Мне поручили писать статьи для собственников квартир о том, какие документы нужны для продажи жилья в 2019 году. Я не буду перечислять все документы в этой статье, а представлю их в виде нескольких страниц с вариантами. Я выбрала именно эти варианты, потому что они часто упоминаются в комментариях посетителей сайта и моих клиентов.
Обязательно ознакомьтесь со всеми вариантами, ведь вы можете столкнуться с разными покупателями.
Кто имеет право продать квартиру
Если человек проживает или зарегистрирован в квартире, это не даёт ему права продать её. Право на продажу жилья имеют лишь некоторые категории людей:
- Собственник квартиры
Это человек, чья фамилия указана в списке владельцев квартиры в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Доказательством того, что вы являетесь собственником, может быть свидетельство о праве собственности на квартиру. Хотя с 2016 года такие свидетельства больше не выдаются, ранее выданные документы остаются действительными. Кроме того, подтверждением вашего права собственности может служить выписка из ЕГРН или другие документы, о которых мы расскажем в соответствующей главе.
Если квартира принадлежит нескольким владельцам, каждый из них имеет право продать только свою долю. Однако для этого необходимо согласовать свои действия с другими собственниками, так как они обладают преимущественным правом выкупа.
- Представитель собственника квартиры по доверенности
Если собственник по каким-либо причинам не может сам готовить и подписывать документы на продажу своей квартиры, он может оформить нотариальную доверенность на своего представителя.
Это может быть необходимо в следующих случаях:
* владелец находится далеко и не может приехать подписывать бумаги;
* не желает самостоятельно заниматься формальностями;
* возраст или состояние здоровья не позволяют сидеть в очередях при регистрации документов (сейчас этот фактор постепенно теряет свою актуальность, так как в МФЦ можно записаться на конкретное время).
Оформлять доверенность специалисты рекомендуют только в крайнем случае и обязательно указывать все действия, которые может совершать представитель. Важно понимать, что обладатель доверенности будет не только подписывать документы вместо вас, но и получать деньги.
К сожалению, известны случаи, когда представители продавали квартиру и исчезали с деньгами, ничего не сообщив владельцу. В такой ситуации сделку можно попытаться признать недействительной через суд, но это потребует много времени, сил и денег.
- Законный представитель собственника
Здесь речь идёт о представителях несовершеннолетних или недееспособных владельцев жилья.
Если ребёнку нет 14 лет, то от его имени действуют родители, опекуны или другие законные представители. Когда ребёнку от 14 до 18 лет, он должен получить письменное согласие своих представителей на продажу квартиры.
Если собственник жилья недееспособен (например, имеет тяжёлое психическое заболевание), продать его квартиру может только опекун (человек, назначенный органами опеки, или психиатрический стационар/дом-интернат).
Закон определяет ситуации, в которых опекун может распоряжаться имуществом подопечного:
* обмен жилья, если подопечному нужно переехать в другой район, город или регион;
* продажа по цене выше рыночной;
* продажа для оплаты дорогостоящего лечения;
* продажа для уплаты долга по судебному решению.
И в каждом случае для продажи квартиры нужно письменное разрешение органов опеки.
Как правильно продать квартиру
Если вы собственник недвижимости и хотите быстро и выгодно продать своё имущество, вам нужно знать, как правильно это сделать.
Вот несколько основных шагов, которые помогут вам в этом:
1. Подготовьте необходимые документы для продажи.
2. Приведите квартиру в порядок: сделайте косметический ремонт, проверьте работу водопровода, электричества и системы отопления, убедитесь, что сантехническое оборудование в хорошем состоянии. Также стоит обратить внимание на подъезд и придомовую территорию — они тоже должны быть в порядке.
3. Определите стоимость жилья. Вы можете сделать это самостоятельно или обратиться к профессиональным оценщикам. Не стоит устанавливать цену, которая значительно превышает среднюю стоимость недвижимости такого типа — это может затруднить продажу.
4. Активно рекламируйте свой объект. Сделайте качественные фотографии, составьте подробное описание с указанием расположения, площади и планировки квартиры. Сделайте акцент на преимуществах, таких как транспортная доступность, развитая инфраструктура и порядочные жильцы.
5. Разместите объявление о продаже в газетах, используйте интернет-ресурсы и обратитесь в агентства недвижимости.
Есть два основных способа продажи жилья:
1. Самостоятельно.
2. Через риэлтора.
Второй вариант может потребовать дополнительных финансовых затрат, но зато ускорит процесс продажи. Высококвалифицированные риэлторские фирмы знают все тонкости таких сделок и могут помочь вам продать недвижимость наиболее выгодно. Они знают, как правильно оформить сделку и вести переговоры.
