Уважаемые подписчики и потенциальные наши Клиенты-мы продолжаем серию статей, посвященных нашему с Вами взаимодействию по поиску и выбору недвижимости для вас.
Сегодня хотим осветить тонкости нашей работы с вами для экономии вашего времени, и чтобы уберечь вас от возможных ошибок. Итак, рекомендуем к прочтению.
Про первую ошибку вы можете ознакомиться здесь, а про вторую здесь.
Ошибка 3. Расплывчатое понимание личной цели приобретения недвижимости в Сочи и неполное понимание, как же формируется ценообразование в Сочи
Это одна из самых распространенных ошибок будущих покупателей, обратившихся к нам на сайт, телефоны и напрямую. Пример подобного перечня пожеланий:
«Найдите мне хорошую квартиру-«двушку» или «евродвушку» метров 40-50, а лучше 60 с прямым видом на море. Желательно максимально близко к морю и в самом центре, поближе к Зимнему театру, Ривьере или к Морпорту, этаж обязательно высокий, ниже 7-го этажа даже не предлагайте.
Только в сданном доме, от проверенного и качественного застройщика, желательно уже с полным свежим и недешевым ремонтом. Дешевый ремонт точно не нужен. И балкон нужен, но не меньше 2 метров, мы там столик поставим-кофе пить по утрам. Бюджет-самый минимальный и чем ниже цена, тем лучше, но не больше 7 млн руб. Вдруг кому-то деньги срочно понадобятся, бывают же разные ситуации. Чтобы потом она выросла в цене процентов на 40-50, а лучше раза в 2, а то вдруг придется продать.
И чтобы сдавать посуточно было можно без проблем, но учтите, летом то мы сами будем приезжать жить там, поэтому еще по возможности кладовка на этаже чтоб была, а через пару лет может и на ПМЖ туда переедем. Поэтому, чтоб и пляж там рядышком был, и обязательно школа, садик, поликлиника, супермаркеты. Парк-чтоб с собачкой погулять, стадион-чтоб по утрам бегать, ну и чтоб машину можно было свободно поставить под окном».
Давайте разберем подобные «технические задания» с точки зрения соответствия актуальности и реальности на сегодняшний день.
Цена квадратного метра на строящуюся недвижимость в Сочи в среднем начинается от 350 тр. за метр. Но это не говорит о том, что стоимость на всех объектах 350 тр/м, есть 400, есть 500 и более. В некоторых объектах цена составляет 2-3 млн за квадрат. По мерках других регионов, это конечно же может вызвать удивление. Но это факт. И его надо либо принять, либо не принять.
От чего же зависит стоимость вашей будущей недвижимости в Сочи:
1) Территориальное расположение по районам и микрорайонам (локация). Ведь официально город Сочи включает в себя Лазаревский, Центральный, Хостинский и Адлерский районы. Каждый район разделен на микрорайоны. И каждая локация имеет свои отличия, преимущества, особенности. И все они влияют на стоимость квадратного метра площади.
2) Расположение внутри локации-удаленность от моря, доступность пляжа и протяженность береговой линии для отдыха, наличие инфраструктуры и транспортной доступности, наличие определенного рельефа местности.
3) «Престижность» микрорайона, исторически сложившиеся также играет роль. Если объект вашего интереса находится внутри топовых туристических зон (улицы Навагинская, Роз, Воровского, Конституции, достопримечательности Морпорт, Ривьера, район пансионата Светлана, Олимпийский Парк, Красная Поляна) то готовьтесь к тому, что цена будет больше по сравнению с другими локациями.
4) Также важен фактор наличия посуточной сдачи в аренду и предложений от отелей в выбираемом вами микрорайоне. Если вокруг отели, апартаменты и квартиры в летний сезон «сдаются» 10-15-20 и более тысяч рублей, и это повсеместная тенденция, то вряд ли там вы найдете качественное и легкодоступное по цене предложение. Качественное-да, низкое по цене-нет. Ибо кто будет спешить дешево продавать то, что приносит в сезон доход 2-3-4 млн руб? А в Сочи «летний сезон» с начала мая по конец октября, как минимум 6 месяцев. Плюс еще и условно «зимний сезон», ведь в Сочи нет зимы как таковой.
