентябре 2022-го. Тем самым за 12 месяцев инвестор только за счет роста цены актива увеличил свой капитал на 42%.
Приведу и пример удачной комбинации покупки на старте и перепродажи со сдачей в аренду. Октябрь 2021-го. Клиент купил апартамент в будущем инвест-отеле Inreit по адресу пер. Гривцова, 4к2. Покупка недвижимости обошлась ему в 5 млн 748 тысяч рублей. В феврале 2023 года владелец реализовал студию за 8 млн 500 тысяч. В пересчете на проценты его прибыль составила 48%. В довесок за первые восемь месяцев работы апарт-отеля студия этого инвестора сдавалась в аренду и принесла ему 5% годовых. Итого за счет перепродажи и аренды владелец апартамента получил на руки 3 млн рублей за 16 месяцев. Это 53% годовых от суммы покупки.
Подчеркну, что возводящееся с котлована здание теоретически тоже может принести вам около 50% от суммы покупки. Но не за год, а за три. Если вам понравился этот опыт, ознакомьтесь с актуальными предложениями для инвесторов на сайте.
Также у меня есть экспертный Telegram канал, где много полезной информации про доходную недвижимость. Подписывайся!