Варианты проведения сделки
На данный момент существует несколько способов проведения сделки купли-продажи квартиры. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, но все они востребованы в определённых ситуациях.
Один из способов — оформление сделки с участием нотариуса. Это позволяет получить преимущество в виде юриста, который несёт ответственность за правильность составления договоров. Кроме того, нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие. Покупатель не всегда знает, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить. Нотариус поможет разобраться в этом вопросе и расскажет о возможных нюансах и рисках.
Другой способ — самостоятельное оформление сделки. В этом случае продавец контролирует все этапы купли-продажи самостоятельно. Преимуществом такого подхода является экономия денежных средств на услугах риелтора и нотариуса, а также возможность личного контроля над всем процессом сделки. Однако этот вариант может быть трудоёмким и затянутым, требующим много времени и знания некоторых законов.
Также можно воспользоваться услугами риелтора — специалиста, занимающегося операциями с недвижимостью. Риелтор является главным помощником в процессе оформления купли-продажи. Он помогает в продаже и поиске необходимой квартиры, организует просмотр и показ квартиры, решает вопросы о сроках проведения сделки, организует проведение оплаты задатка или аванса, консультирует по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей, проверяет предоставленные документы и организует сделку и расчёт.
Преимуществом работы с риелтором является экономия времени. Однако стоит учитывать, что за его услуги придётся заплатить. Хотя некоторые вопросы можно решить и самостоятельно, при наличии определённых начальных знаний.
Сколько стоит оформление купли продажи квартиры
Стоимость покупки и продажи квартиры может меняться в зависимости от того, привлекаете ли вы риелторов или нотариуса. В некоторых случаях это может существенно сказаться на вашем бюджете, но такой подход считается более надёжным.
- Цена на оформление купли-продажи у нотариуса
За свою работу нотариус обычно берёт 1% от общей суммы сделки, если стоимость жилья не превышает 1 млн рублей. Если же стоимость объекта купли-продажи больше 1 млн рублей, то цена за оформление составит 10 000 рублей и 0,75% от кадастровой стоимости недвижимости.
- Цена на оформление сделки через риелтора
Обычно риелторы получают вознаграждение в размере от 2% до 5% от стоимости продаваемого жилья. Их работа заключается в том, чтобы помочь клиенту с оформлением документов, предоставить консультацию и поддержку на всех этапах сделки.
- Стоимость самостоятельного оформления купли-продажи квартиры
Это хороший бюджетный вариант для людей, которые не очень хорошо разбираются в законодательстве, и для тех, кто хочет сэкономить.
Расходы будут только по трём пунктам:
* госпошлина за оформление купли-продажи квартиры — 2000 рублей;
* техпаспорт на квартиру — от 1000 до 1500 рублей;
* кадастровый паспорт квартиры — 250 рублей;
* справка из Росреестра — 200 рублей;
* оформление доверенности на третье лицо (при необходимости) — 500 рублей.
Собственник жилья потратит минимум на оформление сделки, но при этом риски повышаются.
Важно: все указанные цены являются примерными и могут отличаться в разных регионах России. Если жильё находилось в собственности менее 5 лет, то нужно будет заплатить 13% налог. Раньше этот срок составлял 3 года.
Основной пакет документов для продавца
Подготовить документы для продажи квартиры собственнику может быть сложнее, чем покупателю. От него потребуется не только документ, удостоверяющий личность, но и ряд документов на квартиру. Эти документы необходимо проверить как покупателю, так и юристу, сопровождающему сделку.
Из документов можно узнать:
* нет ли на квартире обременений;
* сколько людей владеют недвижимостью и сколько человек в ней прописано;
* была ли проведена перепланировка и были ли узаконены изменения.
После того как начальный этап проверки квартиры будет завершён, следует другой этап — заключение сделки путём оформления договора. Затем переход права собственности должен быть зарегистрирован в Росреестре, где также проводится проверка документов.
В целом продавцу понадобится следующий пакет документов:
* необходимые для проверки квартиры со стороны покупателя и юриста;
* обязательные для оформления договора;
* для регистрации в Росреестре.
Этот список может меняться в зависимости от особенностей сделки, количества собственников и наличия несовершеннолетних детей в семье.
- Стандартный перечень
**Документы, необходимые для сделки:**
* паспорт;
* свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
* справка о составе семьи;
* договор купли-продажи;
* кадастровый паспорт;
* передаточный акт;
* выписка с лицевого счёта;
* квитанции об оплате коммунальных услуг.
