Как из-за отмены госпрограммы на первичное жилье и новшеств в семейной ипотеке уже меняется поведение застройщиков и то ли еще будет – в этом материале. Спойлер: поговорим об изобретении (не)новых схем продаж и переходе в другие сегменты рынка.
- Не сидели сложа руки
- Антикризисные инструменты
- «Зарассрочивание» рынка
- Ипотека по дифференцированной ставке
- Траншевая ипотека
- Трейд-ин
- (Не)затягивание поясов
Не сидели сложа руки
Разговоры властей об отмене массовой льготной ипотеки продолжались все последние три года – вспоминает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак: «Поэтому девелоперы не сидели сложа руки. Их способность адаптироваться к ухудшению ситуации на рынке – пример для многих. Застройщики апробировали схемы рассрочки, траншевой ипотеки от застройщика, субсидирование ставок, лизинг, трейд-ин и скидки при стопроцентной оплате. Все эти наработки особенно пригодятся после 1 июля, когда льготная ипотека в ее текущих параметрах уйдет в прошлое».
Без доступной массовой ипотеки доля продаж новостроек с помощью схем девелоперов неизбежно вырастет – уверен собеседник Novostroy. «Правда, сам рынок значительно просядет. По нашим оценкам, как минимум на треть. Именно такая часть приходилась на льготную ипотеку к началу второго квартала», – замечает Ярослав Баджурак.
Представителю «Выберу.ру» вторит коммерческий директор инвестиционного холдинга AVA Тамара Коломийцева. По ее словам, ситуация в сфере ипотечного кредитования в России показывает нестабильность с прошлого года. «В конце 2023 – начале 2024 года начали действовать более жесткие условия выдачи ипотечных кредитов, в том числе по льготным программам. В частности, был снижен максимальный размер кредита, а первоначальный взнос увеличен с 20 до 30%», – напоминает эксперт.
С учетом текущей ситуации застройщики также ведут более гибкую ценовую политику и работают с клиентами на индивидуальных условиях, оценивая их потребности и финансовые возможности и предлагая собственные инструменты, стимулирующие спрос – отмечает собеседница Novostroy.
Антикризисные инструменты
Отмена госпрограммы на новостройки заставит застройщиков бежать быстрее, чтобы не терять в объемах продаж и тем более не допустить затоваривания – уверены эксперты. «Очевидно, что льготная ипотека играла главную роль как источник спроса потребителей и прибыли. Теперь девелоперам предстоит самостоятельно найти для нее эффективную замену», – поясняет Ярослав Баджурак.
«Зарассрочивание» рынка
В «Выберу.ру» полагают, что после 1 июля девелоперы активизируются прежде всего со схемами рассрочки. Для понимания, с начала 2024 года, по данным Nikoliers, на московском рынке доля сделок в сегменте новостроек со стопроцентной оплатой или рассрочкой увеличилась с 23 до 37%. Это произошло в условиях высоких ставок по рыночной ипотеке и снижения доступности госпрограмм.
«В целом по стране у Росреестра по итогам первого квартала статистика по сделкам ДДУ без ипотеки немного скромнее. Благодаря альтернативным схемам продаж, предлагаемым застройщиками (например, рассрочка до ввода объектов в эксплуатацию), количество сделок без ипотеки увеличилось по сравнению с четвертым кварталом 2023 года более чем в 2 раза (с 12 до 27 тыс. ДДУ), а их доля возросла с 5 до 22%. Таким образом, девелоперы не ждут "волшебной таблетки" и спасают себя сами, изобретая новые схемы продаж», – говорит Ярослав Баджурак.
В целом программы рассрочки предполагают первый взнос для входа в схему от четверти до половины стоимости жилья – добавляет Ярослав Баджурак. «Дальше люди могут расплачиваться по частям в течение от одного года до пяти лет. Этот вариант удобен тем людям, кто планирует закрыть рассрочку, продав старую квартиру. Сама рассрочка может быть беспроцентной или по ставке, сопоставимой с рыночными ставками банка. Здесь все зависит от аппетитов девелопера. Если ставка рассрочки околонулевая, то покупатель "потянет" финансовую нагрузку. Поэтому мы не исключаем, что девелоперы доработают параметры рассрочки. Порог входа в схему станет ниже, а срок рассрочки вырастет».
