Рассказываем про спрос, предложение и цены на вторичном рынке на начало этого лета. Также поинтересовались у экспертов перспективами, в том числе по сокращению разрыва цен между новостройками и «вторичкой».
- «Полусонные» реалии
- Дефицитные доходы
- «Летаргический сон»
«Полусонные» реалии
Как отмечает директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский, в мае продолжилось ускорение падения цен на «вторичку», что наблюдалось еще в апреле. Причина очевидна – высокая ключевая ставка, удерживающая стоимость ипотеки на заградительном уровне.
«В апреле 2024 года количество сделок сократилось на 25-30% год к году, активность находилась на уровне марта, хотя обычно апрель показывает рост по сравнению с мартом. В этом году активизации в виде обычного сезонного роста не произошло, и майские праздники показали на вторичном рынке более существенный спад, чем характерно для этого сезона. Впрочем, во второй половине мая ситуация стабилизировалась», – делится данными эксперт.
В то же время не приходится говорить о каком-то существенном спаде, ведь в среднем по всем регионам страны цены фактически стоят на месте. «Те продавцы, кто заинтересован в быстрой сделке, активнее торгуются и идут на дисконт, – комментирует Александр Чернокульский, – однако в среднем на цену предложения это влияет редко. В пику тренду на дисконт есть и те, кто не торопится продавать недвижимость и может даже завышать ценник при выходе на рынок. В плане ценообразования в экспозиции рынок достаточно инертен: те, кто не торопится с продажей, все еще хотят получить за свой объект не меньше, чем он стоил в прошлом году и зимой. Такие продавцы готовы ждать снижения ключевой ставки, когда рынок снова активизируется».
На основе всего сказанного директор «Жилфонда» делает вывод, что «вторичка» ныне находится в статичном состоянии. Ипотечные брокеры его компании отмечают, что сейчас ипотеку берут в основном для улучшения жилищных условий. «Люди идут на сделки с привлечением ипотеки, если нужно продать небольшую квартиру и купить побольше с доплатой, или если появляется привлекательный и какой-то уникальный вариант. Это очень заметно по среднему размеру кредита на вторичные объекты: в среднем по России этот показатель снизился с 4 до 2,9 млн рублей».
Мнению Александра Чернокульского вторит ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи» Илья Павлюк, который относительно спроса и предложения на рынке готовых квартир замечает: «Продолжает наблюдаться та же тенденция, что проявилась в первом квартале – спрос покупателей на семейные форматы квартир (трехкомнатные, большие двухкомнатные). То есть форматы, которые предполагают решение бытового вопроса: улучшение жилищных условий. Насколько могу судить по тем объектам и районам, с которыми работаю – взрывного увеличения или резкого сокращения обращений покупателей, как и предложения объектов не случилось».
Обращают эксперты внимание и на то, что на фоне общего спада вторичного рынка активным спросом пользуется ипотека на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В этом сегменте можно по-прежнему получить льготный кредит. «Это немного стимулирует и рынок вторичной недвижимости, потому что люди часто взамен покупают землю под самостоятельное строительство после продажи квартиры», – говорит Александр Чернокульский.
Дефицитные доходы
Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак начинает свой комментарий с обращения к «первичке». По словам этого эксперта, за последние четыре года после запуска массовой льготной ипотеки рынок новостроек основательно «подсел на допинг» льготного кредита.
«По данным ЦБ, на долю льготной ипотеки к концу весны приходилось 90% от количества сделок на покупку новостроек. В сегменте "вторички" кредит играл меньшую роль, хотя также стимулировал сделки. Проникновение ипотеки достигало максимума (около 40%) в период низких ставок в 2020-2021 гг. Но из-за повышения рыночных процентов за последний год до 18-20% ипотека на "вторичке" фактически стала недоступной для большинства россиян даже в городах-миллионниках», – комментирует эксперт.
Ярослав Баджурак также подчеркивает, что реальные доходы россиян намного ниже уровня, который банки требуют в случае приобретения «вторички» в ипотеку. «Особенно велика эта разница в Москве, где для рыночной ипотеки нужно получать 380 тыс. руб./мес., тогда как средняя столичная зарплата составляет 131 745 руб./мес. В Казани разрыв составляет 2,8 раз, в Нижнем Новгороде – 2,6 раз, а в Красноярске, Челябинске, Перми и Екатеринбурге – менее чем в два раза (от 1,9 до 1,6). В результате объемы выдачи ипотеки на "вторичке" в 2024 году резко сократились. В статистике ЦБ мы видим, что по итогам апреля заемщики взяли в банках в 2,5 раза меньше денег на приобретение вторичной недвижимости, чем в аналогичный месяц годом ранее. То есть спрос потребителей упал больше, чем вдвое».