**Паспорта**
Для подтверждения личности участников сделки необходимо предоставить копии и оригиналы паспортов. Если интересы продавца, покупателя или обоих представляет доверенное лицо, то требуется также нотариально заверенная доверенность с указанием всех полномочий и паспорт доверенного лица.
**Свидетельство о праве собственности**
С 15 июля 2016 года свидетельство, подтверждающее право собственности, не используется в обороте. Вместо него применяется расширенная выписка из ЕГРН. Чтобы ускорить процесс получения выписки и проведение сделки, рекомендуем воспользоваться электронным сервисом «КТОТАМ.ПРО».
**Договор купли-продажи**
Договор составляется в трёх экземплярах: по одному оригиналу для продавца и покупателя и один для предъявления в Росреестр.
Обязательные пункты договора:
* дата и место подписания;
* сведения о продавце и покупателе;
* выражение воли сторон;
* описание недвижимого имущества;
* информация о государственной регистрации прав продавца;
* стоимость жилого помещения;
* сроки и порядок внесения оплаты;
* сведения об отсутствии прописанных жильцов;
* информация о том, что на имущество не претендуют третьи лица.
Отсутствие одного из перечисленных пунктов — основание для признания договора ненадлежащим и отказа в его регистрации. К договору также прилагается акт приёма-передачи квартиры, подтверждающий реальное исполнение обязательств.
**Справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов**
Выдаётся отделением налоговой службы по месту проживания на основании заявления и паспорта. Если фамилия налогоплательщика изменялась, то прилагается соответствующий документ (например, свидетельство о заключении или расторжении брака). Срок действия справки — 6 месяцев со дня получения.
**Выписка из ЕГРН**
Её предъявление необходимо при продаже недвижимости, если объект не состоит на кадастровом учёте, либо при проведении перепланировки. Если сведения о квартире уже внесены в Росреестр, то предоставлять выписку не требуется.
**ФАКТ**
Технические паспорта для заключения сделки не нужны — с 2008 года они утратили свою юридическую силу.
**Правоустанавливающие документы**
Они являются основанием права собственности продавца на недвижимое имущество и необходимы при покупке квартиры и перерегистрации права. В качестве таких документов могут использоваться:
* договор купли-продажи,
* договор мены,
* договор дарения,
* договор ренты,
* свидетельство о праве на получение наследства,
* вступившее в силу решение суда о признании права на квартиру,
* постановление ОМСУ о предоставлении недвижимости.
**Основные документы для сделки с недвижимостью**
Чтобы сделка с недвижимостью была законной, необходимо предоставить следующие документы:
1. **Свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость.** Это основной документ, подтверждающий ваше право на объект недвижимости. Он должен быть зарегистрирован в установленном порядке и содержать сведения о квартире или доме, которые вы продаете или покупаете.
2. **Письменное и нотариально заверенное согласие супруга(и) на проведение сделки.** Если вы покупаете квартиру, убедитесь, что в пакет документов включено согласие вашего супруга(и) на покупку. В противном случае, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Чтобы получить согласие, обратитесь к нотариусу, предоставив паспорт.
3. **Копия финансово-лицевого счёта.** Этот документ подтверждает, что у вас нет задолженности по квартплате. За его оформлением обратитесь к бухгалтеру управляющей компании по месту регистрации, в многофункциональный центр (МФЦ) или в кассу Единого информационно-расчётного центра (ЕИРЦ). Для получения копии счёта вам понадобятся паспорт и свидетельство о праве собственности на недвижимость (или выписка из ЕГРН). Срок действия справки об отсутствии задолженности — 10 дней с момента её получения.
4. **Справка с указанием оценочной стоимости недвижимого имущества.** В справке указывается инвентаризационная стоимость квартиры и дата её выдачи. За получением этой бумаги обратитесь в МФЦ или непосредственно в бюро технической инвентаризации (БТИ), составив заявление и приложив к нему паспорт и правоустанавливающий документ на недвижимость. Процедура оценки может занять от 2 до 3 недель. Специалисты из БТИ проведут полное обследование объекта недвижимости, измерят площадь, рассчитают стоимость квадратного метра, оценят общее состояние жилого помещения и т. д.
5. **Выписка из домовой книги.** Этот документ содержит информацию о гражданах, проживающих в квартире. Выдаётся в паспортном столе управляющей компании (УК) или товарищества собственников жилья (ТСЖ) при предъявлении паспорта и домовой книги, если таковая находится на хранении у собственника недвижимости. Срок выдачи справки — 7 дней, но обычно она оформляется в день обращения. Срок действия — 14 дней с момента оформления.
**Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры**
Если в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние лица, то продажа квартиры требует получения разрешения от органов опеки и попечительства. Для этого необходимо предоставить следующие документы:
* паспорта обоих супругов;
* свидетельство о праве собственности на квартиру (выписку из ЕГРН);
* свидетельство о рождении ребёнка;
* полный пакет документов на квартиру, которую планируется продать или купить.
Эти документы нужно приложить к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Бланки и инструкции по заполнению можно найти на официальном сайте Росреестра. Однако обычно заявление составляется сотрудником регистрирующего органа и затем подписывается сторонами.
**Важно знать**
Покупателю недвижимости также необходимо оплатить государственную пошлину в размере 1000 рублей и приложить квитанцию к заявлению.
Если право собственности продавца на объект недвижимости возникло до 1999 года и не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП, в настоящее время заменён на ЕГРН), то в регистрирующий орган дополнительно предоставляется заявление о регистрации права.
- Сопутствующие документы
**Дополнительно:**
* для сделки, в которой участвует несовершеннолетний, — свидетельство о рождении или паспорт;
* документы, удостоверяющие личность опекуна или иного официального представителя ребёнка;
* разрешение органов опеки и попечительства;
* если квартира в долевой собственности, то согласие всех содольщиков на продажу;
* договор задатка или аванса;
* договор с финансовым учреждением об аренде банковской ячейки;
* справка о состоянии психического здоровья;
* доверенность на совершение сделки третьим лицом.
Иногда подготовку списка документов доверяют риелтору, но стоит помнить, что представитель агентства не несёт ответственности за чистоту сделки.
Чтобы подтвердить намерения приобрести квартиру, собственник или покупатель может настаивать на оформлении договора задатка или аванса. В этом случае документ также добавляется к списку необходимых.
Если от лица одной из сторон договора действует поверенный, нужно оформить у нотариуса соответствующую доверенность.
Если с паспортом всё понятно, то с остальными бумагами могут возникнуть сложности. Первое, что нужно узнать: где получать документы и в какие сроки это можно сделать? К счастью, с появлением МФЦ и электронных информационных систем исчезла необходимость обязательного посещения государственных структур и стояния в очередях. Всё можно оформить за считанные дни, заплатив государственную пошлину.
- ЕГРН: что показывает, где брать
**Зачем нужна справка ЕГРН?**
Справка ЕГРН — это важный документ, который отражает информацию о законных владельцах квартиры и возможных обременениях. Она необходима потенциальному собственнику для того, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры перед покупкой.
Существует несколько видов справок, которые можно заказать:
* Стандартная справка — не содержит поэтажный план. Если выписка выдается при регистрации с предоставлением правоустанавливающего документа, то в графе «Документ-основание» указывается договор, дарственная, свидетельство о праве на наследство или иной документ. Если же выписку заказывают позже, то основание не вписывается.
* Справка о переходе прав — содержит информацию о всех собственниках квартиры с момента основания реестра недвижимости (с 1998 года). Она помогает узнать, были ли изменения в праве собственности на квартиру, и есть ли риск предъявления прав на имущество со стороны третьих лиц.
* Справка ЕГРН — выдаётся с 2016 года. Её можно получить как в бумажном, так и в электронном виде.
Заказать справку можно лично в МФЦ или Росреестре, а также через информационный портал Росреестра. Стоимость выписки составляет 300 рублей.
Справка будет готова быстрее, если обратиться в Росреестр лично. Через МФЦ процедура займёт больше времени на 2 дня. Если же заказывать выписку через интернет, то есть риск отправки не тех документов, и в выдаче может быть отказано. В этом случае придётся делать запрос снова и ожидать.
Срок действия выписки ЕГРН не установлен, но в большинстве организаций не принимают справку, выданную более чем за 30 дней до обращения. Иногда нотариусу необходимо, чтобы выписка была не «старше» 1 недели, так как сделки регистрируются ежедневно, и чем больше времени прошло от даты выдачи документа, тем выше риск мошенничества со стороны продавца.
Какие документы нужны в МФЦ для продажи квартиры
Многофункциональные центры (МФЦ) предоставляют удобный способ официальной регистрации успешной сделки. В МФЦ есть множество отделений, а график работы позволяет записаться на приём в удобное время.
Для регистрации купли-продажи квартиры вам понадобятся следующие документы:
* паспорта обеих сторон, участвующих в сделке;
* выписка из ЕГРН, подтверждающая наличие у продавца права собственности, или свидетельство о собственности на квартиру;
* если жилплощадь не была зарегистрирована в Росреестре, то нужно предоставить документ, согласно которому объект перешёл во владение продавца, а также документ о первичной регистрации права собственности в Росреестре;
* подписанный договор купли-продажи квартиры в экземплярах для каждого участника сделки и один для Росреестра;
* квитанция об оплате государственной пошлины. Для физических лиц размер пошлины составляет 2000 рублей, а для юридических — 22 000 рублей.
