Быстрый рост цен последних лет не радует потенциальных покупателей. Важный итог последних 4 лет на рынке – опережающий рост цен относительно доходов населения.
Коэффициент доступности жилья рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м (среднее арифметическое средних цен на первичном и вторичном рынках жилья) к среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек (2 взрослых и 1 ребенок).
В отчете ЦМАКП приводится график коэффициента доступности жилья. Он хоть и не превысил показатель 2010 года, но отчетливо демонстрирует результат политики стимулирования спроса последних лет. В теории поддержка спроса должна была привести к росту инвестиций в новые проекты. Но в условиях непонятной перспективы (короткий первоначальный срок действия льготных программ, короткие циклы продления) «коллективный рынок» решил - зачем строить больше, если можно продавать дороже. Странно было надеяться на рыночную реакцию предложения, когда поддержка спроса лежит за рамками рынка. Уже в начале 2021 годы эта проблема была очевидна. Но тогда этот снежный ком только начал свое движение с горы. Сейчас в 2024 году, под горой, правительство выстраивает бетонную стену, для того чтобы ограничить негативные последствия, которые множатся с каждым днем. Но рынок, который долгое время не мог поверить в долгосрочный характер ипотечных стимулов, в 2024 году начал быстро наращивать портфель проектов.
Отмена льготной ипотеки в этих условиях, конечно, охладит спрос и даже может привести к дисконтам на отдельных рынках. Но более важным для рынка и будущей доступности жилья будет не стабилизация цен или их снижение, а те решения, которые будут принимать девелоперы относительно будущих проектов. Коллективный рынок в очередной раз решит – зачем строить больше, если не можешь продавать много.
Михаил Хорьков,
Руководитель комитета по аналитике РГУД.