В декабре 2023 года Верховный суд России опубликовал официальные разъяснения порядка применения норм о самовольных постройках. Высшая инстанция отметила особый статус объектов, определила основания их сноса и правила легализации.
Что признается самостроем
Верховный суд России дал четкое определение термину. Капитальное сооружение считается самовольной постройкой при наличии хотя бы одного из признаков:
- незаконное получение и использование участка;
- недопустимость возведения сооружения на земле в силу противоречия ее назначению;
- отсутствие согласований и разрешений от уполномоченных органов;
- нарушение действующих нормативов и требований.
В постановлении № 44 от 12.12.2023 г. особо отмечается, что перечень критериев статьи 222 ГК РФ является закрытым. Если в процессе выполнения работ меняются технические нормы, признавать объект самостроем нельзя.
Суд также запретил относить к этой категории дома, возведенные гражданами без разрешений на принадлежащих им землях. Речь идет о зонах индивидуальной жилой застройки, садовых и дачных участках. Служители Фемиды напомнили о регистрации прав на такие объекты путем оформления декларации. Правило применяется до марта 2031 г.
Одновременно Верховный суд России отметил возможность признания сооружения самовольной постройкой на любом этапе проведения работ, в том числе в ходе реконструкции. Положения статьи 222 ГК РФ призваны исключить произвольное изменение технических параметров зданий. Любые корректировки габаритов, конструктивных особенностей, показателей прочности и устойчивости должны осуществляться с соблюдением стандартов.
Ликвидация самостроя
Законодатель исключает возможность возникновения прав на капитальные сооружения, возведенные с нарушением установленных правил. Они подлежат сносу. Решение принимает орган местного самоуправления или суд.
Легализация такого имущества допускается только при наличии ряда обстоятельств. Так, в постановлении № 44 от 12.12.2023 г. Верховный суд России запретил сносить культурные объекты. Недопустимой была признана подобная практика и в отношении жилых домов, зарегистрированных до 01.09.2018 г. Высшая инстанция акцентирует внимание на недопустимости массовой ликвидации застройки. Снос сооружения признается крайней мерой, осуществляется за счет нарушителей в целях обеспечения безопасности людей и законного использования земель.
Подход Верховного суда России позволяет вывести из группы риска объекты, разрешение на строительство которых прекратило действие в связи с истечением срока либо было отозвано чиновниками.
Признание права
Механизм легализации самовольной постройки закреплен частью 3 статьи 222 ГК РФ. Согласно разъяснениям Верховного суда России воспользоваться этой нормой вправе собственники участка. Аналогичные полномочия закрепляются за заявителями, получившими землю в порядке бессрочного пользования или наследуемого владения. Пунктом 41 постановления № 44 от 12.12.2023 г. круг заявителей дополнен. В него включены наследники и кредиторы застройщика. Полномочие предоставлено также арендаторам земли, лицам, в пользу которых установлен публичный сервитут.
Ответчиками по искам признаются местные администрации и государственные органы, осуществляющие разрешительную или надзорную деятельность. Решение выносится судом при одновременном соблюдении трех условий:
- заявитель наделен общим правом возведения сооружений на участке;
- параметры объекта соответствуют действующим требованиям и стандартам;
- постройка не нарушает законные интересы третьих лиц, не создает угрозы причинения вреда.
В ходе разбирательства проводится проверка соответствия правилам планировки территории, разрешенному использованию земли. Особое значение придается добросовестности заявителя и отсутствию у него иных способов защиты. Доказательствами по делу служат заключения экспертов, проектная документация, фотографии, ответы государственных и муниципальных органов на обращения. Перечень законом не ограничен.
В заключение отметим, что вступившее в силу судебное решение предоставляется в территориальное подразделение Росреестра. Успешное завершение процесса не освобождает собственников от обязанности государственной регистрации прав.