Обратите внимание, что этот список актуален только для обычных сделок. Если недвижимость была приобретена в ипотеку, например, понадобятся дополнительные справки.
Чтобы узнать, какие документы нужны для оформления продажи вашей квартиры в конкретном случае, вы можете обратиться в службу поддержки МФЦ или на сайт Росреестра.
Передача жилплощади в собственность новому владельцу — это сложная процедура, требующая внимания к множеству нюансов. Легко запутаться или ошибиться, поэтому лучше не заниматься всеми вопросами самостоятельно.
Грамотный специалист поможет вам пройти этот путь от начала до конца, проверяя подлинность документов и правильность их оформления на каждом этапе. Вам останется лишь поставить подпись.
Если вы не знаете, какие документы и справки нужны для продажи вашей квартиры, не стесняйтесь обращаться за консультацией в службу поддержки МФЦ, Росреестра или других органов, занимающихся этим вопросом.
Подготовка
Подготовка документов для продажи квартиры — это долгий и трудоёмкий процесс. Если вы уже собрали все необходимые бумаги, то продажа может быть оформлена в кратчайшие сроки.
Однако подготовка каждого документа — ответственный этап, который требует внимания и аккуратности. От этого зависит юридическая чистота сделки и иногда даже стоимость квартиры.
Чтобы покупателю не пришлось ждать несколько недель, пока вы соберёте все бумаги, можно поручить их сбор юристу или регистрирующим органам, заказав сопровождение продажи квартиры. Опытные специалисты не только составят полный список документации, но и гарантируют, что в дальнейшем вам не потребуются дополнительные документы.
Все данные должны быть достоверными, правильно заполненными и тщательно проверенными. Собирая документы самостоятельно, вы можете проконтролировать весь процесс и убедиться, что ни в одной бумаге нет помарок или исправлений.
Чтобы быстрее продать квартиру, необходимо определить алгоритм действий и чётко ему следовать. Вот самый оптимальный и действенный способ:
1. Определите цену. Этот фактор напрямую влияет на скорость продажи. Учитывайте район, этажность, общее состояние квартиры. Если у жилья есть преимущества, они должны быть отражены в цене в виде плюсов. Также добавьте «запас» для возможного торга.
2. Соберите пакет документов. Покупатель хочет поскорее совершить сделку, и вы должны быть к этому готовы. Все проблемы с бумагами решайте в срочном порядке, но только после консультации со специалистом. Собирая пакет документов, не переплачивайте за срочность. Выписка из БТИ заказывается в последнюю очередь, так как имеет ограниченный и короткий срок действия.
3. Проверьте собранные документы у государственного нотариуса. К риелторским агентствам лучше отнестись скептически, так как они могут «закрыть глаза» на многие вещи.
4. Подготовьтесь к продаже.
После того как все документы собраны, шансы продать квартиру как можно выгоднее значительно возрастают.
Оценка жилья
Когда человек окончательно решает продать своё жильё, независимо от причин, сначала нужно определить, сколько денег можно получить за квартиру при её правильной продаже. Есть два основных способа оценки стоимости жилья: можно сделать это самостоятельно или обратиться в оценочную компанию.
- Самостоятельная оценка
У такой системы оценки есть несколько недостатков. Во-первых, это требует много времени. Во-вторых, не все покупатели могут согласиться с установленной ценой, что может привести к потере клиентов.
Процедура оценки обычно проводится самым простым и понятным методом — методом рыночных аналогов. Это означает, что нужно найти несколько похожих квартир, примерно такой же площади, которые уже были проданы. Затем суммируем их стоимость и делим на количество таких квартир. Таким образом, получаем среднюю сумму, которая и будет приблизительной стоимостью целевой квартиры.
Например, если в ближайших домах вокруг дома, где находится квартира, продаются ещё три похожие квартиры: одна за 2 миллиона рублей, вторая за 2,3 миллиона и третья за 1,8 миллиона, то средняя цена целевого жилья составит 2,03 миллиона рублей.
Однако на стоимость квартиры влияет множество факторов: состояние, произведённый ремонт, вид из окна, инфраструктура, район расположения, транспортная доступность и так далее. Расчёт каждого из этих моментов неспециалисту может быть затруднителен, поэтому проще использовать усреднённую цену за квадратный метр и умножить её на количество метров в целевой квартире.
