В прошлом году рынок многоквартирного жилья показал серьёзную динамику роста цен. И стал главным драйвером роста для ИЖС, попросту ограничив прайсом запрос на квартиру побольше. Оказалось, что построить дом (или взять готовый) в пригороде зачастую выгоднее, чем купить условную трёшку ближе к центру города.
Вторым драйвером стало применение к рынку льготных госпрограмм. Объём кредитования сектора, по данным Дом.РФ, в 2023-м вырос почти вдвое. А широкая линейка кредитных продуктов привлекает в сегмент всё больше девелоперов.
Позитивную тенденцию здесь усилило принятие закона об освобождении от НДС подрядчиков, использующих эскроу. Застройщики индивидуальных жилых домов получили базу для устойчивого развития и масштабирования своих продуктов.
Такие изменения на рынке недвижимости задают семь объективных трендов в сфере ИЖС. Разберём их подробно.
1.Шлагбаум поднят: структурные изменения
Сегодня термин «ленд-девелопмент» не зря звучит всё чаще и громче. Формат по классике – с нарезкой и продажей земли под частную застройку – уже отходит. Его место занимает системный подход к развитию земельного участка. С потенциалом для инвесторов, где капитализация повышается ещё и за счёт более продуманных продуктовых решений.
Конкурируя за покупателя, посёлки становятся отдельными брендами. И весьма концептуальными, выделяясь единой архитектурой и рекреациями с уникальным оформлением ещё до (или – сразу от) шлагбаума. Загородную застройку сегодня отличают качественные инженерные коммуникации и насыщенность инфраструктуры. А также собственные сервисы управления посёлками и территориальные службы безопасности. Всё это играет в рынке свою роль и создаёт поток новых вызовов и ожиданий для подрядчиков и клиентов, напрямую влияя на инвестиции в недвижимость.
2. Молодость на крылечке: изменение портрета покупателя
Люди, готовые переехать из городов, значительно помолодели! Планка в 40-45 лет опускается на десять пунктов. К тем миллениалам, которые вчера считались традиционными покупателями семейного жилья в многоквартирных домах. То есть: рынки ИЖС и МКД впервые начинают конкурировать, условно, за одну аудиторию. Вполне вероятно, что это приведёт к изменению и продуктовой составляющей. К появлению посёлков, отвечающих новым ценностям загородной жизни, с ресурсной базой для более активных и молодых потребителей.
И этот тренд тоже связан не только с возможным клиентским спросом на «кастомные деревни», но и с расширением пула предложений от строительных компаний, подходящих и для инвесторов.
3. Потеснимся без обид: уменьшение площади домов
Стремление уложиться в бюджет по льготному кредиту, общий рост цен на стройматериалы и выполнение работ заставляют подходить к выбору объекта более рационально. Эксперты отмечают интенсивный разбор лотов в достаточном для семьи метраже в 100-120 квадратов. Когда сами дома становятся меньше, зато планировки – только функциональнее. За счёт эффективного зонирования и эргономики «отыгрываются» и траты на содержание жилья и коммуналку.
Дополняет тренд спрос на одноэтажные проекты в лаконичном скандинавском стиле.
4. На всё готовое: отделка под ключ
Популярность набирают дома с высокой степенью готовности. Это не удивляет, потому что льготная ипотека для ИЖС мотивирует покупателя использовать меры поддержки по полной, включая сюда затраты на отделку. Да и типовой житейский сценарий сейчас такой, что у людей нет ни желания, ни возможности затягивать процессы строительства и переезда.
Кстати, данные актуальны и для рынка квартир.
5. Вот это вымахал: включение в застройку объектов акселерации трафика
По мере роста количества и качества игроков, обострения конкуренции, в нише всё ярче проявляют себя дополнительные решения. Особенно они нужны на этапе реализации проекта, чтобы направить и привязать к загородным комплексам городской трафик. Здесь важно повысить потенциал рекреаций, внедрить точки притяжения – такие объекты-аттракторы. Их примеров сейчас масса: возведение термальных комплексов в структуре посёлка, открытие развлекательных и тематических парков, интересных объектов спортивного, медицинского или образовательного кластера.
Эта практика акселерации не нова, ей активно пользуются во всём мире. Так, пионеры-застройщики в ОАЭ открыли освоение острова Яс через крупные тематические парки.
6. Золотые гири и весят, как пушинка: развитие инвест-потенциала рынка
Доля коммерческого присутствия в секторе ИЖС очевидно растёт. Такой сценарий частным инвесторам подсказывают гарантии ипотеки по выгодной ставке. А стабильный спрос на загородную недвижимость (с ростом ценника около 20%) подтверждает плюсы подобных инвестиций.
Кроме того, тренд на аренду домов, давно не строго сезонный, никуда не делся и в постпандеме. При правильном выборе локаций такая практика может быть выгодной круглогодично. Её массовое применение в Подмосковье и Ленобласти это доказывает.
7. Без лишней суеты: застройка нового типа
Свежие концепции ИЖС-застройки уже уделяют повышенное внимание инфраструктурным возможностям. Как правило, подход здесь социально ориентирован и нацелен на ведение поселковой жизни как городской. Значит, на появление на территории магазинов, аптек, кафе, фитнес-центров. В новые ориентиры аналогично встроена организация местного досуга, развитие гармоничного добрососедства.
Срабатывают и микс-форматы: присутствие в одной локации частных домов, таун-хаусов и малоэтажных многоквартирных зданий. Они позволяют развивать общую инфраструктуру наиболее эффективно.
Ключевой же станет организация профессионального управления загородной недвижимостью. Это будет одной из точек входа и несомненной зоной роста для ленд-девелоперов. А вся общая история положительно скажется на привлекательности сегмента в целом для разных участников рынка.
Сервис цифровой аналитики Объектив.РФ: рынка недвижимости
Телеграм-канал «Записки Объектолога» с оперативными сводками и регулярными отчётами
Наш Дзен – это ваш дзен, подписываемся за аналитикой здорового девелопера!