5) Играет роль репутация и профессиональные компетенции компании-застройщика, а именно, как и из чего он строит, какие технологические процессы используются при постройке, соблюдены ли нормы по строительству и коммуникациям. Количество и расположение квартир и апартаментов на этажах. Наличие парковочных мест, площадок для отдыха. И тд и тп. Иными словами, как качественно и комфортно построен ЖК или АК. Будет ли осыпаться отделка фасада на второй-третий год эксплуатации или не будет, сделаны ли там качественные тротуары и дороги и тд. Хватит ли всем жителям напряжения электричества либо свободной парковки для вашего авто.
6) Юридические тонкости оформления участка, где построено здание. Аренда или собственность, назначение земли. Не внесен ли этот участок либо здание в разного рода списки от администрации. К примеру, не отражен ли именно этот дом как проблемный и подлежащий в недалеком будущем сносу. По Ген.плану Сочи не пройдут ли там федеральные трассы или сектора будущей застройки, как новыми жилыми объектами, так и будущими спортивными, культурными, здравоохранительными объектами.
7) Обязательно играет роль этаж, на котором будет располагаться ваша будущая недвижимость. Вид из ее окон (на море, на горы, на склад магазина и его разгрузочной зоны или на соседний балкон). Если вам лично вид не важен, то не забывайте, что если вы собираетесь сдавать в аренду или продавать в будущем, вид будет играть существенную роль.
8) Технические параметры вашей недвижимости. Площадь, высота потолков, количество световых точек (окон), наличие лоджии, балкона или же отсутствие их. Также играет роль и правильная геометрия, ведь вам впоследствии захочется максимально комфортно и выгодно использовать каждый квадратный метр вашей покупки.
9) Сроки сдачи всего комплекса и стадии ремонта именно вашей будущей площади: черновая, предчистовая, чистовая, «под ключ». Это существенно влияет на стоимость.
10) Также играет роль и то, что зависит лично от вас: финансовая составляющая вашей оплаты: полностью наличные, рассрочка или ипотека. Если ипотека, то какого вида, ее особенности. А также скорость вашего выхода на оформление и сделку.
Имейте ввиду, что если появились акционные предложения, то вряд-ли срок их действия и актуальность будут недели и месяцы. Если вы готовы быстро отреагировать на них бронированием, задатком или быстрой сделкой-то у вас есть шансы. Обычно в течении 2-3 дней все их раскупают, так как 90-95 процентов покупателей сочинской недвижимости-это жители всех регионов России и ближнего зарубежья.
Спрос на курортную недвижимость весьма велик, объектов становится меньше (всё просто-негде строить, практически не осталось свободных площадей для крупной и средней застройки. Спереди море, сзади горы и ущелья, слева Абхазия и все ровные места рядом с морем давно застроены). Желающих жить у моря, гор, в комфортном климате, в городе с развитой инфраструктурой, с развитой транспортной логистикой, с каждым годом всё больше и больше.
И вернемся к началу статьи, к цели приобретения. Если вы рассчитываете на переезд и постоянное место проживания с семьей — это один вид вариантов.
Если вас интересуют инвестиции-выгодно купить, а потом подождав-выгодно, быстро продать, это другой вид вариантов и объектов.
Или может вас интересует недвижимость, которая станет вашим постоянным пассивным бизнесом в виде сдачи в аренду туристам и отдыхающим.
Всё это зачастую разные предложения, разная стоимость и разные проекты.
Обращайтесь к нам, в наше Агентство «Сочи ЮДВ», мы будем рады профессионально и качественно проявить свою экспертизу и усилия.
Звоните, пишите, проверьте наши возможности, а мы не подведем ваше доверие!
С Уважением и предложением выгодного взаимодействия, искренне ваше АН «Сочи ЮДВ»
Звоните по телефону: +7 (918) 000-12-43
Пишите на наш сайт: sochi-udv.com.
Подписывайтесь на наш телеграмм-канал по ссылке: https://t.me/newsochiudv
☟ ☆ Присоединяйтесь в наши социальные сети. Каждый день выкладываем туда что-то новое: https://socprofile.com/sochiudv