Ещё один недостаток этого метода заключается в том, что стоимость жилья может оказаться немного заниженной — примерно на 5–10%. Это может привести к потере десятков или даже сотен тысяч рублей для продавца.
- Оценочная компания
К недостаткам обращения в оценочную компанию можно отнести стоимость услуг и время, необходимое для подготовки отчёта. В среднем, отчёт может стоить до 10 тысяч рублей, а его подготовка займёт около недели. С одной стороны, это может несколько затянуть процесс продажи, но с другой — помочь продать жильё более выгодно.
Кроме того, стоит учитывать, что покупатели обычно больше доверяют официальным отчётам и вряд ли будут оспаривать установленную цену.
Например, продавец, учитывая существующие аналоги на рынке недвижимости, планирует выставить свою квартиру на продажу за 2 миллиона рублей. Однако после оценки в оценочной компании может оказаться, что с учётом всех улучшений и особенностей жилья стоимость квартиры составляет на 200 тысяч больше, чем предполагалось изначально. В этом случае продавец сможет продать свою квартиру на 200 тысяч рублей дороже, получив дополнительную прибыль в размере 190 тысяч рублей.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
При покупке квартиры необходимо подготовить определённый набор документов. Этот перечень является обязательным и включает в себя базовые документы, которые потребуются для каждой сделки. Однако помимо этого, также существуют дополнительные документы, которые зависят от конкретной ситуации с квартирой и её правообладателем (продавцом).
Важно понимать, что речь идёт о документах, которые покупатель должен проверить и получить из них необходимую информацию. Однако для регистрации сделки потребуются только некоторые из этих бумаг. Давайте рассмотрим их подробнее.
Какие документы остаются у покупателя квартиры
После завершения сделки купли-продажи квартиры у покупателя на руках должны остаться следующие документы:
* второй экземпляр договора купли-продажи;
* расписка, подтверждающая получение продавцом финансовых средств от покупателя;
* выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
* кадастровый паспорт;
* выписка из домовой книги;
* документы, подтверждающие прописку и другие важные сведения.
Этот перечень может быть изменён в зависимости от того, какие документы запросил у продавца покупатель.
Важно понимать, какие документы должны остаться у сторон после сделки. Также стоит помнить, что в сделке может участвовать агент по недвижимости, но это не должно снижать бдительность покупателя.
Дополнительные документы в зависимости от специфики сделки
Каждая сделка требует особого внимания и тщательного подхода к оформлению документов. Если отнестись к этому процессу небрежно, то процесс купли-продажи может затянуться на неопределённый срок.
Однако есть обстоятельства, при которых необходимо дополнить приведённый перечень справок.
- Квартира приобретается одним из супругов
Для совершения мелких бытовых сделок не требуется согласие обоих супругов. Однако при продаже недвижимости, такой как квартира, необходимо получить письменное согласие мужа или жены на продажу. Это требование указано в статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации.
Согласие супруга должно быть заверено нотариально. Затем этот документ необходимо предоставить в Росреестр.
Однако есть исключения из этого правила. Если квартира была подарена, передана по наследству или приватизирована одним из супругов при отказе другого, то согласие не требуется. Более подробно об этом можно узнать в разделе «Отказ от доли в приватизированной квартире».
Вопрос о необходимости документа при разводе супругов также вызывает сложности. Однако ответ на него однозначен: если нет брачного договора, согласно которому недвижимость принадлежит только одному из супругов, или если не был произведён раздел имущества, то согласие необходимо.
А нужно ли согласие жены или мужа на покупку квартиры? Да, поскольку в этом случае также затрачивается семейный бюджет, и вторая сторона может оспорить сделку. Однако это условие не является обязательным, поскольку оно связано не с распоряжением имуществом, а с его приобретением.
- Документы при покупке в ипотеку
Особенность сделки заключается в том, что покупатель привлекает заёмные средства. Для этого в банк необходимо предоставить документальное подтверждение цели кредита.
Поскольку без денег договор купли-продажи заключить невозможно, стороны оформляют предварительный договор купли-продажи. При обращении в банк понадобятся:
* предварительный договор купли-продажи;
* справка о стоимости квартиры;
* договор страхования недвижимости;
* другие документы в соответствии с политикой кредитования финансового учреждения.
Банки имеют строгие требования к документам, необходимым для выдачи ипотеки. Эти требования могут различаться, поэтому лучше всего составить полный список документов под руководством сотрудника банка.
После оформления ипотеки договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого потребуются следующие документы:
* Заявление от покупателя и от имени финансового учреждения на регистрацию ипотеки (составляется совместно с сотрудником банка).