Ипотека по дифференцированной ставке
Другой рабочей схемой продаж у застройщиков и их банков-партнеров Ярослав Баджурак считает ипотеку по дифференцированной ставке: «Ее часто называют ипотекой по ставке от застройщика. Девелоперы субсидируют (компенсирует) банку "выпадающие" доходы. Ведь в ипотечном договоре покупателя новостройки ставка кредитования ниже рыночной. Как правило, она назначается не на все время ипотеки, хотя еще пару лет назад встречались программы со скидкой по ставке на весь срок. Теперь ставка со скидкой применяется на этапе строительства – от полугода до двух-трех лет. В этот период ежемесячный ипотечный платеж будет ниже, что позволит людям, которые ждут завершения строительства, снимать квартиру».
Траншевая ипотека
Траншевая ипотека станет третьим антикризисным инструментом, который девелоперы будут активно предлагать покупателям, – уверен Ярослав Баджурак. «С большой вероятностью эту схему доработают, внедрив в механизм еще и ипотеку с субсидией по ставке от застройщика, так как льготных 8% не будет. Сейчас по траншевой ипотеке для покупателя предусмотрен символический первый взнос, например, 100 рублей или 10% от стоимости, что в разы меньше стандартного первого взноса по ипотеке – 30%. Эта небольшая сумма поступает на счет-эскроу, как правило, до сдачи объекта. В результате пока строится дом, человек вносит ежемесячный платеж гораздо меньший, чем если бы он платил сразу за всю сумму ипотеки. Оставшиеся деньги банк перечисляет застройщику поэтапно, в зависимости от их договоренностей, несколькими траншами».
Трейд-ин
Не исключают в «Выберу.ру» и увеличение сделок по схеме трейд-ин. «Суть схемы: застройщик выкупает "старую" квартиру, а взамен продает клиентам новые с доплатой. Доплата может быть, как за счет ипотеки, так и в рассрочку от девелопера, – поясняет Ярослав Баджурак, вспоминая, – в эпоху "дольготной госпрограммы" (в 2018-2019 гг.) на схему трейд-ин приходилось до 15-20% сделок. Поэтому, велика вероятность, что после 1 июля 2024 года рынок новостроек ждет "ренессанс" трейд-ина. Но оговоримся, если в экономике не будет новых геополитических шоков, тогда россиянам станет вообще не до квартирного вопроса».
(Не)затягивание поясов
В довершение всего Ярослав Баджурак замечает, что из-за отмены госпрограммы на новостройки застройщикам предстоит самостоятельно искать эффективную замену. «Для решения этой задачи мы пока не видим для девелоперов иного способа, кроме как взять на себя расходы по субсидированию ипотечных ставок на свои объекты. По сути, для покупателей квартир скидки по ставкам от строительных корпораций заместят госфинансирование. Это потребует от девелоперов "затянуть" пояса – проще говоря, делиться доходами, отдавая покупателям часть заработанного в виде субсидий. Большим игрокам такой вызов по силам. Но вот судьба небольших строительных компаний, особенно в регионах, на наш взгляд, под вопросом. Добавим, что, чем дольше на рынке недвижимости продлится текущая неблагоприятная ситуация, тем сложнее им будет выжить, пройдя "естественный рыночный отбор"».
Поскольку льготная ипотека генерировала большую долю спроса на квартиры, и падение спроса неминуемо обострило конкуренцию в сегменте многоквартирых домов (МКД), с рынка вымываются варианты жесткого экономкласса – добавляет коммерческий директор завода малых архитектурных форм «Новалур» Арсений Киселев. «Предложение сокращается, а цены осторожно растут. На мой взгляд, это говорит о попытке рынка прийти к некой балансировке после перегрева льготной ипотекой.
Если смотреть с точки зрения объема рынка, то можно заметить, что сегмент МКД уже ощущает определенное снижение маржинальности и становится все менее привлекательным для застройщиков – уверен Арсений Киселев.
Девелоперы, по словам эксперта, «все чаще переключаются на более "жирные" направления, особенно в ИЖС».
«Крупный девелопмент все активнее заходит в сегмент, а финансовые институты создают под него всю необходимую инфраструктуру, продолжилось субсидирование ипотеки, появились эскроу-счета, – аргументирует свои наблюдения Арсений Киселев, добавляя, – по результатам марта мы видим, что более 30% продаж в ИЖС совершалось с использованием льготной ипотеки».
Другая часть застройщиков смещается из жилой недвижимости в коммерческую. «Бурно растет сегмент складской и промышленной недвижимости, оживляются офисные проекты, превосходно себя чувствуют общепит и отельная индустрия», – говорит в заключение Арсений Киселев.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».