К июню ситуация на рынке ипотечной «вторички», по замечанию эксперта, только ухудшилась. «Ведущие ипотечные банки – Сбербанк, Газпромбанк и др. – вновь повышают ипотечные ставки по собственным программам в среднем на 0,5%. Можно прогнозировать, что как минимум до конца третьего квартала (в негативном сценарии и вплоть до 2025-го) проценты по рыночному жилищному кредиту будут заградительными. А доля сделок с ипотекой на вторичном рынке снизится с текущих 30%, по нашим оценкам, на 10-15%», – следует из слов исполнительного директора финансового маркетплейса «Выберу.ру».
Из-за падения покупательского спроса многие ждут снижения цен квартир на «вторичке». Однако в ближайший год, пока инфляция высока, вряд ли возможен откат к ценникам 2019-2020 годов – убежден Ярослав Баджурак. «Мы полагаем, что текущий уровень стоимости квадратного метра в среднем по стране вышел "на плато". С большой вероятностью до конца года цены "вторички" будут колебаться в пределах 5% вверх-вниз от текущих значений в зависимости от региона. Это не повысит мотивацию массового покупателя, тем более с рыночной ипотекой».
«Летаргический сон»
Развивая тему перспектив, в «Выберу.ру» полагают, что текущий невысокий спрос на вторичном рынке – надолго. «То есть "полусонное" состояние "вторички" затянется в "летаргический сон" на второе полугодие и, возможно, далее. Делать любые прогнозы об улучшении экономической ситуации, без которой невозможно "пробуждение" вторичного рынка, крайне сложно. Ведь сохраняются санкции и риски геополитических шоков», – комментирует Ярослав Баджурак.
Одновременно эксперт отмечает, что от полного торможения "вторичку" будут спасать альтернативные сделки. «В них, как и в эпоху "до льготной ипотеки", будут приходить покупатели, уже имеющие недвижимость. К примеру, переезжая из "однушки" в "двушку", покупатели будут доплачивать разницу цен из собственных накоплений. Благо ставки по вкладам достигли максимума за последние два года. Альтернатива – брать небольшую сумму по рыночным программам».
Не забывает Ярослав Баджурак упомянуть и про разрыв цен между первичным и вторичным рынками. Этот показатель, по последним данным ЦБ, достиг 55%, а в некоторых регионах и 60% в пользу новостроек. По мнению эксперта, разница между двумя видами недвижимости вряд ли резко сократится, пока на рынке работает льготная ипотека. Отмечает собеседник Novostroy и то, что за пределами городов-миллионников разрывы гораздо меньше. «Во многих регионах, особенно там, где нет массового строительства, она не превышает 10-15%. Иными словами, ситуация не столь драматичная. Есть вероятность, что она несколько улучшится после завершения самой массовой льготной ипотеки».
Возвращаясь же к столицам и мегаполисам, вероятно, высокий ценник на новостройки по сравнению со «вторичкой» там останется. Поддерживать разрыв цен будут как ставки сохраняющихся льготных программ, так и разнообразные схемы от застройщиков (тред-ин, траншевая, рассрочка и др.) – уточняет Ярослав Баджурак.
«Наш прогноз также учитывает оценки Минфина и ЦБ о сокращении до 25% доли льготной ипотеки в сделках новостроек. То есть как минимум каждую четвертую строящуюся квартиру люди будут покупать с помощью "дешевой" ипотеки. До половины сделок могут субсидировать маркетинговые программы девелоперов, чтобы продавать квартиры без скидок к текущему уровню цен», – говорит Ярослав Баджурак.
В дополнение Илья Павлюк предполагает, что с учетом намерений властей сделать льготные программы более адресными, «до середины июля мы можем увидеть, как покупатель будет находиться в ожидании».
Этот эксперт также считает, что, скорее всего, рынок увидит ежегодную летнюю сезонность, когда активность покупателей ниже, чем в другие периоды. «И те продавцы, которым необходимо реализовать продажу в летний период, могут быть готовы к разумным диалогам по цене», – не исключает Илья Павлюк.
Резюмируя, Александр Чернокульский отмечает, вторичный рынок продолжит находиться в статичном состоянии, пока Центробанк не примет решение о снижении ключевой ставки. «Сразу после мы увидим существенный скачок – будет реализовываться отложенный спрос, на рынок ипотеки наконец придут те, кто сейчас создает дефицит объектов и повышенный спрос на рынке аренды», – заключает эксперт.
А чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте и подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».