* Квитанция об оплате госпошлины. Покупатель оплачивает 1000 рублей за регистрацию покупки квартиры и 500 рублей за регистрацию ипотеки. Банк вносит пошлину в размере 2000 рублей.
* Ипотечный договор. В нём содержатся сведения о недвижимости, которая остаётся у банка в залоге до выплаты ипотеки. Документ составляется сотрудником финансового учреждения.
* Договор займа. Предоставляется банком. В нём прописаны все условия кредитования.
* Согласие супруга на покупку квартиры в ипотеку.
Во время сделки клиент может воспользоваться поддержкой юридического отдела банка или обратиться к частному юристу.
Задача продавца — дождаться оформления кредита и проконтролировать, чтобы в содержании договора была оговорка о внесении части стоимости квартиры за счёт займа.
- Покупка квартиры с использованием маткапитала
Согласно статье 7 Федерального закона № 256-ФЗ от 19 декабря 2006 года, средства материнского капитала можно использовать для улучшения жилищных условий. Это означает, что семья имеет право приобрести отдельное жильё (квартиру или дом), что приведёт к повышению качества жизни членов семьи.
Особенность такой сделки заключается в том, что часть стоимости квартиры оплачивается не наличными, а безналичным путём — со счёта Пенсионного фонда на счёт покупателя. Это условие обязательно указывается в договоре купли-продажи.
После приобретения квартиры на средства материнского капитала необходимо выделить доли несовершеннолетним детям.
- Сделка с участием несовершеннолетнего
Рассмотрим несколько возможных ситуаций:
1. Если продаётся квартира, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, то покупателю необходимо получить согласие ребёнка, достигшего 14 лет, на продажу. Также требуется разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества.
Для защиты прав ребёнка продажа возможна только при условии, что ему будет выделена доля в другом жилье. Её размер и квадратура не могут быть меньше предыдущей. За разрешением должны обратиться оба родителя ребёнка с соответствующим заявлением. Оформление документа займёт от 2 недель до месяца.
2. Если продаётся квартира, где ребёнок проживает, но не является собственником, то разрешение органов опеки на продажу не требуется.
3. Если покупается квартира на имя ребёнка, то при совершении сделки от лица несовершеннолетнего (до 14 лет) выступает родитель. В договоре прописывается, что сделка совершается в интересах несовершеннолетнего. Если же ребёнку от 14 до 18 лет, то он может действовать самостоятельно, но только с письменного согласия родителей на совершение сделки.
При купле-продаже недвижимости в государственные органы предоставляются свидетельства о рождении детей.
Как оформляется договор купли-продажи квартиры
Данный договор оформляется по единому образцу и может быть составлен в печатной или письменной форме. Ни в коем случае не допускается устное оформление.
Перед заключением договора купли-продажи квартиры обе стороны должны обсудить все детали сделки, включая условия и порядок расчёта. Один из ключевых моментов — установление точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья с целью уменьшения налога, он может обмануть покупателя.
После заполнения и подписания договора купли-продажи необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об изменении прав собственности, предоставив все необходимые документы, включая договор.
Важно производить расчёт с покупателем в присутствии надёжных свидетелей или нотариуса.
Дополнительные вопросы
- Зачем нужен кадастровый, технический паспорт при продаже квартиры
Технический паспорт — это основной источник информации об объекте недвижимости, который продаётся. Из него можно узнать:
* когда был построен жилой дом;
* сколько комнат в квартире;
* какова инвентаризационная стоимость объекта.
В технический паспорт вносятся все изменения, которые произошли в продаваемом жилье: например, перепланировка или переустройство. Из-за участившихся случаев обрушения стен и взрывов бытового газа жилищная инспекция неохотно выдаёт разрешения на перепланировку. Если выяснится, что изменения были внесены в несущую стену (они обозначены на плане красным цветом и более толстыми линиями), жилищная инспекция обяжет собственника устранить «новшества».
С 2013 года документ дополнили техническим планом — теперь помимо информации о квартире появилось её визуальное отражение на карте. Технический план служит основой для кадастрового учёта квартиры.
Нельзя недооценивать значимость кадастрового паспорта, который часто считают аналогом технического паспорта, выдаваемого БТИ.
В кадастровом паспорте отражена информация обо всех изменениях, которые были произведены в объекте недвижимости.
Кадастровый паспорт выдаёт Росреестр. С 2017 года он представляет собой выписку из ЕГРН, поэтому, если изначально заказать расширенный вариант документа, отдельно обращаться за кадастровым паспортом не нужно.
Для осуществления регистрационных действий понадобится именно кадастровый паспорт. Если квартира была поставлена на кадастровый учёт, собственник может не заказывать выписку из ЕГРН: Росреестр сделает запрос самостоятельно.
Если у собственника нет кадастрового паспорта, нужно заказать технический паспорт и обратиться в Росреестр для постановки объекта на кадастровый учёт. Оформить документ может только собственник или его поверенный.
- Что такое передаточный акт, форма, содержание
Документ составляется для того, чтобы обозначить, в каком состоянии квартира передаётся новому владельцу, какие предметы интерьера остаются в ней, есть ли у сторон взаимные претензии и была ли произведена передача денежных средств. Если в договоре прописаны договорённости, то передаточный акт включает в себя информацию о действиях, которые уже были совершены. Цель создания этого документа — избежать возможных взаимных претензий в будущем.
- Обходной лист
Покупателю квартиры важно узнать, не обременено ли жильё долгами. Если предыдущий владелец не оплачивал счета за воду, газ и другие коммунальные услуги, то взыскать с него долг будет очень трудно.
Чтобы проверить оплату услуг ЖКХ, можно воспользоваться документом — выпиской с лицевого счёта.
- Договор купли-продажи квартиры
Договор — это основной документ, в котором зафиксированы данные о сторонах сделки, описание объекта недвижимости, порядок расчёта, сроки выселения, а также права и обязанности сторон.
Существуют типовые формы договоров, которые помогают понять, как будет проходить процесс. Однако они не предназначены для самостоятельного составления договора.
- Справки о составе семьи
Одна из возможных проблем, с которой может столкнуться покупатель квартиры, — это наличие в ней зарегистрированных лиц, которые в будущем могут заявить свои права на эту жилплощадь. Чтобы избежать таких ситуаций, необходимо получить выписку о зарегистрированных в квартире лицах (так называемую «трёхступенчатую справку для продажи квартиры», форма Ф9).
Получить эту справку может только сам зарегистрированный гражданин, его доверенное лицо или официальные представители несовершеннолетнего. Для этого нужно обратиться в жилищное агентство или в отделы вселения и регистрационного учёта граждан по месту жительства.
- Справка о состоянии психического здоровья
Документ можно получить в психоневрологическом диспансере. Хотя этот документ не является обязательным, покупатель может запросить его для дополнительной уверенности, если:
* продавец — пожилой человек;
* у человека есть серьёзные заболевания.
Конечно, справку о состоянии здоровья вам не предоставят, но если по внешним признакам видно, что человек получил серьёзную травму, частично или полностью парализован, проходит реабилитацию от алкогольной или наркотической зависимости, лучше получить документ о его психическом здоровье. В случае, если родственники смогут доказать, что продавец не понимал своих действий, договор будет аннулирован.
- Договор аванса или задатка
Документ оформляется в случае, когда покупатель передаёт продавцу деньги в счёт стоимости квартиры.
Если это аванс, то сумма может быть возвращена продавцу без объяснения причин.
Если же это задаток, то при неисполнении обязательства со стороны продавца последний должен вернуть вдвое большую сумму. А если обещания не выполняет покупатель, то задаток остаётся у продавца.
Все условия фиксируются в соответствующем договоре.
Передача средств происходит при подписании предварительного договора купли-продажи.
- Если под покупку берется кредит
Стандартный набор документов для сделки купли-продажи квартиры включает в себя предварительный договор о намерении приобрести жильё. Этот документ необходимо предоставить в банк.
Юрист компании тщательно изучит предварительный договор и все правоустанавливающие документы, связанные с квартирой.
Дополнительно потребуются:
* справка о стоимости квартиры;
* договор страхования (необходим для защиты от порчи жилья).
Важно отметить, что банки стремятся минимизировать риск невозврата денежных средств и могут запросить дополнительные документы для проверки законности сделки.
Важные нюансы
Процесс заключения договора купли-продажи квартиры остался прежним. Однако есть несколько важных моментов, которые стоит учесть:
* Необходимо составить акт приёма-передачи квартиры. Этот документ подтверждает факт перехода недвижимости от старого собственника к новому. В акте указывается, что продавец получил оплату от нового собственника. Обе стороны должны подписать этот документ.
* Если в квартире остаются зарегистрированные лица (например, прописанные там люди), их список следует указать в договоре. Также нужно определить, имеют ли эти лица право проживать в квартире после смены собственника.
Поэтому, независимо от выбранного варианта сделки, важно заранее подготовить все необходимые документы. Это поможет вам быстрее выйти на подписание договора и получить свои деньги.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
